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房地产开发涉及的新材料、技术难以计数。一方面,国内相关产品不断更新,另一方面,国外的新技术也源源不断地进入市场。太多的信息、太多的选择常常使开发商无所适从,从而给开发商造成了选择上的危机。
新技术遭遇尴尬
随着北京房地产市场竞争的白热化开发商为了提高竞争力不断地引进新的设计思想、新的住宅设备、新的建材以及相关的新技术。但在实际应用过程中,一些高新技术的应用效果并不理想。某项目选用了新的空调,但后来发现噪音太大,又没法更改;一些发展商将电热膜采暖技术应用于商品房的建设当中,结果,不仅房间温度达不到设计要求,而且采暖费用很高,造成业主与开发商之间的纠纷。智能化是开发商必须考虑的一项技术,有些开发商配备了高级的智能化系统并作为卖点,结果,真正能用上的很少,而且一旦使用,住户将支付更高费用。在不久前银都中心的一次智能化研讨会上,中科院研究员徐兴声指出,目前,对于写字楼而言,许多高昂的设备闲置,使用率不过30%,原因在于懂得使用这些设备的技术人员太少。
选择危机
造成选择危机的原因是什么?首先,是新产品的可靠性。如果不可靠,出了问题客户会不满意,所以对于一些稳重的开发商而言,如果他们对于某一项技术拿不准,那么,他们宁愿持一种保守态度,以免出问题后与客户发生纠纷。其次,是安装施工水平。美林花园副总杨杰说,他们刚开始准备选用铝塑复合管,这种管道的优点是避免了楼面立管在房间里穿来穿去,但是,这种立管有着严格的安装程序,而高水平的安装队很难找,所以,美林花园最终还是放弃了这种管道。再有就是成本问题。新技术、产品的使用会增加成本,这会反映到房价里,从而使开发商在销售时多了一层顾虑。
但是,原因可能并不这么简单。北京万科房地产公司总经理莫军就认为,新技术的实际应用与推广之所以缺乏革命性的突破,是因为我国工业化、标准化、模数化的低水平。
莫军说,以窗户为例,日本强调窗户的防噪音功能,窗户关闭与开启的噪音分贝都有精确的计算。此外,日本的窗户还具有防结雾、防结冰的作用,通过窗户,有效调节室内的光照、温度。日本的窗户、窗框形成了窗生产的完整系统。对于厨房、卫生间包括墙体,发达国家的成套化、整体化生产技术已成熟,而我国还远远落后。
另外一个不可忽视的原因是消费者(客户)的心态,目前消费者关心的仍然停留在户型如厅的大小、卧室的朝向等,对于住宅真正的使用功能并不关心。对于外墙是否具有呼吸功能,楼板的隔音,小区的水质等等因素并不是很在意。
还有一个重要原因是国内缺乏一个能对新技术作出评介与选择的机构。依靠消费者来进行选择不是一个好主意,因为他们不是这方面的权威;依靠一些企业甚至行业对新产品进行引导也存在问题,因为会受到行业利益的影响。这样,权威的新产品、新技术的评定、推荐的机构就必不可少,此外,还必需一条能使这些信息顺畅流向开发商的信息渠道。现在市场缺乏这样的服务。去年,建设部与科技部联合成立了国家住宅与居住环境工程技术研究中心,以期起到住宅技术方面的引导作用。但是,这个组织与其他科研院所一样——没有与市场需要顺利衔接。
看来,将新技术转化成实实在在的生产力,还需要相当长的一段时间,那么,开发商的技术选择危机,也将持续很长一段时间了。
选择的标准是什么
既然目前的选择危机已客观存在,而指望我国住宅生产短期内实现工业化、成套化又不现实,那么,在现阶段用什么样的标准进行单项的技术选择就成了迫在眉睫的一件事。
用技术经济指标来衡量并决定一项新技术的使用无疑是选择的主要原则。也就是要求所采取的新技术既要能切实地提高客户的居住品质,同时也要切实地保证客户的经济利益。比如万科星园选用了低温地板辐射采暖、浮筑隔音、外墙保温以及纯净水的技术。外墙保温是在外墙增加了6至7公分的保温层(据规定可做到十几公分)这个技术施工难度大,但为客户节约了套内使用面积(房价里含有外墙面积)。
技术对于居住品质与生活品质的提升产生了决定性的影响。当然,如何保证技术的可靠性、实际安装以及后期的使用维护是困扰开发商的一大难题。
如何保证众多选择的合理性,与公司对技术的重视有关。1999年,万科在深圳的总部成立了万科建筑技术研究中心,中心虽然不具备独立的技术研发能力,但与许多科研单位建立了联系,能够对新技术进行跟踪并对其经济技术指标进行测试与分析。北京太合龙脉房地产开发公司总经理林少洲谈到,他们公司针对城市发展的一些新的现象,正在委托一些高校学生做研究,从而给项目开发提供智力支持。北京锦绣大地房地产开发公司虽然只是一个项目开发公司,但对技术也是极为重视的,该公司准备引进北欧的节能技术,为此,总经理张在东还专程到欧洲考察。
但是,对于市场上的许多开发商而言,他们在直面市场这只看不见的大手时,虽不甘心坐以待毙,在具体作出选择时,却常常会犯错误,从而留下遗憾。一些老总因此而陷入迷途,希望通过风水大师或者其他偶然的机会来速成,这就不免显得有点可笑了。在社会分工越来越细的情况下,避免留下遗憾的办法是尊重知识,不仅仅是技术方面的知识。而是系统的认识住宅开发的每一方面,通过整合各方面的知识来提高竞争力。
清华大学的田博士评介说,现在市场过于炒作高技术,一味求新求异,而忽略了一些基本技术问题,技术选择要适合国情,从居住的功能性、居住需求、消费者的实际承受能力来考虑技术问题。当市场在呼唤户型回归时,我们对于技术的认识什么时候能回归到一个适当的水平呢?(冯卫平)