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案例:
天津河西区的一名购房者于1998年9月购买了某开发商开发的商品房,又花了近4万元对该房进行了装修。后来这位购房者了解到该小区是开发商以旧村改造名义建的商品房,未取得合法土地使用权,根本办不了产权证。购房者和开发商多次交涉,请求退房。开发商同意退房,但只同意退购房款,不退利息及装修费。这位购房者该怎样维护自己的合法权益呢?
分析:
这个案例具有一定的普遍性。这些年,随着天津城市建设的发展,城市的范围也不断扩展。郊区的房地产开发比较火热,但一些开发商却不规范运作项目,他们以旧村改造之名行商品房开发之实,其目的就是逃避土地管理法,达到不交纳土地出让金占用土地开发商品房之目的。这名购房者购买的商品房就属这种情况。
由于开发商没有履行合法用地审批手续,未交土地出让金,因此,也就没有土地使用证,所建的商品房亦没有销售许可证,系违法开发行为。这种行为对购房者带来的直接后果是不能取得房屋产权证,房屋不能过户、抵押等。他们之间的买卖行为系无效法律行为,无效的原因是作为买卖标的商品房系非法流通物。
根据《中华人民共和国民法通则》第58条的规定:"无效民事法律行为,从行为开始起就没有法律约束力。"以及第61条:"民事行为被确认为无效或者被撤销后,当事人因该行为取得财产,应当返还给损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
因此购房者与开发商之间的买卖行为系无效民事行为,应有权请求退房,返还购房款。购房款产生的利息是购房者的损失,应由无效民事行为责任方即开发商赔偿,赔偿的标准是银行同期贷款利息。
至于装修费,就不能简单地认定其为损失。因为,装修物还实际存在并没有灭失,只是不能移动必须附属于房屋,对房屋来讲是增值的。法院判决应维护物质的完整使用性能,也就是说不能判决购房者拆除房屋装修,只能随房产退给开发商。综上所述,购房者可以请求退房,返还利息和房款,对装修请求适当补偿。