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案例:
某购房者在购房过程中由于认为开发商提供的购房合同过于简单,就提出签订一份补充协议。但销售人员拿出了他们制定的统一格式的补充协议,并说原则上不允许购房者对此做修改,购房者因此提出异议。这种情况下,购房者签不签这份补充协议呢?
分析:
所谓补充协议,是买卖双方根据意思自治原则对正式契约中不适合当事人实际情况的条款进行变更、修改、补充、完善而订立的协议。按照新合同法的有关规定是否签订及如何签订补充契约完全应由当事人自主决定,任何一方不得将自己的意志强加给对方当事人。这也就是通常所说的契约自由原则,也是购房者的基本权利。
然而,应该看到目前法律赋予的这项基本权利却没有被购房者充分利用。有些购房者要么对开发商提出的补充协议可能产生的法律后果不甚清楚,要么过于相信开发商的口头承诺,要么认为开发商拟定的补充契约不能修改。尤其是那些匆忙交付定金后,更担心因不签合同而招致的定金损失而被迫接受开发商拟订的补充协议。结果开发商通过补充协议将正式合同中房地产管理部门用来确保购房人利益的条款加以修改或删除,使其应当承担的法律责任得以豁免或减轻。而购房者的真实意思表示却丝毫没有在补充协议中体现出来。一旦发生纠纷,补充协议对购房者的权利缺乏保障,购房者又无法依据开发商的口头承诺追究其违约责任。
为了降低购房风险,希望购房者在签订补充协议时一定要认真审查,拒绝对自己不利的条款,同时,尽可能地将购房者的真实意思表示及卖方的承诺体现在补充协议中。有的开发商在广告或销售过程中会做出许多诱人的的承诺,这些承诺如果不写入合同,一旦开发商没有兑现承诺,购房者将无法追究其违约责任。因此,建议购房者在签定补充协议时,最好与开发商就以下事项进行约定:
(1)开发商对其主体资格及相应批准文件真实性的承诺;
(2)房屋使用率、面积误差、共用面积分摊的处理办法;
(3)所售物业及其相应土地面积未设定抵押、留置权的承诺(主要为避免因此造成购房人无法正常行使产权人的权利);
(4)公用配套设施的交付时间、状态等;
(5)房屋交付的时间、地点、风险转移、责任分担等具体办法;
(6)如购房人选择按揭贷款,则应约定如按揭不成,购房人采取的付款方式及具体处理办法;
(7)与正式契约不一致的合同变更、解除条件及其他当事人双方认为应当约定的事项。
(8)房产证的取得时间。