|
||||
在现代经济管理的词典里,“经营”一词含有治理、管理、筹划、营销的意思。在物业管理这个特殊的行业中,“经营”二字始终存在于物业管理与服务(常规服务、专项服务、特约服务)之中,始终贯穿在具体的对小区房屋及其设施设备的管理养护、对小区环境的清扫保洁、绿化美化和小区秩序安全维护等活动中。换句话说,物业管理与服务其实就是对小区物业的经营,就是对小区环境的经营,就是对小区文化的经营,就是对广大居民群众人心的经营。这种经营是以市场为导向,以盈利为目的。物业管理企业作为第三产业中的一个特殊的经济组织,他既是服务者,又是经营者。他所进行的生产、管理与服务本身就是一种经营,就是一种社会化、企业化、专业化的经营。物业管理与服务的一切工作都必须通过经营来完成。没有经营,物业管理与服务工作,就会失去动力,就会成为无本之术,无源之水。因此,物业管理与服务工作搞的好坏,关键在经营。
从物业管理企业自身上看,物管企业不是行政机关,不是事业单位,也不是社会福利部门。他是一个企业,是一个属于第三产业的,新兴的朝阳行业。物管企业是要盈利的,尽管是微利,但也有一个经济效益的问题。物管企业又要收费的(出售服务),就要讲成本,讲投入和产出,讲收支平衡和盈利,因此需要好好的来经营他。
从小区的物业管理上看,一个小区的物业管理工作做的好坏,也离不开经营二字。一个小区就是一个权利(物业产权)集合体,就是一个经营对象,就是一个独立的管理、经营与核算单位。住宅小区物业管理的委托合同,其实就是一个委托经营的合同。因此,经营是物业管理服务的核心。
从物业的管理体制改革上看,住宅小区的物业管理是以其产权和经营权分离为前提的,物业管理企业行使的只是经营权。特别是随着物业产权人委员会在小区的成立,物业管理竞争市场的逐步形成,物管企业必须具有更强的经营能力和经营手段,必须进一步提高经营水平。他必须通过有效的经营来发展自己,壮大自己,提高自身的市场竞争能力。因此,经营是物业管理发展的重要前提。
从当前人们对物业管理的认识上看,还存在着很多误区。一是认为物业管理收费较低,要么微利,要么亏损;能保持收多少,支多少就行了,不需要去经营。二是因为物管企业是为居民和物业提供管理与服务的;他不是工厂,也不是商业企业,只要努力做好服务工作就行了;因而不去用心经营,也就不计成本,不精打细算,不讲回报。三是认为物管企业只是收费,是个福利型的、保障型的服务单位,也用不着下力气去经营。四是一些住户认为,我交了费,你就得服务好,或者越超值越好。须不知你交费多少,或者交不交费,对于小区的物业管理来说影响很大,最终受影响的还是住户自己。这种只讲服务,不讲回报;只讲管理,不讲经营;只讲投入,不讲产出的状况,容易使社会、居民和物管企业自己产生很多误会和误解,并将对住宅小区的物业管理产生不利影响。
因此,在物业管理服务工作中,必须要引入经营的观念,强化经营的理念,提高物管企业的经营意识,认清物管企业的经营性和经营好小区的重要意义,积极推行经营型物业管理的模式。主要应做好以下三个方面的工作。
一、要经营好物业管理企业
经营好物业管理企业自身,是物业管理可持续发展的重要内容,是经营好住宅小区的必要前提。这就需要充分利用所掌握的资源,通过强有力的营销手段和丰富的管理与服务内容,积极运用人、财、物进行合理化经营,以较小的投入争取最大的产出、最大的效益。
要经营好一个物管企业,主要有以下几个方面:一是要树立正确的经营理念。即以人为本,以服务为中心;讲质量、讲诚信,创品牌;实现社会效益、环境效益和经济效益兼顾并全面发展。二是要确定“双赢”的经营方针。即以实现物业增值保值和为居民提供高质量的生活环境和条件为目标,去经营好小区,并获取利润。而决不能搞短期行为,只看眼前利益而损害消费者(住户)的利益,这无疑于杀鸡取卵。三是要搞好规模经营。即把物业管理这块蛋糕做大、做强,互相补充,以诸小区之效益补某一小区之不足,靠的就是规模经营,整体效应。四是要精打细算,有长远眼光。就是要为小区,为住户长远打算。只有为他们的长远利益着想,最后才可能实现自己的目标。这既是一个经营问题,也是一个企业道德问题,更是一个以谁为本的问题。精打细算,其实就是一个会不会算帐,会不会经营的问题,目前的物管企业缺乏的正是这一点。五是要做好集约化经营这篇文章。集约化经营是物业管理经营的重要特点。这篇文章做的好坏,直接影响物管企业的经营效益,直接影响物业管理的质量和水平。因此积极研究和探索物管企业集约化经营之路是当务之急。六是要搞好品牌经营。要千方百计的创企业管理品牌、服务品牌、环境品牌、文化品牌,扩大企业的影响力。
二、要经营好住宅小区
经营好一个城市,是政府的重要责任,而经营好一个小区,则是物管企业的重要任务。这就需要千方百计的利用小区的各种资源,按照法规、规章与合同,运用经济手段,为物业产权人、使用人及其物业提供良好的管理与服务,使物业增值、保值,从而为广大居民群众提供和保持一个舒适、清洁、安全、文明的居住环境和条件。
