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作为“十五”期间上海六大支柱产业之一房地产业,无论从住宅开发还是房屋销售与租赁上,都步入了前所未有的黄金期。今年1至5月,上海房地产开发完成投资177亿元,同比增长20.6%,预售、销售面积分别达到612万平方米和822万平方米,同比分别增长了27.6%和27.5%;而存量房销售476万平方米,同比增长达92.7%。房市需求增长较快、供求关系趋于平衡、房地产价格止跌回升……标志着上海房地产市场正日趋成熟。
上海房地产市场自改革开放以来,大致经历了复苏、缓慢发展、超常发展和调整回落四个阶段。经过了一轮高速发展,上海房市于1995-1997年逐步表现出供大于求的现象。而根据上海社会科学院房地产业研究中心的最新调查,目前这一现象已经得到改观,房地产市场步入稳定发展期。
首先,市场需求增长迅速。统计数字显示,2000年上海新建商品房年销售量达到1557.87万平方米,比1995年翻了两番;存量房买卖的上升速度更是大大超过了新房市场,从1995年的60.87万平方米跃升至去年的779万平方米。专家预测,到2003年,上海存量房交易面积将超过商品房的销售面积。
其次,供求关系趋向平衡。从预售情况来看,上海商品房批准预售面积呈明显下降趋势,由1997年的1899.02万平方米下降至去年的1549.17万平方米,今年一季度则同比减少了55.5%;而已登记的商品房预售面积呈大幅上升态势,从1997年的445.57万平方米猛增至去年的1452.87万平方米,平均每年增幅48.29%,供求之比由4.261下降至去年的1.071。从销售情况来看,需求的增幅超过供应的增幅,空置商品房增长的势头得到有效控制,供求之比已由1997年的1.651下降至去年的1.071。
房地产经营主体的逐步成熟更是整个市场走向成熟的标志。经过了近十年的发展,上海的房地产开发、物业管理、咨询策划、中介代理、评估拍卖、会计审计等都已形成一定规模,并各自出现了一些代表性企业,房地产市场分工进一步细化。目前,上海共有房地产开发企业3500多家,从业人员达8万之多。从1991年至2000年的十年里,由房地产开发企业开发的商品房销售,平均每年以39.25%以上的速度递增。这一增长使以开发企业为主的上海房地产业增加值于去年达到了240亿,占到了全市GDP比重的5.2%。
与此同时,随着房地产二三级市场的发展,上海房地产中介队伍在9年时间里迅速壮大至2100余家,而2000多家专业物业公司的出现,也使全市近2亿平方米房屋的居民生活的“后勤”有了保障,初步实现了上海物业管理水平的社会化、专业化、企业化。目前,上海个人购房率已经达到93.6%,房价开始止跌回升。有关专家表示,在未来的10至20年中,上海房地产市场将迎来改革开放以来的第二个黄金时代,其总体发展趋势是:形成同世界上特大型都市相类似的格局。(张奕)