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就像电视上的两个频道,同一时间段、同时播放两个精彩节目,你到底看哪一个台呢?于是感叹,鱼与熊掌不可兼得!
对于首付款能力在16~20万元的购房者来说,80~100万元的Townhouse与三环路或四环路边上的80~100万元的公寓,就像两台同样精彩的节目。
城区公寓尚“乳毛未褪”
Townhouse欲抢先摘桃
“乳毛未褪”即指一个事物尚在初始成长阶段,有待于进一步完善。北京房地产住宅市场简约地说,从1998年至2001年主要指四环路以内的高层点式建筑,间或有多层、板楼、塔板陆续出现,建筑形式倒是在不断丰富,但产品的含金量,却远为南派开发商所不屑。
北京楼市至目前为止,仍没有出现真正意义上的烂尾房。从市场成长性看,正处在高速成长阶段,从这个时间段的意义上来说,北京楼市还很年轻,乳毛挺重。从产品品质看,不同的项目,表现极不均衡,单就户型而言,每一个新项目,几乎都会推出一个创新点,说白了就是都有新说法。如果用百分比比喻,户型不错的为30%,一般般的为30%,还在用老掉牙、执迷不悟、不堪入目的也能占到30%。市场整体产品格局发展极不平衡。而在深圳、上海,从户型等硬件上看,几乎可以称其为“同质化”,水准都差不多,谁也别想把谁甩多远。
如果放眼至小区的整体规划、环境营造、外立面处理等环节,市场更现出整体粗放的抗性,因此,北京城区住宅的设计水平,还有很大的提升空间。 就在城区住宅们慢慢沉下来、约请真正的高手如香港王董、美国SOM真正想玩一把时,公路一环左右的联排别墅斜刺里冒了出来。
对Townhouse的称谓,已有诸多专家业内人士指出,这种称谓不对,实际上不过是联排别墅。但无论如何,Townhouse的出现形成了与城区高层住宅最大的差异化,而且这个差异化,很容易、很响亮地形成了,谁先把这个声音喊得最响,那么谁就最大程度占有了这个还算是原始状态的资源。当Townhouse也喊腻了的时候,当入住纠纷结结实实地捶了发展商与购房者的时候,当买房人明白了自己真正想要的是什么的时候,也就是发展商们开始结结实实地做产品的时候。而不是想着发明一种形式新颖的住宅,以此占据市场的制高点。
Townnhouse 雷声大,雨点小 下半年有待逐一夯实
在4月5日的春季房展与其后的城市房展,Townhouse 接二连三地冒了出来,来势汹汹。一些项目连最终的规划都未定下来,就匆忙上阵。
至目前为止,真正具备销售资格(取得销售许可证)的仅亦庄开发区的一栋洋房,正式签约的已有80余套。从某种意义上讲,由于一栋洋房下手较快,着实“抢”了不少正在观望犹豫的购房者。
其余跟进较快的为京通快速路上的康城、亚北的时代庄园、东南部的万科青青,估计这些项目会陆续取得正签资格。康城的会所已修建完毕,购房者终于可以有眼见为实的内容。下半年,在西四环路外,将有沈阳的发展商推出规模在20余万平方米的Townhouse,望京地区还会有一到两个Townhouse项目推出。
由于尚未开始规模推广,目前多数Townhouse项目只能进行预订、保留,预订量多在30~40套左右,而到现在已是6月份,这意味着半年已经过去了,与2000年底就煽起来的“2001年Townhouse年”的说法多少有些不相称。
随着Townhouse进入实际操作阶段,头脑冷静的业界人士,也开始真正思考这种产品的长短优劣。最值得关注的因素,还是地段。也就是该住宅项目与城区的距离,城市机能的强弱,直接决定了Townhouse是否具备第一居所的资格。在公路一环之内是较为理想的地段,如果再远,那就会有尴尬的一面。离城太远,那就必然要造镇,如果是造镇的话,那规模要多大,80万平方米,或100万平方米的建筑面积可以比较划算,这么大规模的社区,还算是高档或是中高档社区吗?尽管是联排的别墅,不是独幢别墅,但Townhouse消费仍归于金字塔尖端,起码是靠近尖端的消费水准,如果人口一旦密集,那么该社区的吸引力将大幅下降。
上海Townhouse已然退身 泊车证明成最大瓶颈
横向看去,同样是千万人口的上海,Townhouse走向如何呢?至目前为止,上海推出的Townhouse,也就是联排别墅,仅有锦秋加州这一个项目。锦秋加州推出时间为1997年底,主要在1998年推广。与北京不同的是,尽管联排别墅的概念异常新颖,但上海开发商并没有跟风,锦秋加州之后,随即便有康桥半岛的独院住宅代替了联排别墅。
上海Townhouse悄然退身,并不表明北京Townhouse就没有前景。先来看看上海的联排别墅为什么会昙花一现。
一、首要因素是拥有私家车的门槛过高,在上海购车,车牌照费、泊车证明、保养费加起来,几乎相当于车款。
上海的家用车牌照费在10万元以上。即便是中等家庭,如无特别公务需要,也不会冒然购置私家车。而Townhouse由于土地成本需要,一般要建在近郊,没有车,等于切断了Townhouse的血脉。锦秋加州能得以生存,而且近期推出二期,关键在于其大力发展了小区与城区之间的公共交通。从这点看,北京人拥有私家车的门槛要低得多。而且随着路网结构渐次合理,近郊住宅应有一定空间。从远景看,由于国家放开了汽车价格,众多的购车者都在持币观望,好车跌破10万元线已不久远。这些利好消息,似乎都在表明,北京Townhouse有戏。
二、联排别墅对于上海人而言,看清楚后,不过就是新式里弄而已,没什么新鲜的。
这一点北京人似乎就差点意思,北京人最为青睐的是四合院里的平房,再就是前三门的大板楼,还有三环路边的火柴盒。也许像联排住宅的上海新式里弄,让北京人住着还会觉得挺新鲜的。挑剔而清醒的上海人,很快就意识到,为什么不再加一点钱,去感受真正别墅的感觉,于是就有康桥半岛的独院住宅应运而生。
三、锦秋加州规模过大,人口较密集,短时间交通无法解决,而塞车的现象,成为该社区继续发展的瓶颈。
尽管有许多有利于Townhouse在北京立足的原因,但锦秋加州的教训在于,如果社区过大,人口密集,且地段距城区较远,那么这个社区会随着规模增长,而减弱其对高档消费人群的吸引力。(吕尚春)
2001年6月6日 北方网