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自2000年末以来,Townhouse成了京城房地产市场的热门话题。从四环到公路一环、再到远郊,各种形式的联排住宅项目均冠以Townhouse之名,迄今为止,大大小小已不下20余个。难道Townhouse真是一块香饽饽吗?如今半年已然过去,从Townhouse的市场反映来看,并非在所有的Townhouse销售都那么火爆,这一现象开始引起了人们的关注。
近日,由北京太合日盛房地产开发公司与中房指数系统联合主办的“第二届北京Townhouse发展研讨会”上,来自国内外的10多位著名专家、学者对Townhouse产品概念和市场前景做了一次精辟的分析,为人们解开了心中的谜团。
Townhouse产品概念一:第一居所
经常留心媒体有关Townhouse报道的人,不难发现,Townhouse的宣传可基本分为两类,一类始终宣称自己是城里的洋房,以亚北的时代庄园和亦庄经济开发区的一栋洋房为代表;而另一类则把Townhouse与郊区化的概念结合在一起。对此,出席本次“Townhouse发展研讨会”的威格斯建筑顾问(中国)有限公司首席代表李忠先生认为,这种宣传上的定位恰恰反映出一个实质性问题:Townhouse是第一居所还是第二居所。在李忠先生看来,Townhouse应该是作为“第一居所”的位置概念,是“距离城市中心较近,交通便捷,享受城市的生活配套,有天有地的住所”。在选址上,Townhouse距城的距离绝对不能太远,最好能控制在单程距离25-45分钟之内。事实上,目前北京房地产市场上销售火爆的Townhouse项目,如时代庄园和一栋洋房,都是定位于“第一居所”。
李忠先生直言,把Townhouse与郊区化的概念连在一起,是北京Townhouse市场的一个误区。因为北京没有郊区化的动力,即便有,也不是现在这个阶段。这里还涉及到对郊区化概念认识上的偏差。美国所谓的城市郊区化,应该称为郊区城市化,即城市不断扩展,发展到目前,已出现了大城市的连绵区,70%的美国人口住在城市中。另一方面,我们说Townhouse,但美国的TOWN与中国的TOWN绝对是两码事。美国的TOWN没有一点点乡镇的概念,它是城区的组成部分,并不意味着是郊区。
还有一点必须明确,我们常讲美国的郊区化,但美国城市与中国城市有着本质的不同。城市不仅是经济和地理的产物,也是历史和观念的产物。美国的城市是没有根基的城市,没有历史。从这个角度来讲,北京与欧洲的城市如巴黎、伦敦很像,所以,时代庄园拿出欧洲的Townhouse来做比,倒是很有它的道理。
Townhouse产品概念二:富有个性与文化品位
李忠认为,Townhouse的真正精神在室内而不是在室外,它是一个都市人能够“躲进小楼成一统”的张扬自我个性的空间,是一个在城市里拥有的个人的领域。作为代表城市格调的中产阶级中上层人士来说,对独立的追求是其永久的向往。正所谓做“三十而立,顶天立地”男人,在中国传统意义上,顶天立地是作为一种独立的象征,而Townhouse正是这样一种顶天立地的住宅。它首先意味着一种独立的拥有,拥有自己住宅底下的一方地,又拥有住宅顶上的一片天,拥有住宅内部的自由、自主空间。在中国之所以出现Townhouse产品,其动力在于对高标准的文化追求。在中产阶级中有一部分人会比较追求独立性,这种对独立性和个性的追求会导致Townhouse的出现。比如我是一个白天工作的公司白领,但又是个发烧友,喜欢听重金属音乐,这种要求在集合式住宅里无论如何是不可能被满足的,但如果有个Townhouse我就可以这么做,而且我可以有自己的酒柜和书房,收藏点东西。正是这样一种对自立的追求、对个性、对文化品位的追求,才是北京Townhouse的真正生命力所在。
国家住宅与居住环境工程中心顾问奚瑞林先生认为,从时代庄园所处的区域和环境以及建筑规划设计等特点所呈现出的“交通便捷、环境均好、配套完善、有天有地、布局独特、价格适中”等优势,满足了城市中上阶层讲求生活品位,重视体现自我价值的要求。随着中国经济的进一步发展,位置好的Townhouse具有很明显的保值、增值潜力。
Townhouse产品概念三:良好的邻里社区氛围
“Townhouse的建筑设计既组合自由,又强化邻里氛围。”中国工程设计大师赵冠谦先生这样认为。他说,Townhouse排除了集合式住宅带给人们的紧张、压抑的感觉,又比相对孤立的别墅多了居住环境的邻里氛围。从其建筑构造本身来看,Townhouse由于其竖向功能设计的特点而给设计师完善住宅功能留下了广阔的想象空间,许多在集合式住宅的平面设计中不易实现的功能分区要求在Townhouse的设计中可以得到完好地体现,这一点对随着人们居住水平提高出现的大面积单元房尤其突出。贴近自然的周边环境、颇有人情味儿的邻里氛围、完美而又个性化的功能设计,将使Townhouse成为与逐渐成长壮大起来的中国城市中产阶级相对应的住宅形式,而与塔楼、板楼、别墅等住宅形成长久地并存在中国的城市住宅市场。
美国西式房屋及建筑材料有限公司总裁Tate Miller先生说,Townhouse的内部空间私密性好并让人感觉舒适,其外部又让人能够感觉到很好的邻里社区氛围,这些都使它优于传统的相对孤立的住宅形式和拥挤的公寓。Townhouse让人们可以以公寓的价格享受到独立住宅的优越性。
Townhouse产品概念四:有“小配套”更要有“大配套”
李忠认为,关于Townhouse的另外一个误区就是,很多开发商拼命强调我的Townhouse配套如何好。实际上,Townhouse产品要说配套,只有一个东西:车轮。Townhouse是一种建立在车轮上的住宅产品,一切配套都是通过汽车从配送中心来解决的。如果Townhouse离城太远的话,依靠自身的配套的定位,是没有办法满足居民的需要的。现在有很多开发商说,我这里有学校、有医院、有小卖部、有酒吧,但是,生活品质实际来源于一种多元的选择。在城里,人们为什么住得舒服?要去酒吧,到三里屯酒吧一条街可有60家让我从中选一个,要去购物,赛特、燕莎、国贸,十几家顶级的百货店供我选择。如果我搬到郊区去,只能是一个报摊、一个酒吧、一个超市……多了开发商根本养不起。
当一种生活的指向性太过明确的时候,就没有办法满足人们对于舒适度的追求。所以Townhouse本身的配套,应该是一种基于车轮的配套。这就要求Townhouse所选定的地址离城市的繁华闹市区一定不能太远,一旦远了,就不是Townhouse了,就不可能作为第一居所了。Townhouse自身需要一种很简单的应急性的配套,有点像五星级酒店的大堂,有一个很小的花店、邮局、包扎所、超市,只要能满足应急性的需要就够了,其他所有大的配套都借助于车到城里来解决。如果不把汽车跟美国的郊区化结合在一起来探讨,我们就不能理解汽车对于Townhouse是种什么样的作用。
李忠认为,时代庄园和一栋洋房所选的地段,都能使住户借助汽车很快地进入市中心繁华地段,这是他们畅销的一个重要原因。尤其是时代庄园,亚运村作为北京所的“富人区”,其生活设施是非常完善的,完全可以借助这个地方进行多元化的生活选择。所以时代庄园是一个TOWN、城里的HOUSE,而绝不是郊区化的产品。 (陈志平 全伟)