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物业因特网打破垄断中介代理作用下降
如其他信息垄断的中介行业一样,在因特网所带来的信息分散化条件下,人们已不再愿意花费房子售价的3%或5%来委托给房地产执业人来处理了。当大家能从网络上看到千百条物业方面的信息时,人们也就不会为买房代理会地么多费用了。正象婚姻的自由恋爱时代,红娘越来越成为“多余的人”,房地产中介代理层的作用下降并萎缩。房地产市场里执业人从买卖双方的全权代理,变成站在交易门口的看门人。或者,与其说中介正在消失,毋宁说中介已经改变了形式。
地产信息民主化个人主体地位加强
网络神经迅速在房地产业蔓延,因特网现在有10万个房地产网站。美国房地产经纪人网络公司就涵盖了100万条物业信息。《华尔街日报》经常报道这些信息。我国也出现了“中房网”。个人越来越容易得到所有的信息,撕开了因房地产专业性强所形成的信息“入口”,使买方的影响力得到加强。计算机技术的发展将市场的主导力量从公司转移到个人手中,使得大部分地产信息和市场分析在交易之前就已经完成了。房地产业在因特网所带来的信息民主化的影响下,将商品中蕴含的独立完整的人格基因发动起来,个人在房地产市场中的主体地位不断加强。
物流交通迅速发展地理空间重要性弱化
如历史上陆地交通降低了沿河城镇的意义一样,随着向知识经济的转变,物流、人流、信息流技术和设施的发展,资源的位置移动立等可达,地理空间变得越来越不重要。房地产界曾经流行的“第一是地段、第二是地段、第三还是地段”的格言将被改写,与此同时,那些宽带IP网的节点、信息高速公路的枢纽,区域网络中心等虚拟社区的空间将明显升值。开发项目的市场细分、市场定位甚至居住的分区理论都要在地理空间重要性弱化的背景下,发生与传统模式相异的调整。
产品消费体验上升项目个性品质强化
社会生活节奏的加快,使整体经济生活的演变重心从产品本身转移到产品所带来的主观感受,而这种感受绝非一时的包装炒作所能奏效。房地产品的消费不能生嚼活剥,也不能穿在身上,其主观体验性更为强烈。物业销售的主要是一种体验,而不是产品。对任何一家房地产公司来说,关键是不断把最佳感受传授给每一个顾客。当人们通过市场上的业务渠道,在任何时刻、任何地点都可以获得该房地产公司同样令人满意的无穷的体验时,就创造了房地产业的品牌。此时,物业品牌成了产品信息的替代物,不太熟悉该品牌的人可以借助别人的体验而认可同一产品。
市场周期明显缩短房屋交易自动化加速
把产品投放到市场并对其进行改造的时间愈来愈短,设计与营造的创新一轮接着一轮,新的适合于定向需求层的物业概念不断涌现,往往正在建设中的房型已经不不觉落了伍。市场周期和技术的发展都要求将交易过程的具体步骤通过自动化来完成,必要时召开声像会议,整个交易过程的“人—机”系统按照OODA法则编程。即:O—观察、理出目前市场、潜在市场和边缘市场;O—了解,获取信息、确定信息价值并将其转变为知识;D—决策,科学的论证并下决心;A—行动,按照预期目标开启全自动交易系统,
客户时间和压力稀缺交易成本面临缩减
产品效用和闲暇价值对比的天平向后者倾斜,客户越来越把时间和压力看作是交易过程中最大的成本,强调大大减少交易的时间和明显减少交易的压力,希望房地产业提供更优质的服务、更快的速度和更低廉的价格,既要简练快捷,又要安全稳妥,是对交易成本的最大挑战。因此,房地产专业人士只有重新设计物业登记程序,更多地使用数字频道和网络技术来建立现场及远程的“一条龙”购物程序。迫于成本压力,文字处理人员等人数要裁减,让尽可能多的工作由程序来完成,业内一身多能的“交易经理”越来越多。
核心业务进化调整知识集成挑起大梁
处理和交流信息的方式冲击着房地产业的中心,单靠拥有房子的大小、位置、价格等易得信息已无利可图,而该房所在地已被划为商业区或附近的公路将要拓宽、由三车道变为六车道等等,才是十分宝贵的信息。对成套有用信息进行综合集成的知识成为执业人员对物业市场的一般性分析,它应该包括作为确定和提高物业转让市场价值和效率关键的整个经济、政治和法律的系统物业知识。从技术角度讲,它是房产信息原子转变系统集成物业知识万维网的无形电脉冲。
房地产业泛化加速范围经济发展壮大
现今在人们印象中风靡全球的快餐麦当劳,事实上是一家房地产公司。它不仅在全国上下有一大批地产,还拥有食品的专利和商标授予权,它将三者合一创立了一套体系。将客房最大限度地吸引到他们的房地产业中,在自己拥有的每一英寸土地上获取最大的经济效益,不断地扩充着麦氏房地产资产。这是产业泛化最成功的案例。房地产泛化在网络时代将更为迅速,随之,利用“单一经营单位内的生产和销售过程来生产和销售多于一种产品而产生的”范围经济([美]钱德勒)愈加普遍化。房地产的直接经营、变现经营、间接经营、信托经营、派出经营、旁侧经营形成庞大体系。
形象虚拟渐成时尚企业文化倍受关注
“酒香不怕巷子深”的商业信条已不网络时代的时宜,公司形象成为所开发物业品质的象征。特别是企业的“外真实”—公众对公司的假定真实,决定着其外在的价值和声誉,而且就算你不服气,其地位也不会松动—对企业的生存与发展尤为重要。公司形象的养成来自于企业文化。企业文化决定的是实行法则的方式,决定着企业的行为和内外部的关系。知识经济的时代要求房地产公司变革自己的企业文化,以适应物业科技含量不断提高和房地产市场需求品位升级的新情况。在新的企业文化支配下的房屋买卖过程中,房地产执业人所从事的是文化地产或地产文化。
交易中心位置转移地产模式整合重组
信息的大众化使物业交易中心位置不再一定是房地产专业人士。有形市场萎缩,面对面的、人力密集型和时间密集型的不动产商业模式让位于网络上的、位置分散的和知识密集型的物业“交易经理”型方式。房地产业整合、重组和集中,有可能被使用法人模式的公司所主宰,产业内部分工伴随信息技术的发展进行着重新划分。同时,房地产企业不与战略性伙伴或网络公司合作而取得成功的例子将越来越少,类似美国房地产经济人信息网络公司的企业模式将大行其道。