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■资金成本制约房价
6月1日房价透明法案——《北京市商品房住宅销售价格构成管理办法》正式实施,并在商品住宅销售价格构成规定(征求意见稿)中,将住宅开发成本、期间费用、税金、其他依法应当缴纳的行政性事业性收费和利润作为价格构成的五个部分。今后买房人将知道,买房所花的钱中有多少是开发商的财务费用。据业内人士透露,目前房地产开发的财务费用大约占到价格的2%左右。也就是说,买房人所花的每1000元当中,大约有20元是开发商支付的财务费用。因此,如果开发商的财务费用可以降低,房价也就有了向下调整的空间。
控制财务费用降低开发成本
美林花园副总经理杨杰认为,“房价透明法案的实施不仅会使买房人心里踏实,也会使开发商更注重成本控制。”随着近两年房地产市场的高速扩容,竞争也日渐激烈。从最初单纯的营销策划竞争,到后来的品质竞争,再到现在的性能价格比竞争,市场正在逐步走向成熟和完善,买房人也亟待质优价廉的商品房出现。开发商也意识到过去粗放式的经营已越来越不能适应现在市场竞争的需要,开始注重起内部的管理和成本的控制。年初,关于是否应该取消销售人员佣金在业内引发了极大争论,从一定程度可以窥视出开发商已经意识到成本控制的重要性。据一位业内人士分析,对于房地产这样一个资金密集型行业来说,动辄十几亿、几十亿甚至上百亿,财务费用要远远超过佣金。如果能有效地控制财务费用,无疑将使企业在市场竞争中处于更有利的地位。而控制财务费用的有效途径是寻找一个低成本的融资渠道。
■房地产开发有哪些融资渠道
据业内人士透露:由于市场竞争的加剧,一些资金实力不足的房地产公司出现周转困难。于是,有些公司想出了发动内部人员买房,然而向银行做按揭贷款的做法。名为买房实为套取银行贷款来维持公司运营需要。业内人士究其原因,除了竞争加剧之外,在一定程度上也反映出目前房地产开发过分依赖银行资金,其它融资渠道没有得到有效地开发和利用。据美林花园副总经理杨杰介绍,目前房地产企业的融资渠道主要有:自有资金、预售房款和银行贷款。如果能有成本更低的融资渠道,无疑将对降低房价有积极地促进。
■住宅产业投资基金蓄势待发
既然传统的融资渠道,在目前市场要求降价的呼声中,已越来越难以满足房地产开发企业的需要。那么,寻找更好的“血源”已成为当务之急。前不久,天鸿宝润和金地股份的上市宣告关闭已久的房地产企业上市融资之门再度打开。上市固然是融资的理想渠道,但能够取得上市资格的企业却是凤毛麟角。更多的无法上市的企业又将如何应对呢?
从近日在人民大会堂举行的“北京世纪华夏资产管理公司(房地产金融)战略发展研讨会”上获悉,北京首家专业从事房地产金融投资的机构——北京世纪华夏资产管理有限公司已经开始悄然启动了。它由中国五矿集团房地产公司、北京首钢集团房地产公司、北京城建集团房地产公司、中国石油天然气管道局房地产公司和万年投资集团公司共同发起成立的,以专业的投资银行手段协助房地产企业集团以及银行(金融资产管理公司)等金融机构进行房地产类的金融资产管理、金融产品创新和资本运作。该公司有关负责人认为,房地产+金融+资产管理=房地产企业新竞争优势。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为:“借鉴国外先进经验,任何大型的企业集团,房地产资产都占有较大比重,专业的资产管理和整合工作都十分重要。国际房地产业的发展和运作,实质上是房地产金融的操作。因此,我国的房地产市场亟待创新房地产金融工具,例如:贷款资金打包变成证券运作、建立住宅产业投资基金,投资者可以买基金也可购买抵押贷款证券等,以此实现房地产投资大众化和融资社会化。而且,我国房地产业所面临目前的经济形式和即将加入WTO组织的现状,真正的竞争将来自房地产金融手段的创新和未来新型的房地产金融资本市场竞争。”(周宏)
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