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“房地产的微利时代到来了”。开发商说这话时一脸苦相。一些媒体认为,房地产终于摆脱价格束缚,以综合素质取胜,房地产业走向正轨了。建设部领导的话更加鼓舞人心,此时切莫错过购房大好时机。
房地产微利时代好像真的到来了。
老百姓却仍明显感到,房价高得不是那么遥不可及,今年的房价似乎还在涨。
老板们说,这房价不能再降了。有些开发商更是严肃地宣称,大家认为房地产业存在暴利,实际上全国房地产业处于一种不温不火状态。
老板们大吐苦水,说什么房地产不赚钱,赶快卖完撒手。
微利时代却有并不微利的表现。一位售楼人抱怨说,今年的楼盘好难卖,仅售了80多套,广告费却花了近1000万元。如此之高的广告费恐怕老板不会白掏腰包的。据统计,目前报纸广告排名第一的仍是房地产而不是人们自以为是的IT产业。而广告的价格也绝对不菲,有的楼盘为出效应,不惜同时在多家媒体打广告,这笔广告费落在谁身上,谁做广告谁最清楚。
世界各国房地产业平均利润基本在6%-8%。有专家认为,就目前而言,我国开发商利润仍可达到15%左右,甚至有关专家认为平均不低于30%。
目前造成我国房价过高原因是成本中土地成本费、基础设施建设费、建筑安装工程费等方面存在收费过高、多次收费等不合理现象。此外,税费占成本30%-40%按现在标准看无论是在税收政策上还是在税收原则上都存在不合理现象,如果让老百姓真正得到实惠,政府应就相关部分进行改革。
一些房地产商总是对外界称房产业利润只有10%,不过是微利行业。这里简要分析一下开发商们所说的“利润只有10%”是怎么回事。
开发商们爱说“我们斥资十几亿元开发建筑了数十万平方米的社区”。这很容易使人产生这十几亿元本来就在他们帐上的错觉。这样10%的利润就真实可信了。
可他们的帐上只要有5000万元,就可以撬动整个项目运作。
首先,在土地出让金上,可以说没有一家房地产公司是一次性全额支付的,甚至有房子卖光了还未付清土地出让金的情况。
其次,在工程招标中,开发商往往让投标单位同意垫资。据统计,有一半以上的房地产项目要求建筑企业垫资到基础以上。
另外,房地产项目往往都是分批开发,当一期竣工后,开发商往往将其抵押给银行以获得贷款。
按开发商的理论,他们投入15亿元的一个项目,利润率10%,即1.5亿元,可是他们自有资金的投入或许只有5000万元,这样利润率便是300%。
声称进入“微利时代”的房地产业仍然是中国收入最高的行业,貌似强大的金融业、IT业都不是对手。