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住宅郊区化尽显三大优势
居住郊区化是发达国家,也包括发展中国家在内的城市化进程中的必然趋势。在房屋设计理论中一直都在隐藏着一个家居的理想模式,那就是远离尘嚣,寻求田园般的生活。随着“只求有瓦遮头”时代的终结,人们追求的是环境秀美、空气清新、功能齐全和价格合理的住宅。
在这些方面,郊区住宅相对于市区住宅具有无可比拟的优势。
一、环境优势。居住环境是人类最为重要的生活空间,居住环境也是衡量人类生活品质的一个重要的指标体系,在3A住宅性能评定中,环境因素是一个尤其重要的组成部分。从市区迁到郊区,不仅仅是为了追求宽敞,更主要的是为了追求高质量的人居环境。它包括生态环境、生活环境和心理环境三个方面。郊外所拥有的世外桃源般的自然环境,营造了深刻的生态主题和令都市人向往的居住空间,实现了人们对“采菊东篱下,悠然见南山”的生活神望。“居室有价,居住环境无价”正是郊区生态环境的优势表现。正是因为人类对于优美宁静环境的不断追求,使得郊区化住宅成为一种可能,出现市场需求的一个空间,郊区住宅提供了较高的生活品质内涵,郊区化物业土地储备充裕,设计师可以淋漓尽致地挥洒生活蓝图,为人们提供充分的休闲娱乐场所。由于郊区住宅所处环境的稀缺性,所以规划设计上可以充分尊重自然,注重自然与人的结合,生态措施和工程措施的结合。正如中国“风水理论”中所描述的:人工艺术与自然环境达到“共存、共乐、共雅”。更重要的是,郊区住宅令都市人重拾“家园”的梦想。重视家庭是中华民族崇尚的人文精神,在低层小楼加上私家花园的郊区社区,家园是一种实实在在、其乐融融的生活。在高楼大厦林立的城市社区,只能是“有家无园”,“家园”只能是潜藏于人们内心的一个梦想。
二、价格优势。对大多数的广州市民而言,经济承受能力毕竟有限,价格仍将是购房的重要考虑因素。市区内过高的楼价对于绝大多数市民,特别是工薪阶层来讲是高不可攀的。而郊区化住宅则在价格上具有绝对的成本优势:一方面是地价便宜,当地政府为带动地方经济的发展也给予各种优惠条件;另一方面,郊区化住宅均是低层公寓或别墅,建筑成本比市内的高层住宅低得多。以从化“逸泉山庄”为例,其销售均价每平方不超过3000元,一套80平方米三房两厅的公寓住宅,首期五、六万元,加上目前长达二十年的银行按揭,月供仅需1000元左右,即使对工薪阶层,也是在可承受的购房能力范围内。就物业的价值内涵而言,在逸泉山庄一套60万上下的别墅要比市区同等价位的高层住宅的生活品质要高得多。
三、配套及服务优势。住宅郊区化并不意味着生活在孤岛上,郊区生活同样可以享有舒适、便利的生活方式。从化“逸泉山庄”内,购物、医疗、教育、休闲、运动、文化、家政服务一应俱全,相对于市区住宅更为健全、更为合理,而在寸土寸金的市中心,不可能开辟充裕的空间来提供全方位的配套和服务;唯有郊区丰富的土地资源能满足这一需要。另一方面,随着数字化时代的到来,芯片与宽带的兆赫取代马达与道路的公里,成为我们这个时代新动力,为郊区住宅注入新的活力和内涵。
“住宅郊区化”是人类进入工业社会之后,城市化发展进程中出现的重要现象,是城市化中的离心过程。产生这种现象的原因有两方面:一是交通技术的进步,使得城市远距离通勤成为可能;一是城市中心地价上涨、交通拥挤、住宅紧张、环境恶化,促使人口和经济活动向郊外或小城镇发展。而逐渐富裕起来的都市人,也越来越渴望八小时以外宁静与健康的生活空间。选择了从都市到乡村的回归之旅。择“郊”而居,成为都市人的新观念。郊区化实质上是城市化的一种外延扩张,而这种扩张并非盲目、自发的,而是有序的、有规划的发展潮流,住宅郊区化将成为城市住宅建设和房地产业发展的新趋势。
住宅郊区化:现实与理想间的差距
工作在市内、居住在郊外。既拥有都市的繁华与便利,又尽享郊区的宁静与安逸。住宅郊区化的这种生活模式,成为都市人的理想追求。但要使住宅郊区化真正成为趋势和现实,必须具有一定的条件:
1、城市的经济发展水平。根据联合国相关机构的统计资料表明,人均GDP在800-8000美元之间为房地产的起步及快速上升阶段,只有人均GDP在13000美元以上时,房地产业才步入下降阶段。我国目前的人均GDP在802美元左右,而广州的人均GDP已达到3668美元。从国外居民消费结构的转化规律看,当恩格尔系数达到40-50%的条件下,是房地产业和住宅建筑业的发展时期。我国目前的恩格尔系数已经降到48%左右,广州的恩格尔系数更低。以上数字表明,在广州,市民收入中有很大的空间可用于住宅消费,发展住宅郊区化具备足够的经济基础。
