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自去年以来,Townhouse一直是京城房地产市场的热点话题。今年,规模达到上百万平方米的大型Townhouse项目“康城”已经在春季房展会上隆重面世,而最早开发此类项目、打出“做Townhouse 的先行者”口号的“时代庄园”开发商北京太合日盛房地产开发有限责任公司已经掘到第一桶金。
在北京太合日盛房地产开发有限责任公司与中房指数系统于6月1日在京联合主办的“第二届北京Townhouse发展研讨会”上,各方专家结合时代庄园项目对Townhouse在北京的发展前景、存在问题进行了深入的探讨。
中国人民大学土地研究所所长叶剑平教授指出,是土地资源的稀缺使Townhouse 成为市场的亮丽产品。联排住宅形式的用地好、成本适宜,圆了城市中产阶层的家园梦,它有存在的必要性,将是市场稀有的亮丽产品,发展空间很大。
威格斯建筑顾问(中国)有限公司高级经理李忠先生则一针见血地指出,虽然北京涌现出大批Townhouse项目,但销售情况却是几家欢乐几家愁。位于亚运村北部的时代庄园和位于经济技术开发区内的一栋样房是目前市场上相对旺销的两个项目。李忠分析,二者热销的根本原因是开发商坚持说自己的产品是第一居所。一方面,现阶段,第二居所的市场需求还不大;另一方面,在北京谈住宅郊区化缺乏动力。很多人认为美国人住郊区,其实人家住的是城市化的郊区,美国人有70%住在城内。美国的Town与中国的Town所指不同,人家的Town是城区的一部分,是都市里的村庄,我们的Town是郊区。李忠还提出,尽管Townhouse的消费者已经出现,但其真正的主流消费群体有待提炼,需要人们为他们贴上标签。现有的客户群实际上是由亚别墅客户和高端公寓客户组成的。开发企业当前的任务是引导出专属于Townhouse 的客户群来。这个客户群的基础应该是国内中产阶层的中上层。在他看来,Townhouse的定位方向应该是“占有天与地”,距离城市中心较近,交通便捷,能够享受城市的生活配套,而不是开发商自己造城。他说,这里涉及到一个问题,即:生活品质实际上来自于选择的多元化。开发商造城,在休闲场所方面可能只建造了一个酒吧(造太多,经营会有难度),而三里屯有几十家酒吧可选择。所以,Townhouse的生活配套应该是基于车轮的配套,其消费者必然是有车族,而且是有车族中的年轻力壮者。他的理论是,上一天班已经感到筋疲力尽,还能开车奔驰半个小时以上的肯定不是年老力亏者。同时,Townhouse 所能提供的“躲进小楼成一统,还知春夏与秋冬”的时尚生活方式本身也是紧张忙碌的年轻人所最为向往的。在专属客户的引导方式上,李忠受电视剧《大宅门》播映带动北京四合院俏销的启发,建议开发商不妨赞助电视台反复播放发生在Townhouse 住宅内的故事片,感染目标客户群。
建设部住宅产业化专家委员会副主任委员、中国工程设计大师赵冠谦先生谈到,Townhouse排除了集合式住宅带给人们的紧张、压抑的感觉,又比相对孤立的别墅多了居住环境的邻里氛围。从其建筑构造本身来看,Townhouse由于其竖向功能设计的特点而给设计师完善住宅功能留下了广阔的想象空间,许多在集合式住宅的平面设计中不易实现的功能分区要求在Townhouse的设计中可以得到完好的体现。贴近自然的周边环境、颇有人情味儿的邻里氛围、完美而有个性化的功能设计,将使Townhouse成为与逐渐成长壮大起来的中国城市中产阶层相对应的住宅形式,与塔楼、板楼、别墅等住宅形式长久地并存于中国的城市住宅市场。
原北京市规划局副局长毛钺认为,Townhouse的开发要做到环境与规模相宜。Townhouse在开发选地上,要重视周围的自然环境的优美和小区绿化管理的均好,才能更好地提升Townhouse的小区品质。同时,在开发面积上要具有一定的规模,以保持小区的人气、氛围和品位。时代庄园在这几方面都较好地体现了Townhouse的特质。
美国西式房屋及建筑材料有限公司总裁 TATE MILLER在美国的居所就是Townhouse ,他周围的很多朋友也住在这种类型的住宅中。他说,Townhouse流行于世界上很多国家,并普遍受到欢迎。其有天有地的特点以及可享用公共生活空间给住户带来公寓所没有的荣耀感、安全感和舒适感。首先,Townhouse的内部空间私密性好并让人感觉舒适,其外部又让人能够感觉到很好的邻里社区氛围,这些都使它优于传统的相对孤立的住宅形式和拥挤的公寓。通常,Townhouse让人们可以以公寓的价格享受到独立住宅的优越性。其次,价格是所有的购房者都十分关心的问题,Townhouse的设计可奢可俭,并且由于其结构特点,购房者会发现他不仅仅节省了购房费用,与购买独立式住宅相比较,每月还可以节省下一笔取暖和空调的费用以及公共区域维护费、保安费用等。而所有这些费用的节省并不影响购房者享受很多独立式住宅的优越性。TATE MILLER反映,大多数住在Townhouse里的人对这样的居所赞不绝口,除了前后花园、安全感、充足的停车位和公共户外空间之外,人们会强调那良好的家的感觉,他们会告诉你那种公寓所没有的家的感觉真是太好了。
国家住宅与居住环境工程中心顾问奚瑞林先生抖落出了“买不买房看环境、掏不掏钱看户型、满不满意看管理”说法。他认为,时代庄园所处的区位和环境以及建筑规划设计等特点所呈现出的“交通便捷、环境均好、配套完善、有天有地、布局独特、价格适中”等优势满足了城市中上生活阶层讲求生活品位、重视体现自我价值的要求,所以才会受到市场欢迎。他预言,随着中国经济的进一步发展和中产阶层的崛起,Townhouse将具有一定的保值、增值潜力。
太合日盛房地产公司董事长、总经理李长山总结自己的经验是,开发项目要一只眼看市长,一只眼盯市场。据其介绍,早在投资开发时代庄园前两年,作为专业的房地产公司,太合已开始进行Townhouse类型产品的研究。同时,密切关注政府的市政规划、政策走向、市场需求和住宅发展潮流,以做到政策与市场相协调。时代庄园的开发正是顺应北京市政府决心改变城市周边环境,建设新北京、新奥运的政策方针进行的,是配合绿化隔离带建设开发的低密度住宅小区。他分析,时代庄园的热销说明Townhouse只有定位准确,充分施展其“有别于别墅而优于别墅”、“有别于公寓而优于公寓”的独特魅力,才能获得商业上的成功。
多家企业的开发实践证明,真正意义上的Townhouse除了在建筑形式上表现为二至三层高的有天有地的联排住宅外,还有区域环境、住宅功能、社区品质等多方面的要求。作为舶来品,在本地化的过程中,Townhouse还有很多问题值得探讨,如各地Townhouse专属客户的具像化、不同位置的项目的定位等等,希望企业对项目的研究不断细化,为专门人群提供适用的产品,从而获得期望中的高收益。(谢红玲)
2001年6月9日 北方网