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一年一小变,三年一大变。上海在“有所保留”的基础上,进行大规模的城市改造。城市伴随着大量老城区的人口外迁而不断扩张。内环线的完成,确立了新时期上海人新的地段观――以基础设施条件决定地段的好坏。
徐汇、卢湾、静安等市中心区房价最贵,内环线内基本房价在每平方米4500元以上,内外环之间一般在每平方米3000元-4000元,外环线周边一般在每平方米3000元以下,而像基础设施已步入收获期的浦东新区与闵行区,则以紧临地铁、园林城区适宜的居住环境,成为上海最大的人口入住区,从1997年开始,浦东新区与闵行区已连续3年成为上海市内销房、批准预售以及预售登记的排头兵,房价也由于市场的热销已有与市区靠近的趋势。
上海旧城区改造力度的不断增加,是上海地段观改变的主要原因。在静安,卢湾都出现了新一轮居民可以搬回原址的成套旧城改造住宅项目,原先用于建造办公、高档商住项目的位置,现在出现了内销住宅项目,而这些项目先天在地价、配套费及税收方面的优惠,使其在市场上具有相当的竞争力,从而也使购房者的眼光重新关注起久违的中心城区。今年下半年,南市、卢湾,静安等区域都有这样的市中心大规模住宅项目推案上市。
浦东新区将进入快车道。如果长久以来分隔限制浦东住宅项目的关键因素――如出行费用改变,浦东的房产项目将完全以同等的条件加入市场的竞争,而浦东新区在配套设施、生态环境、道路交通上目前已经拥有整体优势,因此同样的价格在浦东完全可以买比浦西更好的住宅产品,加上浦东世纪大道、地铁2号线、中央公园、花木新市政等项目的完工,可以肯定地说,浦江的项目将拥有相当的竞争力,未来的上海房产市场,浦东的项目将有可能成为领头羊。
作为独一无二的浦江两岸全景最佳观赏点的北外滩,也将迅速升值,类比国内外大都市来看,拥有山、河、湖、海等天然景观的位置绝对属于理所当然的豪宅区,而以上海这个自然景观相当缺乏的城市来看,改造后的北外滩绝对是含金量相当高的地区,这里是唯一的浦东两岸景致可同时观赏的区域。以前仓储,码头的功能限制了这一地区的发展,今年开始的改造将使这一地区焕发出新的生机与商机。
同样的道理将适用于苏州河沿岸房,随着今年苏州河景观改造工程的完工,应该会使一批一直深受市场冷落的苏州河沿岸房热销起来。
闵行将由于房价的上涨及连续几年的市场发展而进入相对的平衡发展期;轻轨沿线的物业也将随着轻轨的投入运营,其噪音、灰尘等问题解决好,房价会有明显上升。
整体来看,2000年起,上海的地段将有较大的变化,其中最主要的就是市中心将重现光彩,浦东项目将左右楼市。