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九五期间,我国房地产金融经历了快速发展期,每年增长速度均在50———200%之间。以工商银行为例,1997年末工商银行个人住房贷款余额为65亿元,2000年底已高达1050亿元。上海的房地产投资在连续下降之后,首次在2000年实现正增长,预计未来上海房地产业在走出低谷后,会有强劲的发展势头,与房地产业紧密相关的房地产金融已成为各大银行发展的重点业务,“十五”期间上海房地产金融除了量的进一步高速增长外,也必将产生质的飞跃。尤其在以下三个方面:
居民可以进行房产投资
国外发达国家的房地产金融业务已成为国内金融的主要业务,如1998年美国住房信贷余额占全国总信贷余额的比重
高达48%,但国外房地产金融的发展是建立在居民的房地产投资与消费双重基础上的。目前我国房地产金融的发展具有不平衡性,即房地产金融的发展过份依赖于按揭,而房地产金融的主要职能是通过多样化的金融工具激活沉淀于房地产中的大量资金,使之融入社会经济发展之中,从这个意义上说,我国目前的房地产金融发展有其片面性。“十五”期间,利用各种证券化品种,融通房地产资金,降低房地产业运行风险,实现大众投资目的,已经在上海具备了试点条件。如开展房地产开发项目持有权证券化,实现居民参与房产开发,分享开发利润的目的;开展房地产价格证券化试点,实现居民分享地价上涨的收益;开展土地债券化试点,为土地储备或开发区的基础建设筹集资金,实现产业发展的目标。以上房地产证券化品种,连同即将开展的按揭证券化,将极大地丰富上海居民的投资品种,实现股票市场、债券市场的共同发展。
按揭品种丰富多样
新增的房地产贷款资金主要通过住房按揭进入房地产业,是银行信贷安全的重要保障。但随着按揭业务量的迅猛增长和计算机技术的不断成熟,多样化的按揭品种的推出已经在上海具备条件,并将成为各商业银行业务竞争的主要手段。从国际发展趋势看,值得我国借鉴和创新的品种可有以下几种:
资产一体化抵押贷款:旨在通过首付款的资产化运作创造投资价值,减轻还款成本。资产一体化抵押贷款已成为美国消费者的首选住房信贷品种之一。
转移抵押:不但创造新的融资项目,以抵扣变化了的贷款利率,从而有效地防范利率风险,这一品种值得我国利率变化时借鉴。
另外,90年代中后期出现的一些新兴按揭品种,如股权分享、一揽子住宅抵押贷款等,也值得商业银行研究和开发。
房地产金融运行政策化
房地产金融运行具有较强的政策性,我国个人的住房消费贷款也是在消费拉动经济增长的大政策背景下实施和发展的。房地产金融发展壮大以后,上海完全有能力,也有必要利用房地产金融的运行,实施更加有效的房地产产业政策。如利用商业银行住房按揭业务,对一定面积的房产,如50———140平方米房产实行一定的贴息,从而完善上海的住房保障体制;又如,利用房地产金融,加强对住房预售资金的监管,以保障消费者利益;再如,利用房地产信贷的不同投向,以推动实施上海市产业结构的调整战略。