要经营好一个小区主要应做好以下工作:一是抓好对小区物业的经营。主要是抓好对物业及其设施设备和场地进行及时的维修、养护。确保物业增值保值,并要重点做好预防式的养护管理。二是要抓好对小区的环境的经营。主要是抓好对小区内环卫、绿化、秩序、环保、消防、交通等方面进行完善的养护管理,确保小区环境优美。三是要抓好小区文化的经营(人心经营)。要加强与住户的沟通与联系,积极推行“人情化”物业管理服务,取得住户的信任和支持;要采取各种宣传教育手段,开展形式多样的文化娱乐和体育活动。弘扬社会主义道德风尚,宣传社会主义法制,提升小区居民的社会道德水准,增强小区居民的凝聚力、向心力,从而促进住宅小区物质文明和精神文明建设。
人居环境是城市环境的重要组成部分,是城市环境经营的重要资源。环境是有价值的,既有经济价值,又有社会和人文价值。人与环境是一种互动关系,人可以改造环境,环境也可以改造人、影响人。因此,做好住宅小区的经营工作,是十分必要的。而要搞好小区的经营管理工作,除了做好上述三项工作外,还要注意以下几个问题。
首先,要经营好小区,特别要以环境建设为主。要把环境的营造与改善当做小区经营的核心。这既是一个经济问题,又是一个文化问题和心理方面的问题;既是一个“硬件”建设的问题,又是一个“软件”建设问题,这些问题解决与否,直接影响小区居民的责任感、认同感和自豪感,直接影响小区物业管理收费率的高低。
其次,小区环境的营造与改善,既要做到有艺术特色,又要有丰富的文化积淀与内涵;既要达到“硬件”建设高品位,又要做到“软件”建设的高品位。从而为居民创造一个良好的生活与工作氛围。只有这样才能使小区更具有吸引力,使物业既保值又增值。同时也可使小区居民能够通过二、三级市场的物业交换来得到应有效益。
第三,小区环境的经营还必须从小区自身的特点、小区规模的大小、小区居民的文化层次等状况出发。要抓住重点,以最小的投入取得最大的产出;以最少的成本获取最大的效益,并最大限度地满足小区居民生活及文化娱乐等方面的不同需求。
三、积极搞好多种经营
一个物业管理企业经营的好坏,是强是弱,一要看他的管理规模;二是看他是否有很强的“造血”功能。而造血功能的强弱,主要取决于是否做好多种经营这篇文章。这是物业管理企业可持续发展的先决条件,也是提升物管企业市场竞争力的基础。
首先,要破除“守摊”思想,开辟经营渠道。在做好住宅小区常规服务的同时,主动寻求物业管理经营的商机,扩大专项服务和特约服务项目及内涵。充分挖掘小区内的各种潜力,充分利用小区的一切可以利用的资源,积小成多,争取更大的效益。使物管企业成为社区建设、管理与服务的重要提供者和生力军。其次,物业管理企业还要立足本职,创造条件,积极向外拓展业务。一要积极开展小区以外的多种经营活动。通过良好的经营所取得的收益来补充小区物业管理经费的不足。二要充分利用国家机构改革之机,积极接管学校、医院、疗养院、商业大厦及其它大型公建等收益性较高的物业管理项目。拓宽物业管理盈利渠道,增强物管企业的经济实力。三要积极参与物业小区的招投标,用自己的实力和信誉接管的物业小区,为人民造福。
总之,物业管理是一种集管理、经营、服务于一体的有偿劳动,经营是他的核心内容。而物业管理实行的又是一种社会化、专业化、企业化、经营型的管理模式,企业化经营是物业管理企业的基础。而物管企业作为受委托的经营方,运用现代化、专业化、标准化经营管理手段,来为居民创造一个便捷、安全、清新、整洁的居住和工作环境,最终实现社会、经济、环境和心理效益同步增长,就应该成为物管企业的经营理念,就应该成为物管企业必然追求的目标。因此,物业管理企业必须在经营好自己的同时,经营好住宅小区。要强化经营的观念,坚定经营的思想,发挥经营的手段,加大经营的务度,增强物管企业的实力,只有这样,才能使自己永远立于不败之地。
当然,要做好物业管理“经营”这篇文章,还需要有一个良好的经营经营环境和前提条件。首先要尽快按照现代企业制度来规范物业管理企业,使物业管理企业真正成为独立法人,独立享有民事权利并承担民事责任的实体。并实现自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的目标。这是做好物业管理经营这篇文章的重要前提条件。其次,要营造一个良好的社会舆论环境、完善的法制环境和积极的政策环境,使物管企业能够在良好的环境中搞好经营,持续发展。第三,要建立一个积极竞争的物业管理市场环境,要采取措施,扶持名牌物管企业;鼓励兼并,实行重组;实行物业管理招投标制度,激活物业管理市场。总之要形成这种局面,做好这些工作,政府要有所为,社会要有所为,居民群众要有所为,物管企业更要有所为。而且势在必行,迫在眉睫。