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《商品房销售管理办法》今日起实施
建设部颁布的《商品房销售管理办法》(以下简称《办法》)于6月1日开始在全国施行。该办法对房地产开发企业做出了更多限制,为买房人(《办法》中称为买受人)提供了更多保护。我们在为该《办法》叫好之余,一定要正确认识该《办法》的作用。
《办法》仅是一个部门的
行政管理措施
《办法》部分集中了我国房地产法律法规的有关规定,对房地产开发企业做出了更多限制,但由于《办法》仅是一个部门的行政管理措施,如果房地产商违规的话,《办法》除个别地方(例如:第二十条、第二十四条)规定了房地产商对买房人的赔偿外,规定更多的是政府对房地产商的处罚。
对动辄上千万元甚至过亿元的房地产开发项目来讲,《办法》规定的几万元罚款是否能对房地产商真正起到阻吓作用还有待观察。
《广告法》能否彻底杜绝
房地产虚假广告
《办法》将《广告法》适用于房地产买卖是一件好事,但买房人同样要注意《广告法》也是一个行政法,它能解决的仍限于政府对房地产商做虚假广告的处罚,而无法解决房地产商对买房人广告承诺不兑现的赔偿问题。
《广告法》规定的最高罚款额是广告费的5倍,这个金额对房地产开发的巨额利润显得微不足道,特别需要注意的是如果房地产商钻法律空子,利用临时成立或委托其他公司销售房屋发布虚假广告,需要承担民事责任的是临时成立或被委托的公司,而不是自己。如果这家临时成立或被委托的公司卖完楼就宣布倒闭,买房人将失去追究民事责任的对象。
《办法》对面积欺诈问题
约束的仍显不足
《办法》虽然对面积问题规定得更具体,但同《商品房买卖合同示范文本》一样没有将国务院248号令关于购房合同必须约定使用面积的规定写进去。虽然有套内建筑面积的选择,但仍存在两个问题不易解决:第一,既然是选择,房地产商也可以不选择,热销楼盘的买房人利益无法得到保障;第二,即使按套内面积计算,房地产商仍存在对买房人欺诈的可能:如,不同凉台计算面积的方式不同;再如,窗台面积问题,窗台不计入使用面积,但计入套内建筑面积,如果大家看过“送全部窗台面积,等于送一间屋”的广告,就明白窗台面积有多大水分了。
这里最关键的问题是使用面积谁都会量,买房人请专业部门测量,花钱不多。建筑面积牵扯到公摊面积,关于公摊问题规定得再具体,买房人还是无法量,如果按建筑面积签合同,买房人即使再吃亏也不会单独花钱请测量部门对整座建筑进行测量,房地产商经常利用买房人的松散性占买房人的便宜。
在此笔者要提醒买房人的是,面积吃亏并不是一次性吃亏,如果真的赶上建筑面积增大、使用面积缩小,买房人可要长期多缴纳物业费、供暖费等与建筑面积有关的各种费用,小数怕长计,买房人千万不要忽略这个看似不大的问题。
《办法》对预付款的规定
不可能大于“法”
《办法》对预付款的规定是:只要签合同前付的款,没有签成合同的就可以退,但如果解释为不管什么样的“定金”都可以退则是对买房人的误导。
目前销售的楼盘更多的是预售房,如果房地产商将合同中的预付款或“首期”写成“定金”,按我国《担保法》的规定是无法退的。即使是签购房合同前预付的“订金”,如果买房人和房地产商签了书面协议,规定了对“订金”的具体处理办法,从法律角度讲,也只能按《合同法》的条款根据书面协议约定的方式处理。总之,部门规定不可能凌驾于国家法律之上。
签好合同保护自己
通过上述分析,买房人绝不能因为有了《办法》就掉以轻心,买房人在签好合同前绝不可以将钱轻易付出去,买房人在法院告倒房地产商的,掰着手指头都能数过来,泼出去的水是很难收回的。买房人目前真正能保护自己的只有在买房付款之前签好合同,将房地产商的广告承诺、使用面积等坚持写进合同,利用《合同法》保护自己。刘宏诚
《商品房销售管理办法》都有哪些新规?
1.《办法》第七条对现房销售条件做出了明确规定,规定了供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施要具备交付使用条件和物业管理方案已经落实。
2.《广告法》明确适用于商品房销售广告。
3.开发企业设置样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致,未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致。
4.产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
5.房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买房人收取的预订款性质费用,当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买房人返还所收费用。
2001年6月2日 北方网