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庄维花园副总经理 赵林
购房者最关心的莫过于房价了,一是为了购房前把握低价买进的最佳时机;二是为了购房后获取升值让出(或抵押)的最佳时间。对于买房人来说,买房时分析“房价涨落”是十分必要的,但千万不要陷入了两个误区。
第一个误区
“北京整体房价是涨是落”
因为这个题目即使是讨论出个水落石出,也仅只在统计学层面上对宏观管理者有些意义。
有人拿楼市与股市相比,认为判断整体房价的涨落就如股市首先要判断是“熊”市还是“牛”市一样重要。其实楼市与股市有着完全不同的规律性,股市的经验根本不能照搬套用到楼市来,二者根本没有可比性。
楼市根据客户群的不同明显地形成了5-6个(普通住宅、公寓、Townhouse、别墅、经济适用房、写字楼、商用房等)不相关联,或者关联度甚小,其价格涨落的规律也完全不同,比如说当别墅项目群发生第一次落价潮时,普通住宅项目群的房价却在不断攀升。而股市是一个统一的大市场,股民一般要买几种甚至几十种股票,这些股票的同一性形成了大盘走势,所以它可以对股票买卖有规律性的指导意义。
另外,股市买卖的是一种单价低廉的虚拟的权利、是人们对某一事业的信心,股票只有交易功能,没有使用功能;但购房者买卖的却是单价昂贵的、既有交易功能又有使用功能的、某一个具体区位、具体环境、具体楼盘中具体的一套房子,而这套房子的价格必然有与统计学上的平均房价有完全不同的涨落规律,即使是与其趋势在某一时段相同也不能以平均房价的涨落规律取代之。
第二个误区
“从整顿房价结构看是涨是落”
由于北京房地产业正在逐渐走向规范,目前肯定仍然存在房价结构不规范的地方,但这种整顿对房价的影响是微乎其微的,这一点从最近政府减免了四十几种取费才降低每平方米十几元房价的实际例子中就可以看出。
今天的楼市已经进入了所谓“均利”时代,房地产业的“泡沫”主要来自“炒”地价,北京市政府对地价这一关键点一直有着严格有效地监控,比如说普通住宅公认的建安成本是每平方米3000元以上,再加上销售成本及管理费用应该是4000元上下,最后形成的合理房价应该是从4000元上下到5000元上下。因此购房者期望从整顿房价结构的结果中获取大幅度落价的实惠是不现实的。更何况真正使房价结构规范的是市场竞争机制、是经济规律的“看不见的手”,即使是政府对房价结构的整顿取得实效,具体房价的涨落仍然要服从于“看不见的手”的指挥。
“看不见的手”入手
把握北京房地产市场价格机制的客观规律
从市场经济的立场看,竞争机制会逐渐把不规范房价的水分挤出去,留下的是相对稳定的成本部分和市场调节的合理的利润部分,所以无论是涨还是落,波动部分实际总是市场调节的利润部分。
市场调节作用在北京房地产发展中主要表现于两大方面,一是需求态势,二是供应态势。具体说别墅、公寓、普通住宅、写字楼、商用房等各自的供、需态势是各有不同的。
北京是一个超大规模的城市,其房地产市场的体量相当于几个到几十个中型城市,因此在房地产供应的时间与空间上的分布都是很不均匀的,因此从市场调节的作用上看,应该说房价的波动主要是由供应量时间与空间分布不均匀造成的。因此从时间与空间上具体了解北京房地产市场的客观发展的历史与现状才是认识市场调节作用,也就是房价涨落规律的金钥匙。
从空间分布看,普通住宅的主流项目相对集中在三、四环形成的“金环”范围内。这主要不是因为政府规划使然,而是由经济规律这只“看不见的手”按照最佳性能价格比一手“操办”的。
从时间分布看,普通住宅是以热点辐射式沿“金环”向左旋转逐步发展的。最早是“国贸商圈热点”的形成与发展引发周边对普通住宅的大量需求;然后是“燕莎商圈热点”的形成与发展引发周边对普通住宅的大量需求;其后是“亚运村热点”的形成与发展引发周边对普通住宅的大量需求;现在是“中关村热点”的形成与发展引发周边对普通住宅的大量需求。这两“圈”两“村”热点客观的形成规律昭示着下一个热点应该是“金环”的西部偏南,这同样不是政府规划的结果,而是超大城市按照经济条件和自然条件发展房地产业的必然规律。
热点辐射式发展
反映在价格趋平规律上有两个特点
一是这两“圈”两“村”中最早形成的热点价格最高,按热点形成的先后依此递减,随着开发趋向饱和而价格向中间值趋平。二是这两“圈”两“村”的热点中心价格最高,辐射状向外依此递减,随着市政、交通条件的一致而价格向中间值趋平。举例说,目前“中关村热点”中心地区的普通住宅价格每平方米约为8000元,“亚运村热点”每平方米约为6000元-7000元,而四环路开通之后同样车程20分钟距离内的丰台一带约为4000元-5000元。显然,四环路就像接通了两个原来互不相连的水池的水管,必将使水位拉平,这两地的价差必将促使丰台一带人气走旺、房价略升,为留住人气“中观村热点”中心地区的房价也必将略降。
当然,房价的涨落实际上受宏观条件和微观条件两方面的制约,前面讨论的是宏观条件,影响具体项目房价涨落还有很多微观条件,比如道路的开通、环境的改善、绿地的增加、商业网点的增设等等。