|
||||
据政府有关部门统计,截止到1999年12月31日,北京市由物业管理公司管理的住宅面积已达40%,物业管理收费已和市民生活息息相关,由于有报纸抢先报道物业管理收费将下调40%,物价局和国土房管局就物业管理收费调整而组织的二十几人的听证会吸引了北京市二十多家新闻媒体蜂拥采访。
物业管理收费40%的下调之说首先引起收费者--管理公司的反弹,虽然国土房管局出面进行了解释,但他们仍然是坐立不安,作为交费者的业主和住户则是暗暗自喜。
由于物业管理费关系到众多北京市民的切身利益,笔者对此进行了深入探讨,发现物业管理收费调整实际不是降而是涨!
保安费最高上涨了2.6倍
由于高档住宅过去实行的是议价政策,和其对应的现在的一级收费没有可比性,过去的甲类、乙类、一般住宅和目前的二级、三级、四级分类方法不尽相同,故笔者首先在不考虑服务标准的前提下将保洁、保安、绿化费做了一个比较。
196号文规定的保洁费按各区的标准执行,如果我们按当时市区收费最高的3元/月/户,一般住宅标准每户60建筑平方米计算,原来保洁费收费标准为0.05元/月/建筑平方米,加税为0.05275元/月/建筑平方米,现在二级标准比它上涨了1.46倍,三级标准比它上涨了90%,四级标准比它上涨了14%。
196号文规定的保安费为3元~ 5元/月/户,如果我们按一般住宅标准每户60建筑平方米,收费3元/月/户,甲类住宅标准每户100建筑平方米,收费5元/月/户计算,原来保安费收费标准为0.05元/月/建筑平方米,加税为0.05275元/月/建筑平方米,现在二级标准比它上涨了2.6倍,三级标准比它上涨了2.22倍,四级标准比它上涨了1.09 倍。
196号文规定的绿化费收费标准是绿化面积30%以下的小区为0.55元/年/建筑平方米,加税为0.58元/年/建筑平方米,折合0.04833元/月/建筑平方米,绿化面积超过30%的可以上浮20%为0.05796元/月/建筑平方米,现在的二级标准比原来上涨了73 %,三级标准比原来上涨了21%,四级标准比原来上涨了3%。
叫好不叫座
政府的为难之处
虽然新的物业管理收费原则符合市场的要求,也符合老百姓利益,但是传统消费习惯使得人们对现有的物业管理收费尚难以接受,政府为了处理这个难题,将过去物业管理收费中的大、中修费和自用部位的维修费剥离出去,以期达到老百姓每月的物业管理费支出新、旧变化不大。
对于剥离自用部位维修费的做法无可厚非,但对剥离大、中修费的做法笔者感到不妥,隐患太大。按196号文计算的大、中修费和折旧费用,目前房价在8000元/建筑平方米的一次性维修基金只是不到10年的收费,当这笔费用用完后如何解决房屋、电梯、水泵的大、中修和更新问题?如何按政府要求沿街建筑5年进行一次粉刷?没有一次性交纳维修基金的住宅这个问题将会更加突出。
缓解物业管理收费
快速增长的建议
面对社会发展的实际需求和居民观念上的冲突,本人建议政府在制定新的物业管理收费时应做如下考虑:
1.我国政府过去长期对居民的居住管理实行价格补贴政策,政府对这个政策应该逐渐取消而不应一下取消。目前,北京市财力的增长速度达到了每年20%,建议政府是否可以考虑用建房、售房和向企业、个人征收的城市建设附加费来承担物业管理收费中的全部或部分绿化费、垃圾清运费、垃圾处理费及水费中的排污费,缓解人民的负担。
2.目前物业管理收费中税收占55%,建议政府可否对物业管理收费采取减、免税政策,对外墙粉刷等支持政府工作的支出采取免税政策。
3.占用居民共用地方的机动车和非机动车停车收费、广告收费、通讯天线占地收费除了支付必要的相关费用外,应全部用于补贴物业管理费用。
