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6月1日,建设部颁发的《商品房销售管理办法》(以下简称《办法》)开始实施,北京市房地产主管部门也发布了相应的实施规定。商品房认购、合同、销售、质量等成了大家关注的热点。商品房真的不能认购吗?怎样的房子才能销售……本报特请主管北京市商品房销售的市国土资源和房屋管理局市场一处处长陈同顺对办法和对办法的一些质疑予以解析。
■建设部颁发的88号令《商品房销售管理办法》共48条内容,其中有34条是针对房地产开发企业的,要求开发商自律;但更重要的意义在于:办法的实施让消费者学习、使用并维护自己的权益,让那些违规开发商没有市场
记者(以下简称记):6月1日开始实施的《商品房销售管理办法》是不是针对开发商的一个管理办法?
陈同顺(以下简称陈):建设部颁发的88号令《商品房销售管理办法》是针对近十年全国房地产行业发展当中出现的重要问题而制定的一个部门规定,共48条内容,其中有34条是针对房地产开发企业的,5条针对中介公司,1条针对政府管理部门;剩余的8条处于基本的立法程序。北京市国土资源和房屋管理局也相应颁发了《关于实施<商品房销售管理办法的若干规定>》(以下简称《规定》)。
从办法本身看,是针对开发商的,要求开发商自律。但我认为更重要的意义在于:这个办法实施、使用的同时,让千千万万的买房人学习、使用并以此来维护自己在商品房交易过程中的权益。商品房市场的主体不单是开发商、管理者、中介机构,更大的群体是消费者。而从1992年到今天,北京甚至全国的房地产市场发展的情况看,之所以存在方方面面的问题,除有的开发商违规操作外,买房人的无知和“容忍”也是一个重要原因。如果买房人都知道哪些房子不能买,知道开发商应该怎么做,不应该怎么做,那些不守信、不诚实的开发商就会逐渐没有市场,不能在市场上生存,房地产市场就逐渐有序了。
■34条针对开发商的条款中,开发商必须执行的要求有5条;9条限定;4条权利;5项义务;4个要求;7条处罚
记者:针对开发企业的34条规定,从内容上看,具体涉及哪几方面的内容。
陈同顺:34条针对开发商的规定,从主体资质合法性、标的的合法性、广告、质量、保修、设计变更、经营行为等方面对开发商做了限定,明确了他们的权利和义务、要求,以及违规操作的处罚规定,细分又可分为以下6个方面的内容:
5条必须执行的规定:
第8条:现房销售前必须备案。第14条:广告内容要真实、合法、准确。第24条:变更规划、设计要在10天内书面告知买房人。第32条:商品房交付时应出具“两书”。第34条:商品房交付前必须实测。
9条限定:
这部分内容又分以下几部分内容:
“四不许”:第10条:不许“一女二嫁”,不许把一套商品房重复买卖;第11条:不许返本销售,不许对期房采取售后包租销售;第13条:不许分割拆零销售;第22条:不符合规定的,不许销售,也不许收费;
广告得“表里如一”:第15条规定,目前房地产广告在“升级”,越做越精致,“移花接木”、夸张等现象也越来越严重,《办法》的第14条中要求开发商或中介在做房地产广告时要符合有关规定,做到真实、合法、科学、准确,第15条责任更明确了一步,要求开发商做广告时要“表里如一”,吆喝的东西和卖的东西要一致,把广告内容写进合同里。
购房合同有12项内容:第16条规定,当事人基本情况、房子基本状况、房款、交付使用条件和时间、装饰、设备标准、配套基础设施和公共设施交付情况、配套公建产权归属、面积差异处理方式、产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任、补充协议等。
销售人员必须经过专业培训:第29条规定,要求销售人员要如实介绍、宣传所卖的房子。
开发商按合同约定按期交房:延期交房现象在北京比较严重,有的是开发商为了房子好卖,故意把交房日期“提前”,有的是因为开发商缺乏施工管理经验或资金运作出了问题,工程进度不能按事先计划的那样进展……第30条规定,开发商未能按期交房的,得承担责任;因不可抗力或合同中约定的原因延期交付的,要及时告知买房人。
样板间的设置要做说明:目前北京房地产市场上,样板间的设置存在很多问题,为了吸引买房人,把所有的工艺和好的材料都用在样板间上,但实际交的房却未必如此。第31条规定,设置样板间应该说明实际交付的房子与它是否一致。
4项权利:
第4条:开发商销售商品房时有委托权。但需要提醒购房人注意的是,买房时,得看看代理公司有没有委托书;第13条:商品房销售时,开发商可以选聘物业管理公司;第17条:销售价格可协商;第18条:开发商可选择销售模式,按套或套内建筑面积或建筑面积卖,都可以。
5项义务:
第19条:按套销售,开发商应当在合同中附所售房屋平面图;第20条:应当约定面积差异处理方式;未做约定的,应当按办法规定的处理;第21条:应当约定套内建筑面积和公摊面积以及出现面积误差的处理方式;第23条:开发企业应当明示《办法》和示范合同;第33条:应当保修。
4个要求:
第6条:期房预售必须有许可证。第7条:现房销售要符合7个条件——主体资格要合法、土地使用权证书、建设工程规划许可证和施工许可证、验收合格、拆迁安置已落实、配套和公共设施交付使用情况、物业管理方案已定。第9条:设有抵押的商品房,办理预售手续时,要交抵押债权人允许抵押期间销售的书面意见书。现在有些开发商在没有办理预售手续前,就已经把项目做了抵押,但在办理预售手续时,往往隐瞒不讲,引发了许多问题。第35条:质量应该合格。
7条处罚:
在第六章法律责任中,从36条到42条对未取得营业执照而卖房的、没有开发资质卖房的、违规预售的、重复销售的、质量不合格等方面的违规操作做了7条处罚规定。
■商品房销售管理办法是部门规章,而不是法规,在力度上不够强,有些规定不带强制性
记者:北京市国土资源和房屋管理局相应下发了实施细则,从6月1日开始实施《办法》。这给很多北京的买房人带来了福音。请问,《办法》和《规定》是不是可以作为今后商品房纠纷案件中法院判案的依据?
