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近年来,国家多次降低贷款利率,以刺激个人住房贷款,推动 房地产业发展。但现实状况是,居民因顾虑重重,对住房贷款是“心动而不行动”,银行又因放贷风险太大,而手捂口袋,瞻前顾后,致使个人住房贷款业务发展缓慢。有资料显示,我国住房信贷占国家银行总信贷规模的比例不足7%,与住房金融发达的国家和地区相比(一般为20%-40%)相去甚远,且其中大部分用于住房开发,个人住房贷款仅占15%左右。因此,专家认为,消费者后顾之忧太多以及风险防范机制的缺位已成为阻碍当前居民住房贷款快速发展的主要“瓶颈”因素。
据卡斯特经济评价中心曾对北京、上海、重庆、广州、武汉等五大城市消费者进行的调查显示,有16.5%的消费者认为贷款手续繁杂,14%的消费者认为银行对贷款对象的要求过高,12.6%的人认为还款期太短。另外,还有很大比例的消费者依然存在着“无债一身轻”的传统消费观念,表示出对住房贷款避而远之的态度。中低收入阶层的后顾之忧主要表现在以下方面:怕下岗(失业保险制度不完善),怕病(医疗制度的改革尚末正式启动),怕老(养老保障制度不健全)。尽管老百姓相信政府会解决好这些问题,但在这些现实问题尚未完全解决之前,谁也不愿将自己的积蓄贸然倾出购买住房。因此,我国当前个人住房贷款的现实需求并不旺盛。
个人住房贷款运作过程中可能出现的产权风险、信用风险、欺诈风险、抵押物价格风险、贷款条件风险等一系列防范风险社会机制的缺位,也使得银行面对“住房贷款” 这一块极具诱惑力的甜美“蛋糕”始终不敢大快哚颐。
湖北省建设银行有关人士告诉记者,目前,唯一能证明贷款者还款能力的“收入证明”,经调查核实大多不真实,贷款者的“还款信用”、“合同信用”等,更是无从查证。另外,由于不同银行之间信息沟通不完善,同一购房者在多处购买房屋,其收入证明一式多份,能分别用于不同的银行,由不同的银行提供按揭贷款。这样一来,其实际贷款额就远远高于规定的数额,月还款金额也远远大于其月收入情况,各银行的住房贷款风险在不知不觉之中已经倍增。
为了规避风险,许多银行先请律师对申请人的贷款资格、条件进行初审,然后自己再复审。审查合格后,购房者先购买房屋保险,将所购房作为抵押,并由开发商作出阶段性担保,银行才放款。
律师在向银行提供的《法律意见书》中,往往会做出这样的结论:“根据申请人提供的材料,我们认为申请人目前具备偿付其借款的能力。”与此同时,律师会要求借款人再出具一份“所提供材料和文件真实、合法,如果因材料和文件虚假,产生的法律责任由我本人承担,与经办律师无关”的保证。律师对贷款者资、信状况的初审,只是在很大程度减少了银行信贷人员主观风险责任,并未减少或避免银行信贷资金的风险。贷款者的收入不可能一成不变,银行信贷资金也就会面临“夜长梦多”的风险,一旦遇到经济衰退、收入下降等情况,房地产会首当其冲。于是,上过不少当的银行开始“惜贷”。据称,湖北省建设银行每年都没能如数完成年初计划的住房贷款额度。
产权证办理遥遥无期,抵押房屋处置难,则进一步掣肘了银行个人住房贷款业务的拓展,是办理住房贷款业务中最难突破的“瓶颈”。
贷款者无力偿还银行借款,即会将房屋抵押款给银行。而办证难是目前众所周知的问题,在武汉,住户在入住两三年后都没能取得房屋产权证是常见的事。没有产权证,房屋自然不能进行抵押,银行也就不能对抵押房屋进行合法处置。
现在很多房屋都是期房预售,按照《房地产抵押管理办法》规定,期房在抵押合同签订30日内要在房地产主管部门办理预抵押登记,待房屋取得产权证后再办理正式的抵押登记手续。实际情况是“按揭贷款中,贷款人会委托律师事务所来办理抵押工作,预先缴纳律师费和抵押登记费,很多律师事务所除收取相关费用外,很少按规定办理抵押手续。因此,律师服务不到位,在很大程度上制约了银行远期利益的实现。房屋抵押后,处置渠道不畅也使银行的利益难以实现。
华中师范大学经济学院长期从事此方面研究的专家指出,我国属于发展中国家之列,市场经济体制的完全确立还需要一定时日。改革以来不同阶层、不同行业之间的收入分配差距迅速扩大,且仍呈扩大态势。住房涉及千家万户的利益,属敏感性商品。成立不以赢利为目的的国家住房抵押贷款担保公司,对一部分购买商品房确有困难的中低收入者实行担保,有利于解除其后顾之忧,并促进银行住房贷款业务的发展。
为了降低金融机构的风险,专家建议各银行应严把贷前的资信审查和贷后的违约处理两个关口。贷前银行应审查借款人的资金来源、先期债务、审查借款人的贷款额度与收入的比率(一般额定为4%)、审查借款人的贷款与房价的比率(一般额定为80%)、审查借款人的抵押物的产权、价值、性质、建立借款人财务善的有效监控体系,如个人收入、纳税状况、犯罪纪录等。对于贷后的违约处理,专家建议每年的元月将住房保险单寄送贷款机构;每月的1号应还本付息,最迟不超过当月15号,过期计算贷款罚息;超过当月末没有偿还本息,贷款公司将情况报告专业资信评估机构,从而对借款人今后的供款能力产生一定的影响;逾期30天,贷款应收本息要记入逾期贷款科目;逾期60天要登门催收贷款本息和罚金;逾期60-90天贷款机构应将这笔贷款作呆帐损失分析,作出延期归还贷款还是着手处理抵押贷款;逾期90天以后将贷款记入呆帐科目,贷款机构应向法院提出强制拍卖房屋的诉讼。
专家指出,虽然目前我国已经出台了《商业银行法》、《担保法》、《城市房地产管理法》、《个人住房担保贷款管理试行办法》等法规和条例,但《住房抵押贷款法》至今尚未问世,致使出押和受押双方对有关抵押和抵押实现、担保与保险等法规条款的解释缺乏权威性依据。在尽快制订、出台《住房抵押贷款法》等有关个人住房贷款的法律规定的同时,银行自身也应建立起科学的风险约束机制,如:资金来源约束资金运用的原则,债务期限结构与资产期限结构相统一的原则,充足的贮备资金和流动资金与最大限度减少资金闲置的原则等。此外,完善管理体制,减少中间环节,提高工作效率,也应成为管理部门、开发商以及银行等方面的当务之急。