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■开发商状告客户
嘉仁公司诉称,我公司与北京仪器厂于1998年5月签订了《商品房购销合同》及《商品房销售合同补充协议》,规定,北仪厂购买我公司太平家园小区住宅110套,总建筑面积10800平方米,同时北仪厂为我公司承担不低于3240万元的银行贷款担保。后在合同及补充协议的履行中,北仪厂只为我公司提供了一年的1500万元银行贷款,并且拒绝购买110套住宅中的25套,给我公司造成了经济损失。起诉要求北仪厂继续履行银行贷款担保义务,并承担未履行担保义务给我公司造成的经济损失95万余元;要求北仪厂接收25套住宅,并支付25套空房看管费、供暖费及滞纳金合计24万元。
■客户认为合同无效
被告北仪厂称, 嘉仁公司不具备销售太平家园商品房的法定资格。根据《城市房地产管理法》、《建设部关于加强商品房销售管理的通知》、《北京市内销商品房管理暂行规定》及其他规定,任何房地产开发企业在销售商品房之前必须具备一定资格,即:① 已经缴纳了全部土地使用权出让金,取得《土地使用权证书》并已办理房屋产权登记;② 取得《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程开工证》;③ 现房销售的必须具备《工程质量竣工核验证书》;④ 房地产企业销售商品房必须向房地产管理部门申请登记,在取得《商品房销售许可证》后方可对外销售。
北仪厂举证,嘉仁公司所开发的“太平家园”小区项目,属于市建委1999年度重点查处的违法违章建设工程,该项目不但在工程建设上存在违法违章行为,而且在销售上严重违规。1998年5月,北仪厂与嘉仁公司在签订《北京地区商品房购销合同》及《商品房销售合同补充协议》时,嘉仁公司并没有取得销售商品房所必须具备的文件,到目前为止,也未能办妥或补齐所有手续。因此并不具备销售商品房的资格。 嘉仁公司销售商品房属不合法,故北仪厂与其签订的《商品房购销合同》及《商品房销售合同补充协议》均属无效合同。由于主合同无效,所以关于银行贷款担保方面的约定也无效,银行对嘉仁公司的罚息等与北仪厂无关。另外,嘉仁公司要求支付25套空房看管费等请求,因厂北仪厂没有实际接收这批住房,故不同意给付。
■法院判买主输官司
法院查明,嘉仁公司原名称为北京万众房地产开发公司,1998年12月改为嘉仁公司。原、被告于1998年5月8日签订了《商品房购销合同》及《商品房销售合同补充协议》,双方约定:北仪厂购买嘉仁公司位于北京“太平家园住宅小区 中的110套住宅楼房,建筑面积10800平方米,销售价格为每平方米2900元——3100元(待协商确定),北仪厂不晚于2002年5月底前付清全额房款并承担从合同生效后全额房款的贷款利息。关于银行贷款担保问题双方也做出约定。合同及补充协议签订后,北仪厂首批接收住房85套。1998年12月30日嘉仁公司向朝阳区农村信用合作社联合社借款1000万元,北仪厂作为保证人,三方签订了保证担保借款合同,合同中约定:贷款期限自1998年12月30日起至1999年12月30日止;保证人的保证期限从贷款放出日至贷款到期日再延长两年,即从1999年12月30日至2001年12月30日。1999年12月30日后,北仪厂履行了一年的贷款担保义务后拒绝再继续为嘉仁公司担保,致使嘉仁公司在1999年12月31日至2001年2月12日期间,因贷款担保逾期而多付银行利息20.3万余元。2000年2月16日北仪厂函告嘉仁公司,提出不再购买太平家园小区其余的住房。
另外,1996年1 月昌平房地局通告原万众房地产公司:太平家园小区已由县政府有关部门同意批准建立,经审核有关手续齐全,我局负责办理产权过户、发证手续。1997年以后在非农业建设用地大清查中,太平家园小区被确定为违法用地项目,有关部门对嘉仁公司进行了罚款处理,并批准、同意嘉仁公司补办立项、征地等手续。之后,嘉仁公司陆续补办了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、固有土地使用证等。
法院认为,嘉仁公司的太平家园住宅项目在建设初期,经有关部门批准,后被确认为违法项目,但已经市各相关部门予以纠正,并进行了处罚,嘉仁公司也已陆续补办房地产开发合法手续。原、被告在订立《商品房购销合同》及《商品房销售合同补充协议》时均属自愿行为,其内容体现了双方的真实意思,故合同及补充协议有效。北仪厂应按双方约定接收住房。另外,按补充协议和保证担保借款合同规定,北仪厂在履行了一年的贷款担保义务后,应再担保两年,而其在1999年12月30日以后拒绝履行担保义务,系违约行为,对因此给嘉仁公司造成的贷款逾期损失,应承担偿付责任。法院做出一审判决, 双方继续履行《商品房购销合同》及《商品房销售合同补充协议》。 北京仪器厂支付嘉仁公司损失费20.3万余元。
北京仪器厂对一审判决不服,上诉到市第一中级法院,目前该案正在审理中。 (宫平)
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