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案例:
原告是天津市一名购房者,被告是某开发商。原告在对被告的诉状中称:原被告于1998年8月12日签订了商品房预售合同。在合同中约定,房屋建筑面积82.37平方米,总房价为人民币246000元,交房期为1999年5月30日前。原告依约向被告支付了两期购房款计人民币210000元,但被告在超过宽限期60天后仍未交房。为此,根据合同约定,原告诉请法院终止合同,被告退还原告房款人民币210000元,并支付利息人民币5836.86元。
后被告提起反诉辩称:反诉被告(本诉原告)购买的该住宅项目由于适逢市政府有关部门颁布了有关规定导致该项目分别停工30天及35天。故根据合同约定,此种情况应属非主观因素影响,被告交房期限应据实予以顺延,不同意原告退房请求。 根据合同及补充条款约定,反诉被告应于1999月5月30日前支付全部购房款人民币2460000元,但反诉被告仅支付人民币210000元,余款至今未付。根据合同补充条款约定,反诉原告(本诉被告)有权没收反诉被告已付房款人民币210000元,追索反诉被告违约利息,并有权将该物业另行销售。
而反诉被告(本诉原告)辩称:其于1999年5月6日曾收到反诉原告的催款通知,要求其将应于同年5月30日前支付的房屋余款人民币36000元,最迟于同年7月10日汇入反诉原告指定的银行帐户。据此证明反诉原告已自愿将付款期限作了变更,而补充条款双方违约责任的约定不对等,没收房款的约定违反法律,有失公平,不同意反诉原告的诉请。
法院调查后认为:原被告签订的预售合同合法有效,双方应依约履行。由于被告(本诉)在一审期间尚未取得该项目的竣工验收证明,构成违约,被告应承担相应民事责任。故原告(本诉)要求终止合同、退还房款的诉请依法应予支持,但原告主张的违约利息,应以同期固定资产贷款利率计息为宜。被告辩称因政府原因耽误工期,要求交房据以延期的理由不足,本院不予采纳。至于反诉原告要求按补充条款约定没收反诉被告已付房款人民币210000元,显然与法不符,本院不予支持。但反诉被告逾期付款,构成违约,应承担逾期付款的违约责任,利息也应按同期固定资产贷款利率计息为宜。法院据此作出判决。
分析:
从这个案例中我们可以得到以下的启示:第一,房地产公司不是法定罚没款的机关或部门,依法不能成为罚没款的主体;第二,当事人违约,应承担相应的违约责任,没收已付房款,违反《民法通则》第四条及第一百十二条关于民事活动应当遵循公平原则及关于违反合同的赔偿责任,应当相当于另一方因此所受到损失的法律规定。