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案例:
天津市河东区的孙某与某房地产开发商签署了商品房销售合同,该合同除对房屋价格,付款方式等作出约定外,就交房时间约定为"除不可抗力因素外,开发商应最迟于1998年8月30日前交房,如逾期60日仍未交房,孙某有权利退房,并要求开发商支付违约金,赔偿损失。"
事实上,到了1998年10月,开发商仍未能交房。孙某于是委托律师诉至人民法院,请求解除合同,并要求开发商退回房款并赔偿损失。开发商辩称,未能如期交屋是由于施工中曾遇到恶劣天气且由于进口施工材料在海上运输中发生火灾,上述情况属于不可抗力,不同意解除合同。
分析:
法律专家认为这是一起比较典型的商品房销售纠纷案件,孙某与开发商争议的焦点在于对"不可抗力"的理解和适用。要解决这个争议,首先应该看看我国现行法律对"不可抗力"作出何种规定的:
我国《民法通则》第153条对"不可抗力"作出明确规定,即指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。依据该项规定,不可抗力表现为一种客观情况,且该客观情况的出现须同时具备不能预见、不能避免并不能克服三个条件。发生不可抗力事件后,因不可抗力影响合同继续履行的,当事人免于承担违约责任。
其次,再来看看开发商辩称的理由是否构成"不可抗力"。在本案中,开发商首先称逾期交房是因施工中多次遇到恶劣天气,如五、六级狂风及大暴雨导致无法正常施工,延误交房日期。天气因素固然对施工进度有着非常重大的影响,但狂风及暴雨均为正常的天气现象,并非不能预见。作为开发商在售房时,即应当依据该地区历年气象记录,结合其他因素,合理预计工期,确保在其承诺的交房期之前能顺利完工。因此,恶劣天气并不构成不可抗力。
再者,有关原材料运输之延误,同样不构成不可抗力。相对于开发商与材料供应商而言,货物在海上运输中遭遇火灾,可以作为不可抗力,但此不可抗力事件影响的主体仅为开发商与供应商,其范围仅局限于海上货物运输法律关系中,与孙某同开发商之间的商品房销售无任何法律关系。综合以上的分析,可以说开发商提供的不可抗力的理由是不能成立的,而孙某的申诉应该得到法院的支持。
另外,专家还提醒购房者需要注意是由于房地产开发过程环节多,周期长,开发商在确定交房日期时,必须综合考虑各种因素,作出决策。现行房地产交易,开发商通常将以下情况列为不可抗力,并订立免责条款:
1、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决;
2、契约签署后,由于政府颁布新法规或修改原法规而影响按期交屋的;
3、市政配套的批准与安装的延误。
但事实上上述情况并不具备不可抗力的三个必备条件,即并非均为不能预见,不能避免且不能克服的客观情况,如在合同中将此列入不可抗力条款项下,则因违反法律的明确规定,成为无效条款,开发商不能以不可抗力为由行使抗辩权,而必须承担违约责任。