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据消协统计,面积问题的投诉占房地产问题投诉相当大的比例,物业管理收费问题的投诉则直线上升。要解决这些问题,笔者认为最好的方法是用“使用面积”计算买房价格,通过“配套用房”出租的收益实现物业“零收费”管理。
买房合同应约定“使用面积”
因为“使用面积”人人会量、人人能量,买房人在买房合同第四条中如果能和房地产商约定“使用面积”,房地产商再想在面积问题上做文章则将无处遁形。
由于买房合同关于面积约定有四种选择,很多房地产商并不情愿将 使用面积 写进合同,遇到这种情况,买房人可以引用国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》的规定要求房地产商去做,该《条例》第二十八条规定:“商品房销售,当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。“在我国司法体系中“应当”就是“必须”,上述《条例》是对房地产开发经营的管理法规,房地产商只能无条件地执行,没有任何商量的余地。
“公摊面积”不要忽视
合同中约定了“使用面积”,对买房人来讲并非万事大吉,“建筑面积”还是要在合同中加以约定。约定“建筑面积”的目的是:防止有的房地产商无法再在“使用面积”上算计买房人时,改用缩小“公摊面积”的手法坑害买房人,例如:将楼道建窄、大堂建小,这些都将严重影响买房人的居住环境。因此,买房人对“公摊面积”也不能忽视。
“配套商业用房”计入“公摊”
在“使用面积”透明的前提下,要求房地产商将“配套商业用房”面积计入 公摊面积 对买房人更有利。
目前,虽然国家规定房地产商要免费提供“物业管理用房”和“居委会用房”,但由于房价由房地产商自己定价而非国家定价,这种规定形同虚设。没有人相信房地产商在计算售房价格时会把某部分面积不摊入成本的,即使没有摊入“公摊面积”的“底商”,房地产商也大多不会打算靠慢慢收租来收回成本。如果说政府可以限制的了房地产商不将“底商”面积摊入“公摊面积”,却根本无法限制房地产商将“底商”的建设成本摊入“房价”。因此,笔者认为:对买房人来讲,与其让房地产商挖空心思变相收回成本,倒不如让房地产商挣得明明白白,将住宅小区内所有建筑物的面积全部摊入“公摊面积”。
房价会否提高?
“配套”计入“公摊”会否提高房价,笔者对这个问题的看法是否定的!在商品社会里,商品房的房价取决于市场的接受程度。目前,房地产商在建房时虽然不断增加成本,但比起早期开发的房屋售价仍然是一跌再跌。笔者建议的这种 公摊面积 增大,由于房地产商早已摊入成本,在市场拒绝涨价的条件下,商品房并不会因此涨价。
“公摊”与“零收费”
将住宅小区内的所有建筑物的面积全部摊入“公摊面积”,对买房人的最大好处是这些配套建筑归买房人共有,而这种共有使 将房屋交付使用作为买房投资的结束 成为可能,即可以实现“物业管理零收费”。
年初不少报章报道的福建某房地产开发商承诺“物业管理零收费”,实际上房地产商承诺的就是用 配套用房 出租收益承担物业管理费用。对于这个承诺,相信房地产商会将 配套用房 免费送给买房人的并不多,倒是更多的人甚至政府的工作人员都担心房地产商此举不过是促销的一个 噱头 ,担心房地产商的承诺在房屋卖出后不会兑现。但如果我们将房地产商的这种“恩赐”变为买房人的“共有”,就不会再存在房地产商这个承诺不兑现的问题。
抵消物价上涨的负担
用“配套用房”出租费用承担物业管理费用,对买房人讲是百利而无一害,除了前面分析的“配套面积摊入”“公摊面积”不会影响房价的理由外,笔者认为即使因“配套”面积摊入“公摊面积”出现房价升高的话,对买房人仍然有利。
整体物价随社会发展上涨是无法改变的经济规律,“物业管理费”随物价调整而调整也同样是任何人无法改变的,要想有效地避免了因物价上涨而引致的买房人“物业管理费”负担的不断增加,用“配套用房”出租收益承担“物业管理费”是最好的方法,因为“配套用房”租金的调整会与“物业管理费”调整的趋势保持一致,买房人完全可以用“配套用房”租金上涨的收益抵消“物业管理费”上涨的负担。 (刘宏诚)