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多年以来,中国的房地产业是由政府唱主角。面对入世的临近,政府应该放开手脚,让房地产业按自身的运作规律走向市场。
中国的房地产业虽然起步较晚,但经过20多年的发展取得了重大成就。据统计,80年代以前,城市人均住房不足2.5平方米,到2000年已达到9平方米。但与成就同时存在的是,中国的房地产市场一直不那么规范、不那么有序。主要原因在于:
首先,随着生活消费水平的提高,人们不再满足于旧有的平房、简易楼和狭小的居住空间,急于摆脱居无住所的困境,特别是单位逐步取消了福利分房,促使住房商品化进程的加快,突现了房产需求量大,严重供不应求的矛盾,因而引发房地产项目一拥而上,造成了“萝卜快了不洗泥”的现象;
其次,部分民营企业投资者利用“大环境,小氛围”及市场短缺、人们消费心理还不够成熟的条件,动用很少的资本进入房地产业,不少资本实力尚薄弱的小开发商异军突起,迅速发展起来,并带来一系列问题;
第三,市场经济迅速崛起使房地产业迅猛发展,政府在宏观决策与政策上准备不足,政策法规跟不上(这是造成中国房地产市场不规范的主要原因);
第四,土地价格不规范;
第五,政府机关在开发费用上“袖中藏虎”,加之收费项目透明度不高,特别是有些减、缓、免的手续或费用随意性较强,无形中增加了开发商成本。
为了更好地发展中国的房地产业,按市场的内在规律办事,政府应退出主导经营地位,转变为综合服务、监督指导,使房地产业健康有序发展。政府要做的工作主要有:第一,完善相关法律、法规和政策;第二,减少审批环节,降低房地产成本;第三,减掉无关费用,规范房地产价格;第四,强化指导和监督职能,严厉查处不规范的市场运作行为,保护平等竞争;第五,政府要在宏观调控上发挥前瞻性、实效性和国际性的作用。
房地产业是合理、有序、可持续发展的稳定的国家产业支柱之一,政府应特别注意克服过去那种将其作为高额利润、投机生意的现象,力求做到产业稳定、价格稳定、利润相对稳定;企业在操作和运营观念等多方面也需规范,需要与国际接轨,要适应中国进入WTO的需要,适应国际友人、商人居住和工作的要求。一句话——政府放开手脚,房地产业才能走向市场。
具体来说,近期内政府应首先解决以下问题:一、对于房地产项目进行分类清理,查清底数,登记造册,为今后决策提供有效依据;二、以适应本地区的优廉价格首先盘活一部分房产,回收一部分资金;三、在进行科学评估的前提下,政府和银行可以尝试债转股的方式,与开发商合作经营,将部分房地产盘活,再将股份逐步变现退出;四、对部分符合条件的房地产分门别类进行出租或抵押变现;五、对地块较好或地段特殊的商业类房地产项目,可以尝试适当包装,对国内外进行招标出售;六、国家继续给予政策支持,减免各种不合理费用,以盘活现有存量房产和地产;七、国家成立专门公司,对这些房地产项目进行再投资(特别是半截工程、主体完工工程),在设计、结构、使用功能、配套等方面进行全方位的改造,使之适应市场需求,进行再盘活工作;八、可以尝试把房地产中较为优质的项目进行包装,与高科技企业和产品嫁接,进行资本运营尝试,去A股、B股、H股市场进行融资,进一步盘活房地产。九、对某些房地产项目,政府要协调银行做更加灵活的信贷支持。 (石心)
2001年6月8日 北方网