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在各地积极推行优先发展住宅产业的经济政策,以通过开发销售住宅的经济循环,拉动GDP增长作为主要政策取向的时候,十分有必要分析这样一个问题:房地产究竟是城市化的原因还是结果?因为这一问题无论是对于城市经济可持续发展,还是对于房地产开发商制定中长期战略,都有着十分重要的现实意义。
目前城市都在优先发展住宅产业
由于市场需求不足是困扰我国目前国民经济发展的主要因素,产业关联度较大、被认为是现阶段首选消费品的住宅,被我国政府选择为国民经济新增长点产业。
各地在具体推行优先发展住宅产业的经济政策中,通过采取降低住宅交易税费、建经济适用房、住房分配货币化等具体措施,不仅有效地缓解了住宅商品房积压对于金融业和城市经济的威胁,对于GDP增长还产生了十分明显的拉动作用。一时间优先发展住宅产业对于城市经济发展几乎成了一剂万能良药,而且理论界也十分看好住宅产业,认为这一产业可以持续拉动城市经济发展几十年。
不同的城市有不同的结果
由于各种城市的经济内涵具有十分明显的差异,从长期来看,大体一致的经济政策可能会产生基本不一致的两种结果。这种结局主要是因为在我国社会经济发展中,存在着两种性质完全不同的城市。
第一类城市以北京和上海为典型代表。就客观而言,这类城市房地产行业在发展中所面临的社会经济背景,是可以吸引大量的国内外投资,特别是质量较高的投资,增加了这类城市的经济含量。其城市化进程具有较强劲的工商业发展支撑,其城市的辐射作用更强大了,快速发展住宅产业具有一定的合理性。
一个十分典型的经济现象,就是全国乃至全世界,有许多机构都在这些城市设有办事处。一些较高层次的企业发展到一定程度,客观上必须把主要办事机构转移至这类城市,为这类城市提供了数量较多和收入水平较高的就业位置,使其房地产行业,特别是住宅产业具有与城市化相关的产业支撑。这种社会经济背景使这类城市在大规模的住宅产业开发“运动”中,房地产行业较快发展是城市化的结果。
在另外一些城市,住宅产业的迅速扩张可能具有截然相反的情形,这种情形可能会在不太久的时间就有明显的不良反映。因为这类城市在快速发展住宅产业中,并没有相应的工商业发展与之呼应,相对来讲,房地产行业成为了推动这类城市城市化进程的主要原因之一。而这类城市住宅产业的巨大消费支撑来源于周边地区的居民,许多城市都因此而出现了住宅郊区化。
房地产是城市化的载体,就一般意义上讲,房地产更主要的是城市发展的一个结果,而不应该是推动城市化进程的主要原因。
相对北京、上海等城市来讲,这类城市目前优先发展住宅产业的具体经济政策选择,可能存在着以下两大问题:
第一,如果单纯地扩大住宅产业规模,没有其他工商业发展支撑,在不久的将来,这类城市就会因为缺乏就业位置,使新进入城市的居民不能够在城市中就业,而使快速发展的住宅产业推动的“速成”城市化显示出泡沫性质,最终一定要影响房地产行业的持续发展。
第二,许多城市深感自己城市居民素质不高,缺乏发展高科技产业的条件,从而实行了特别的吸引人才政策,实际上,这类城市也十分缺乏产业发展环境,许多引进的项目都缺乏竞争力。但是,在优先发展住宅产业的经济政策面前,这些城市完全忽略了城市的这种环境。“有奶便是娘”,把房子销售出去变成了基本的政策取向,降低了城市居民的素养水平,构成了对城市经济持续发展的威胁。
如果房地产是城市化的一种结果,那么,目前绝大多数城市采取了相反的路径发展住宅产业,让住宅产业充当了驱动城市化的原因。这种违背基本经济规律、经济政策带来的城市化进程,其基础肯定存在着严重的泡沫,当泡沫破灭的时候,所有的城市都必须承受经济规律的惩罚。(刘福泉)