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案例:
一九九七年六月,天津市河东区的李先生看中了一套某开发商开发的位于河东区某处的商品房,经过反复谈判,最后终于与该开发商订立了《商品房销售合同》。合同中约定该房屋交付日期为一九九八年四月。首期40%房款于签约后10日内支付,其余60%房款采取银行按揭方式支付。逾期付款及逾期交房的违约金为同期固定资产贷款利率。如果因为不可抗力的原因(包括国家政策的调整)不能履行合同,不承担法律责任。
一九九七年八月,该开发商收到了提供按揭贷款银行的通知:由于国家政策原因,该银行的房地产按揭贷款业务停办。该开发商立即将此情况通知李先生,并承诺他可按银行按揭贷款的还款期限及数额分期支付房款。但李先生没有回复,也没有向该开发商提出终止合同的要求。一九九八年四月,该开发商没有向李先生交付房屋。其后不久,李先生以该开发部商为被告向法院提起诉讼,要求该开发商按逾期交房承担相应的违约责任。
法院审理此案认为,付款条款是合同中的重要内容,现双方就付款条款不能达成一致,因此,合同无法继续履行。因按揭贷款不能办理不是该开发商的过错,且该开发商已经为此采取的补救措施。后在法庭调解下,双方达成协议:双方签订的《商品房销售合同》终止履行;该开发商在判决生效后十日内退还李先生已付购房款,并按银行活期存款利率向李先生支付利息。
分析: 对于此案的审理结果,法律专家认为以下几点应请购房者注意:
一、关于不可抗力问题
按照我国法律规定:不可抗力是指当事人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。包括人力不可抗拒的自然灾害、战争等等。同时,当事人也可在合同中约定不可抗力的范围。在实践中,国家政策的调整也常常被约定为不可抗力。但是,一方因不可抗力不能履行合同,一方面应当及时通知对方,另一方面应当出示不可抗力的证明。在本案中,该开发商就应当出示停止办理按揭贷款的国家政策(如中国人民银行的有关规定)。如果该政策确实存在,当事人可以不承担违约责任。但是,如仅有办理按揭贷款的银行的证明,则构不成不可抗力。
二、关于第三方责任问题
如果没有国家政策作为依据按揭贷款银行即停止了办理按揭贷款,那么,就涉及到第三方责任造成合同不能履行的问题。在这种情况下,违约一方应当先行向守约方承担违约责任,然后,依照与第三方的合同或协议,再行追究第三方的责任。但本案的特殊性在于,银行停止办理按揭贷款,造成了哪一方不能履行合同。从房款的支付方面看,应当是李先生不能履行合同。但是,由于按揭贷款的特殊性,须由开发商与银行的按揭贷款协议,银行才有可能给购买该开发商的购房人提供购房贷款。所以我们认为,银行停止办理按揭贷款,直接造成该公司不能履行合同。因此,本案中,如果该开发商不能提供出银行停止按揭贷款的政策依据,则应当承担造成合同不能履行的主要责任。然后,该开发商可依据与该银行之间的合同追究该银行的违约责任。