|
||||
无人喝彩:旧格局行将终结
传统意义上的北京楼市格局,往往依托前沿经济区域而自然生成,属借势而荣,如CBD、中关村、亚运村等成熟商圈的住宅开发。基于房地产行业近两年的惊人爆发力和房地产媒体的罕见强势,“商圈住宅”开发的浮华声浪甚至在一定程度上盖过了商圈自身建设的声音。没有另外一行业,会将CBD、中关村等区域商圈概念如此高频率地挂在嘴边,以致于一提到CBD,人们往往立刻产生住宅的联想,而忽略CBD本身。
背靠大树,附庸风雅,坐享商圈繁荣。此类光环自然构成北京楼市第一集团,业界领袖多出于此。但实际上,这种因“行业附着性”而产生的楼市格局十分初级,仅属于行业发展的原始形态,随着商圈区域土地趋向稀缺,竞争趋向明确,此类开发行为将热度锐减,继而以泛CBD、泛亚运村等概念,游荡于“泛主流楼市”,甚至无人喝彩。
概念过时使楼市远离“脑力激荡”,雄才大略乏善可陈。冯仑、任志强、潘石屹的“锵锵三人行”越走越乏味,后现代的SOHO越玩越诡异,昭示常态下的北京楼市理念和创新题材几近枯竭,楼市格局巨变进入倒计时。
节点效应:新势力呼啸登场
我们往往用“点”或“区域”的概念去诠释格局,传统上将北京楼市划分为四个最具升值潜力的区域。此种以点代面的划分方法固然可取,但缺乏时间及空间上的关联考虑,以此得出价值判断反而有割裂楼市整体格局之嫌。
当我们用无形的线,试图将数个“热点开发区域”彼此联络起来的时候,联络线与主要城市交通干道及其枢纽便形成了若干个醒目的交汇点,我们姑且称之为“交通节点”。从城市交通功能而言,干道及其枢纽的作用在于交通的有序组织和快速释放,而对于房地产的时空要素而言,交通节点的深刻涵义却有可能极大地改变我们对于区位价值的传统判断。
业界曾出现“CBD或中关村核心区不适合发展居住功能”议论。居住地与工作地间的“时距”概念也曾被媒体热议。随着“商圈地产”模式的淡化和交通网络的成功改造,位居交通节点区域的项目是否更具左右逢源的区位优势?此类项目往往可以凭借自身的“中空地带”优势而得陇望蜀,如果拥有较大体量,其客户定位的开放度、包容度以及“大区域竞争力”显然远远高于所谓的“商圈地产”,所以更有资本在即将开始的新一轮项目较量中大比分胜出。
以今夏新盘而言,上市公司阳光股份投资的“阳光丽景”和当代投资集团投资的“当代万国城”肯定将成为下半年呼风唤雨的楼市中坚,并逐步取代已进入入住程序的老牌主流楼盘的位置。值得玩味的是,两项目均以较大体量盘距于北京商圈版图的中间地带,肯精确扼住最具战略意义的“交通节点”位置,辐射半径东至CBD,西达中关村,北至亚运村,其间由二环及三环路完成交通快速连接。
据悉,“阳光丽景”将于6月中旬正式开盘,由“金网络”全程顾问行销。“当代万国城”则进入项目施工阶段,并于6月上旬首度召开记者恳谈会。而在此之前,当代集团已成功地从“阳光100”挖来技术总监和销售部经理各一名,“阳光100”营销总监李春平亦在其视线之内。
种种迹象表明,2001年下半年的楼市将上演集团大战。除去上述两个项目,万达集团“水景加高尔夫加低容积率”的亮马项目,华远地产的“新市镇翡翠城旋风”的板式超级社区等,将使人们快速忘却以“第一商城入住惊魂”为代表的“2001交楼花絮”和TOWNHOUSE的“修女也疯狂”,从而使北京楼市注意力复归主流。
产品均好:下半年红色主张
可以预测,相对于类似建外SOHO、朝阳园这样老而弥新的项目,下半年非主流区位的主流楼盘将为北京楼市开启朴素的理念――新风系统。其特征包括:一、扼守强力消费热点区域间的交通节点;二、发展商强势,社区规模宏大;三、规划设计实现“均好性”指标,基本杜绝低价值区域;四、整体开发体现前瞻性,尝试导入生态及衍生概念。
实际上,北京楼市已全面进入差异化竞争时代,如何在策划产品差异化的同时,真正实现社区规划和空间设计的均好性则尤为重要。总建筑面积26万平方米的“阳光丽景”所处北京广播器材厂,地块虽规整,但南北狭长,澳洲设计师摒弃了常规的中央景观绿地的做法,将绿化面积均匀地摊入三个住宅组团之中,加之其全板式小高层设计,做到户户朝阳且户户有景。总建筑面积近60万平方米的“当代万国城”则大胆将亮马河水引入社区形成大面积水体景观,且注重水景的“高点视觉设计”,并通过塔楼的巧妙布局和板楼的弧形设计避免了景观视觉死角,整体规划疏密有致,“亲水”前提下的均好性达到相当高度,不辱“王董国际”业界美名。
“产品均好性”的广泛提及始于去年,今年成为不少项目的“首席设计精神”。均好性的作用在于使每一个住宅单元均拥有良好卖点,用设计手法提升理论上的“低价值区域”价值,从而使社区综合品质达至协调和均衡,对于销售项目的直接作用便是杜绝“尾房现象”。
凭借目前尚极具差异化意味的“交通节点”概念和领先一步的产品均好题材,具备强悍资金背景的“阳光丽景”和“当代万国城”的出击显然属于厚积薄发。“阳光股份”前不久又在朝阳区将台乡圈地成功,该项目总建筑面积约56万平方米,开发期为5年。业界有人惊呼:如果“阳光股份”的雄厚资本执意向房地产倾斜,杀伤力实不可小视,该企业三五年内成为“楼市恐龙”也未可知。 (刘凯)