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长期以来,由于房地产业创造的产值在国民生产总值中占有相当的比重,房地产经营收入日益成为政府财政收入的重要组成部分,所以人们一直理所当然地把房地产业作为国民经济的重要支柱产业。但是,如果把房地产业作为地方第一支柱产业来进行中长期的规划,并落实到具体的产业政策中,笔者认为还值得商榷。
对某一地区来说,房地产业某几年的指标以及与日本、新加坡、我国香港等土地资源稀缺地区的房地产业发展的比较,常被当作确定房地产业地位的依据,房地产发展的周期性经济波动以及区域经济因素的差异被完全忽略了。这种忽略最容易误导地方的产业定位。
笔者认为,以房地产业为第一支柱产业有以下不妥之处。
第一,过分强调房地产业的优先发展可能导致泡沫经济的复苏。1997年的亚洲金融危机由泰国而起逐步蔓延,泰国当时以短期借贷为依托的房地产业红火一时,俗话说“苍蝇不叮无缝的蛋”,泰国终于成了金融危机的第一个牺牲品。我国一些城市目前还存在大量空置商品房,很多匆匆上马而又没有持续发展能力的房地产开发企业还没有完全退出市场,一些有一定规模的国有房地产企业资本金严重不足,资金短缺,资产负债率居高不下,还有房地产行业政企不分、二级市场混乱的现象还相当普遍等,诸多方面表明,我国房地产业同证券业一样需要发展,但更需要规范。我们要以防范金融风险的高度警觉性来防范房地产业已经存在且可能继续产生的泡沫。
第二,地方房地产的过度开发可能会给区域规划、经济持续发展带来不良后果。地方房地产开发既要考虑微观区位因素,又要考虑中观区位因素。中观区位因素涉及区域内的功能分区,如城市的空间布局和城市形态的总体设计。如果不顾区域整体规划,在较短的时间内(如3年到5年),把有限的土地开发完,势必要影响地方乃至区域内经济的持续发展,“子吃卯粮”,是不足取的。因此,地方房地产的发展应通过市场机制自觉利用经济杠杆来进行,要适应区域布局、区域功能、区域产业结构调整的要求。
第三,地方房地产价格期望值高或经常性波动削弱地方企业的竞争力。地方经济发展要靠地方企业的兴旺。企业因经营的需要必定要投资于房地产,房地产投入成为企业单位产品或服务固定成本的一部分。根据可变成本定价现论,企业以变动成本作为定价的最低限,由于补偿固定成本是获取盈利的前提,如果企业单位产品固定资本高于同类企业,则企业产品的价格竞争力将大大削弱。造成这一结果的原因是地方过度依赖于房地产的价值发掘和保值增值。
第四,地方产业的单极化不利于抗御因产业衰退而带来的经济不景气。一般说来,地方产业的形式越多,对地方经济的影响力就越平均,则地方经济就越稳定。其原因是,少数一两个产业的衰退不会产生地方性的经济不景气。反之,如果地方形成了单极化的产业态势,则产业景气时,地方经济就会特别繁荣,产业不景气时,地方经济很可能就会发生严重的衰退。因此,我认为可以适当强调房地产业的发展,但不可把它当作唯一强调的对象偏重发展。
为此笔者认为,把房地产业作为某一地方的支柱产业并无不妥之处,而把房地产业作为地方的第一支柱产业则失之偏颇。加入WTO之后,中国房地产业将面临新的机遇和挑战。届时我国房地产业供求总量失衡的局面可能会得到改变,房地产业仍将是我国经济发展的重要保证,而同时房地产业的专业化、规范化、规模化的进程会大大加快,政府将扮演宏观经济调控者的角色,继续调整和加大对城镇土地供应的调控力度,制定完善、公平的市场规则,监督整个产业的运作态势,采取措施避免房地产市场发展出现大起大落,使房地产业真正成为国民经济和社会发展的有力而稳固的支撑。