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在京城高层塔楼林立的楼市阵容中,板楼的坚韧还是如顽强的小草一样从各种因素的挤压下顽强地站住了脚。在今年上半年的5个大型房展会上,天鸿东润枫景、嘉铭园、阳光·丽景等板楼项目,均成为热销楼盘。一直倡导板式小高层的嘉铭园将自己的二期工程标榜为第三代板楼,另有项目则坚持不懈地在广告上宣称“还是板好”,一同向被塔楼垄断了近20年的楼市叫板,并与市场的新宠Townhouse争锋。
板楼欲重振朝纲
其实,板楼本是住宅由平房发展为楼房的第一代产品,北京在50年代末和60年代初建的5层和6层的砖混结构板式住宅楼,至今依稀可见。这些楼没有门厅,只有少部分户型有阳台。北京在七八十年代相继建成了团结湖、劲松、前三门等大型住宅小区,在这些小区中首次出现了高层板楼,虽然户内增加了壁柜、吊柜及能放自行车的门厅过道,并使每个户型都至少拥有一个阳台,但业内专家把那一时期的住宅楼统称为第一代板楼。
从80年代末到90年代,随着高楼林立的方庄小区的崛起,占地面积少但容积率高的塔楼才后来居上,逐渐成为京城住宅的主流产品。高层塔楼的问世,为北京市民从当时人均居住面积只有七八平方米过渡到如今16.2平方米的“小康水平”立下了汗马功劳。但高层塔楼无法实现户户朝阳,有的户型餐厅甚至客厅采光不好,有些楼的厨房只能借助天井实现采光,严重影响了这些住户的生活质量。
随着福利分房的终结,从1999年开始,北京相继出现了万泉新新家园、美丽园、嘉铭园、恋日嘉园、天鸿东润枫景等一批板式多层和小高层为主打的项目,6层楼带电梯,小高层最多一梯4户,客厅和主卧都有观景阳台,客厅的宽度突破4米,以利于观看大屏幕彩电,这些新的户型设计,是第一代板楼无法攀比的,业内专家把这一时期的产品称为第二代板楼。
面对激烈的市场竞争,嘉铭园的开发商最近在其二期工程中推出了“第三代板楼经典平面”的新户型。在设计上,嘉铭园二期的户型做到了明卫、明厨、独立餐厅、餐厅与起居厅位于同一开间,在空间布局和楼内硬件的配置上,使第二代板楼相形见绌。
第三代板楼新在哪里
以拥有200米长法国梧桐树所编织成的林荫大道而叫响楼市的嘉铭园,在一期畅销不衰的情况下,根据市场的反应将二期加以改造,这表明了开发商在市场创新上的勇气,同时受到了业界专家的普遍关注。
英国阿特金斯国际有限公司资深建筑师刘嘉峰认为,相比市场中的板楼,嘉铭园二期的板式小高层增加了住宅的使用率和舒适度,它采用围合形式,将南北与东西向板楼结合起来,打破了板楼正南正北的定式,这在板楼项目中是一个突破。从嘉铭园二期的销售情况看,因东西向的房在早晚都能见到太阳,还可使楼的面宽做大,达到各楼之间互不遮阳及视野放大的效果,买房人对此举也能认可。刘嘉峰还说,嘉铭园一期的楼高为15层,二期全部减成12层,并由以前的两部电梯改为一部,减少了公摊面积,实质上是降低了房价和物业管理的费用,使购房者更容易接受。这种做法,不仅从房型设计上体现了以人为本,更从价格上体现了近人尺度,即让人买得起,又住得舒适。这一做法,根据目前中国的国情,值得提倡。
土地稀缺、地块的不规则性和开发商追求利润是京城塔楼长盛不衰的主要原因。但从北京第二代板楼的一些代表项目看,多为南北朝向排列的板式小高层组团,与塔楼相比,并未解决节地问题,楼的面宽也无法突破旧有的格局,因此,许多开发商依旧坚持做塔楼为主的社区。尽管板式小高层有诸多优点,还是被人认为代替不了塔楼。为此,许多业内专家表态说,板式小高层楼盘今后能否逐步主宰京城楼市的关键是项目自身能否不断地创新。
板楼与塔楼能否联姻
在塔楼与板楼的竞争中,板楼的优势是住着舒适,塔楼的特点是价格相对便宜。但板楼的均好性优于塔楼,这已是不争的事实。中国建筑研究院副总建筑师开彦认为,塔楼这一产品本身并没问题,但由于受福利分房的长期影响,当时的设计思路是能解决面积就行,有的塔楼甚至做成了一梯12户、16户。这种做法面积是出来了,但品质很差,多数住户的朝向不好,户型也不合理,这完全是塔楼自身做坏造成的。
令人欣慰的是,在实现住宅商品化之后,北京已经有太阳园、华清嘉园、朝阳园等高层塔楼的模范产品浮出水面。近一时期,“塔板住宅”凸现京城,如世纪星、豪柏国际公寓等,同时出现的还有“塔联板”、“高层板”、“短板联拼”等多种建筑形式,这不仅表明开发商正在为塔楼的更新换代而绞尽脑汁,而且表明房地产的专业人士已经试图通过对板式住宅的研究和导入,寻找既能多出面积又具一定舒适度的住宅建筑新方案。