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案例一 2000年3月19日,北京××房地产开发有限责任公司(下称甲方)与刘女士(下称乙方)签订甲方自制的《××房产内销商品房预售契约》。该预售契约约定:1乙方购买甲方销售的××花园×楼×座房屋一套。房价款总计人民币541802元(2)该房屋交付日期为2000年6月30日。合同签订后,乙方向甲方支付购房首付款171802元(含定金 1万元)并办理了银行按揭手续获得银行按揭贷款37万元。2000年7月11日,乙方按照甲方通知前去办理入住手续发现该房屋存在严重质量问题且甲方未能提供综合验收的有关文件和测绘部门的实测面积数据。经查,甲方未取得北京市商品房销售许可证,乙方遂要求退房。
案例二 1998年11月30日,北京××房地产开发有限责任公司(下称甲方)与李女士(下称乙方)签订《北京市内销商品房预售契约》。该预售契约约定:乙方购买甲方销售的× ×公寓×楼××号房屋一套房价款总计人民币586904元。合同签订后,乙方向甲方支付购房首付款356905元(含定金1万元)并办理了银行按揭手续获得银行按揭贷款23万元。自1999年7月起,乙方按借款合同约定每月按期向借款银行还贷累计归还贷款本息 74818元。由于甲方未能按照合同约定于2000年6月30日提供符合合同约定交付条件的房屋乙方于2000年9月1日向甲方发出解除预售契约通知书要求甲方按照合同约定退还乙方已支付的房价款及利息,双倍返还定金,并赔偿损失。因甲方不予还款,乙方遂向北京仲裁委员会提起仲裁。
律师点评 本文所述的两个案例在目前的房地产纠纷案件当中具有典型意义。尽管两案例中的买方均要求退房,两案例中也都存在银行按揭,但其所适用的法律和处理结果却存在一定差异。
案例一中,由于开发商不具备法定的销售条件,其销售行为违法,因此,其与买方签订的购房合同及买方与按揭银行签订的借款合同应属无效,买方要求退房应按照《合同法》关于无效合同的处理原则来处理,即买方有权要求开发商返还其先行支付(不含银行按揭部分)的房价款本金,并有权要求开发商赔偿该部分的银行利息损失,但不能要求开发商双倍返还定金。对于银行按揭部分,买方可要求开发商将银行贷款本金返还或由开发商直接代买方偿还给银行,而对于买方已支付的贷款利息,应由按揭银行返还给买方或由开发商予以赔偿。
案例二中,开发商与买方签订的购房合同及按揭银行与买方签订的借款合同均为有效,因此,买方要求退房实际是与开发商及按揭银行解除购房合同和借款合同。买方可以按照购房合同之约定,在开发商逾期交房符合合同约定的条件下,向开发商发出解约通知,该解约通知送达之日购房合同即宣告解除。开发商应按照购房合同之约定,返还购房人先行支付的购房款本金(不含按揭贷款部分)及银行利息(一般合同约定利息按中国人民银行固定资产贷款利率计算),并可要求双倍返还定金。对于银行按揭部分,买方可要求开发商赔偿买方已支付的银行贷款本息损失,对于尚未支付的银行贷款本息,开发商可直接返还给买方或代买方直接偿还给按揭银行,买方因提前还贷而解除与按揭银行的借款合同。
以上两案例当事人双方均同意在互相谅解的基础上调解解决纠纷,案例一中的买方自愿放弃要求开发商赔偿银行利息损失的要求,双方签订了还款协议,开发商已按照约定履行了还款义务;案例二中的开发商同意承担仲裁费用,买方也同意放弃双倍返还定金的仲裁请求,最终调解结案。 (北京市天如律师事务所律师 郑献民)