4.北京市政府21号令要求物业管理公司开展多种经营和服务的收入应主要用于补充居住小区的物业管理费用,虽然这里用了"主要"二字,但由于没有比例,根本无法检查,建议政府规定具体比例,并制定具体的监督、检查办法。
5.对经济适用房和居民有能力自管的居住小区鼓励居民进行自管,减少居民承担物业公司利润部分的费用,由于篇幅关系,对此问题笔者将另文详述。
建议新收费办法
应该明确的问题
除了上面提到的维修基金问题,笔者认为新的收费办法尚有以下问题需要明确:
1.新的收费办法,保安、保洁、管理是按服务分级,绿化按绿化覆盖率分级,共用部位共用设施设备运行维修是按设备配备多少分级,办法中应明确五项内容可混合选择,不然容易出现一级服务、三级设备如何分级的争闹。
2.共用部位共用设施设备运行维修收费应单纯按设备配备多少分级,服务要求应该一样,不然,管理公司有可能因配备少而降低对现有设备的保养标准。
3.新办法规定,业主自入住之日起交纳管理费,对房地产商未出售的房屋是否交纳管理费没有提及,国土房管局早先出台的《房屋使用、管理、维修公约示范文本》规定了房地产商对未出售房屋应同样交纳管理费,体现了业主平等的原则,如果房地产商根据新办法的漏洞拒绝交纳未售出房屋的管理费,将出现一系列问题。比如:业主买了房,没有办入住手续,要不要交管理费?业主入住后,他们出差旅游时、房屋空置时要不要交管理费?在房地产商出售房屋比例很小时,除了设备运行费不同外,其他费用并没有太多减少,管理公司如何维持正常支出?
4.管委会(业主委员会)的作用不容忽视,国土房管局文件中提及的管委会办公费用和管委会委员津贴从哪笔费用中支出,标准是多少,应该在新的收费标准中加以明确。
5.新收费办法体现的是管理公司自负盈亏,所以没有像建设部的规定那样要求管理公司定期公布账目,但对于电梯等设备的运行费是否应该公布?采取多退少补的方法是否对双方更加公平?
6.电梯检验费有单独的文件规定收费标准,但这个文件是1989年劳动局发的,现在技术监督局根本不执行这个标准,是否应明确将电梯检验费纳入电梯运行费中,不再单独计算?
7.水泵费用的标准是二次供水设备的标准,对使用变频泵直接供水的,过去文件只规定了参照二次供水设备标准执行,但在实际执行过程中,有的小区管理公司却收了3倍费用。目前,为了避免二次污染,北京市推荐使用变频泵直接供水,新的收费办法应对此收费定出具体标准。
8.北京市除规定收取垃圾清运费外还规定了收取垃圾处理费,对于没有北京市户口的人在北京买房或长期居住,是按2元/月交纳还是按3元/月交纳应该进一步明确。
9.垃圾外运费、垃圾处理费是否应算代收代缴?对于管理公司外聘公司进行保安、保洁,绿化局负责绿化的物业,保安、保洁、绿化费用是否也应计入代收代缴,不然,就会出现重复纳税!另外,为了减轻居民负担,是否应该允许实行这种外聘管理的小区,可以由管委会自行聘用保安、保洁、绿化队伍。
10.既然将高档公寓的管理收费纳入新的收费办法,应对高档公寓普遍拥有的卫星天线维修费及网络服务费规定收费标准或收费上限。
11.为了避免管理公司挪用维修基金或管理公司破产后无法追回维修基金,应该制定管委会监管管理公司使用维修基金的具体办法,如:在银行提取维修基金时必须由管委会和管理公司共同签字盖章。
12.为了保证大多数按时交纳管理费居民的权益和管理公司的正常运作,新的收费办法应将国土房管局制定的《房屋使用、管理、维修公约示范文本》中对逾期不交纳管理费的处罚办法在新的收费办法中具体加以体现。 (刘宏诚)
北方网