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房地产业发展的初期,人们的住房需求尚处于一个较低的层次及购买力有限,房地产市场上的套型一般以中小型为主,100平方米以上的大套型所占份额很少。但随着社会经济水平和人们的购买力不断提高,也由于前几年一部分发展商认为只有大套型才能体现其楼盘的高档次和超前性,所以在商品房套型设计上大多以中大套型为主,100平方米以上,乃至200平方米以上的都有,小套型反而很少。能住上大套型住宅固然好,可总价不菲不能不令大多数购房者只能望楼兴叹!可见大套型住宅这个市场是有限的,笔者发现相当一部分高层住宅中的大套型住房出现滞销现象。为此,市中心区一些地块的发展商尝试着推出一批小套型住宅单元,或将大单元套型改为小套型,结果大受欢迎,如天河北及珠江新城的一些楼宇。
关于小套型
小套型是指套型面积在20-70平方米左右,套型结构一般以一房一厅一卫一厨(或外加一个小阳台)、二小房二厅一卫一厨或一房一卫一厨等几种类型。小套型单元尽管面积不大,但“麻雀虽小五脏俱全”,比较适合人口较少的家庭使用,有一定的市场需求潜力。
小套型受宠的原因
首先,小套型最受首次置业的年轻单身一族,或尚没有小孩的年轻夫妻欢迎。自实行货币分房以来,年轻的工薪阶层迫切需要从市场上解决自已的居住问题。由于大套型住房总价高,是那些工龄尚短、经济实力相对不强的年轻人难以接受的。虽然郊区一些较大套型房屋总价不高,环境优越,但交通不便,上下班要花费相当长的时间,使一些人不愿问津,转而购买市区一些小套型的住宅,以作为过渡性住所,待日后经济实力增强了再考虑以小换大,以旧换新。
其次,小套型住宅是老者养老的较佳选择。随着我国社会不断进入老龄化和年轻人纷纷自立,老人们迫切需要寻找一个适宜自己养老的居所。但受传统观念的限制,相当多的老人不愿意住进专门的养老机构,小套型恰好迎合了他们的需要。主要原因是:(1)地处市区,方便子女探访和旧街坊、亲友等相互往来和聚会,使老人不致有“与世隔绝”之感;(2)周围配套完善、医疗机构齐全且设备先进,万一身体不适,需要医疗救护可以做到及时、方便;(3)面积不大,不易使老人因空旷而产生恐怕感,且易于清洁卫生。因而,很多不与儿孙们一起居住的老人,会考虑卖掉大房换购小房,以作颐养天年之所。
此外,小套型颇受投资者追捧。由于它的总价低,有银行按揭,首期付款少,按揭期限长,月供款额少,买起来不会太难。而市中心区一些小套型房屋的月租金不低,投资者只要用租金或稍加一些钱即足够支付每月供楼款。经济能力稍强一些的居民,首期支付几万元,也负担得起。“供楼”几年,或以租“供楼”几年,这套住房就属自己的了。由于广州是一个大都市,外来人口众多,房地产租赁市场潜力大,房租收入相对稳定,因而给投资者增大了取得合理回报的信心。
最后,小套型受一批回流的购房者欢迎。前几年,不少在广州工作的人在番禺、南海等地购买了住所。由于路程较远,上下班不太方便(主要是晚上),尤其是年轻人,朋友圈子都在市区,加上平时应酬交际活动多,又较喜欢市区丰富的夜生活,往往当玩意正浓的时候却提早回家了,这对于他们来说是一件扫兴之事。因而一部分收入较高的人,就会考虑在市区再“供”一套小型住房,工作忙或有应酬活动时住在市区,平时就回番禺或南海,做到居住和应酬两不误。
小套型住房的发展
小套型住宅仍受部分人欢迎,给发展商提供了一个市场信号。如何开发好小套型住宅?笔者认为,发展商必须保持高度的清醒,首先要根据市场的需求,小套型住宅不宜发展过多,注意总量的控制,否则会给整栋楼宇的内部布局造成影响,像过去的集体宿舍似的,户户相望,互相干扰;其次,面积大小要合理,不能太小,必须适合现代人的居住需要,避免走极端;第三,室内布局要科学合理,尽量利用好每一寸的空间,做到小而全、全而精,提高使用率;最后,要结合各个居住层次的需求,设置各种各样的生活娱乐保健设施,使小型住宅的使用空间由室内向室外得到最大限度的、有效的延伸。
(广东省房地产研究协会研究部 王韶)
2001年6月8日 北方网