2、交通基础的完善程度。交通状况对郊区住宅的发展构成了主要限制,郊区住宅对高速公路、铁路、轻轨和其它快速道路的依赖性很强,郊区住宅比较理想的位置是处于高速公路附近,到市中心车程时间应为45-60分钟。近来国家通过基础建设以带动经济增长的政策,是对郊区住宅最大的利好。近年来广州每年投入交通基础设施的资金过百亿元,华南快速干线、内外环路、广园东等一大批快速路已建成通车。未来几年,地铁三专用线走向番禺,轻轨线直通南沙,将进一步缩短市区与郊区的距离。这在很大程度上打破了住宅郊区化在交通方面的限制。
3、私人汽车拥有量和公交系统的完善。国家重点发展的支柱产业除了住宅业,还有汽车工业,这一趋势必然推动住宅郊区化的发展。近年来,广州的私人汽车拥有量已在不断提高,有预测认为比例已达到5%。汽车信贷业务的全面开展和中国即将加入WTO,广州的私人汽车拥有量将呈倍数增长。
4、观念的转变。以环境秀美为特征的郊区精品住宅无疑为广大市民所向往,但绝大多数购房者的购房行为除了是为解决居住问题外,更是一种投资保值的行为。很多人认为,市中心寸土寸金,增值、保值应不成问题,但实际上能否增值保值与土地的使用功能密切相关。当土地用做商业和办公用途时,土地价格能得到充分体现,可达到增值保值的目的,但被用做住宅用途时,由于市区居住质量差,其土地价值并不具有明显优势。一般眼下流行的好位置概念是“离市中心越近的位置越好”,实际上住宅位置的影响在于由之产生的距离,严格来说距离这个概念应该分成空间距离、时间距离和心理距离三种。此处距彼处多少公里,这是空间距离;此处距彼处车程多少分钟,这是时间距离;住惯了热闹的市中心,初到郊外感到陌生、遥远,这是心理距离。事实上,现代人主要的距离概念是时间距离,或者说车程。
随着城市中心人流车流的日渐增加,堵车现象逐渐严重,城区的时间距离正越来越大。
而随着通往郊区的道路逐渐完善和交通工具的逐渐发达,郊区的时间距离则日渐缩小。另外,仓储式购物中心、俱乐部等商业和娱乐设施因地价低廉而在郊外兴起,学校、图书馆等教育文化设施,因市区地价昂贵、面积狭小而向郊区迁移。这一切,都会使郊区生活原有的不利因素逐步减少。而景观环境、空气水源等原来不被重视的因素,则会随着生活水平的提高变得日益重要。所有这些因素,都将彻底改变人们对郊区住宅的看法。因此,“中心地带升值论”对于住宅而言是不能成立的。相反,郊区住宅以其优秀的居住环境,升值潜力比市区住宅更大,从化“逸泉山庄”推出一个月便升值10%就是明显的例子。
广州住宅郊区化发展方向
二十一世纪的广州将成为一个滨海城市,行政区划的调整给广州市提供了一个建立大山大水格局的国际都市的机遇。广州市政府在城市规划中提出营造适宜居住的生态城市,所谓生态城市是以人为核心,多层次、多级别的复合而成的人工生态系统。生态城市系统以城市空间地域为核心,以近农业区、自然景观区和卫星城镇外围地域,组成相对独立、工作和生活居住相互平衡、各类设施完善、具有生态效应的地域综合体。目前,广州市在城市总体规划中提出建立以广州为主体,番禺、花都、从化、增城为副中心的组团结构,形成圈层结构的都市生活及交通系统。同时在区域协调规划中提出“促进番禺房地产发展、促进增城地区外向型工业发展、促进花都空港产业的发展,加大对从化环境保护的投入”。在空间功能上番禺、从化已凸现其居住及生态环境功能,并将在北抑南拓的发展战略指引下形成北有山水家园、南有滨海家园的格局。因此南部的番禺因其地缘及经济发展水平的优势,北部的从化藉其得天独厚的自然条件将成为广州住宅郊区化的主要发展方向。
近年番禺洛溪板块和华南板块郊区楼盘的涌现,揭开了广州住宅郊区化的序幕,撤市设区后,番禺作为“广州的前庭、香港的后院”,城乡一体化将向其腹地纵深发展。值得我们注意的是,位于番禺南端的南沙凭借其优越的地理位置将规划发展成为高科技产业发展区和新兴的海滨城市,真正成为广州的对外门户。南沙三面环海,中部为郁郁葱葱的山地,天后宫、威远炮台、水乡村、会展中心等形成丰富的旅游度假资源,是广州唯一能发展海滨生态型郊区住宅的地方,显现出无可估量的发展潜力。
广州市在其远景规划中强力扼制城市北翼组团的发展,使向北发展控制在华南路以南的地域,严格控制流溪河水源保护区不受侵蚀,形成一个与自然生态紧密结合,密度较底,景观优美,有机协调的绿色生态区域,从化地区凭借其良好的生态环境及丰富的旅游资源,将成为广州住宅郊区化发展的主导方向之一,形成高素质的生态区和广州市的后花园的旅游疗养地。目前广东大学城正在从化选址建设,将使生态住宅加入浓厚的文化气息。
在“大广州”的交通系统规划中,由广清、广花、机场快速、新旧广从路组成的北向通道加强了花都、从化与中心城区的联系;而在已建的1号和在建的2号地铁基础上优先建南部轻轨和东部轻轨,引导城市向东南发展。同时,将重点建设南沙深水港,将远洋邮轮客运港设在南沙。
不断完善的快速路网体系将对番禺、从化地区的郊区住宅发展起到催化作用。增城深厚情感的山区气息以及花都依托航空港发展“空港产业”,将成为广州住宅郊区化的远期发展方向。