陈同顺:《商品房销售管理办法》不是国家的法律和法规,而是建设部颁发的部门规章,在力度上还是不够强,有些规定不带强制性,因此,它可以作为法院判案的参照。
■在自愿、平等、公平的前提下,没有达到预售条件的商品房仍可内部认购;期房的预售许可证可以电话或上网查询
记者:北京的有些媒体也对此发表了“商品房销售六不许”的文章,其中提到不许内部认购。有读者打电话问,双方自愿的内部认购也不可以吗?
陈同顺:不许内部认购不是绝对的。按《办法》的第6条、第22条规定,商品房预售实行许可制度,不符合预售条件的,不应当收取任何预订性质费用,开发商擅自预售要按相应规定处罚。这指的是开发商不据实相告、隐瞒事实的违规预售。从另一面看,交易行为是买卖双方的纯民事行为,在双方自愿的前提下,双方本着诚实守信、公平交易的原则达成一致意见,即便是有的商品房没有达到预售条件,但只要开发商诚实守信,如实告知而不是隐瞒欺诈,购房人在已知的情况下,自愿交付订金也是平等交易,但出了问题,自己承担责任。
记者:按《办法》规定,现房销售得备案,期房销售得有许可证。请问,普通购房人从哪儿可以查询现房的备案情况以及期房的预售许可证?
陈同顺:无论是现房还是期房,看它是否符合销售条件,首先要查看,其次才是查询。对现房,要看开发商是否具备了第8条中规定的7个条件,只要开发商能出具这7个方面的资料,就证明房子已经具备合法身份。目前,由于各方面原因,现房的备案还不具备查询条件。但期房的预售许可证,购房人可记下发证部门以及证号、项目名称等,然后打电话到发证部门核实,或到北京市国土资源和房屋管理局网站上查询,网址是www.bjfdc.gov.cn
记者:《办法》对擅自预售的开发商做了处罚规定,但没有对买房人应该获得什么样的赔偿做出具体规定,买房人遇到实际问题应该怎样处理? 陈同顺:不具备预售条件的,隐瞒真实情况进行擅自预售,开发商要依据消费者权益保护法对购房人予以赔偿。
■开发商应在房子交付之日起60天内递交办理产权证资料
记者:有媒体报道“不许在办房产证的时间上写1000天”,对吗?
陈同顺:这个提法不妥当,《办法》第34条规定,开发商应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送到房屋所在地房地产行政主管部门。这里只是规定了开发商提交办理产权登记资料的时间期限是60天,而不是产权证的办理时间期限。这个规定是结合“产权证难见踪影”的主要原因之一——开发商不能及时将应由其提供的资料报送房地产行政主管部门而提出的。从交易过程看,商品房交付使用后,购房人是产权证的当事人,但开发商应当协助购房人办理产权证,在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。
■合同签订的前提是双方自愿,谁也不能强制谁,开发商给购房者填好的合同或不和购房人签订补充协议时,购房人不能迁就开发商
记者:“不许给购房者填好的格式合同”的说法对吗?
陈同顺:按《办法的》第23条规定,在与购房者签订合同之前,开发商有义务按照规定向买房人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》;《规定》的第4条也规定,在订立买卖合同之前,开发商应当向买房人明示合同文本。
北京市自去年年底开始使用的新版商品房买卖合同是示范合同,开发商可以使用,可以参照。签订的前提是双方自愿的条件,开发商不能强制购房人,购房人也不能强制开发商。开发商给购房者填好的格式合同或不和购房人签补充协议时,购房人不能也不应该迁就开发商,可以根据相关规定与开发商协商,在双方达成一致意见的情况下签订;达不成一致意见,可以买别处的房。(余美英)
2001年6月6日 北方网