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据统计,今年上半年,房地产价格继续上升,房屋销售价格、土地交易价格和房屋租赁价格分别比去年同期上涨2.2%、0.9%和4.4%。商品房售价比去年同期每平方米涨了230元。这使得自去年至今全国房价节节攀升的局面更加凸显。
在我国即将加入WTO和消费价格持续回落的背景下,房价上涨是否正常?业内人士对此看法不一。
以北京安地房地产开发有限公司董事长张宝全为代表的一部分开发商认为,今年整体房价稳中略升是在情理之中。理由包括:在一系列政策调控下,现行房价已基本挤干“水分”,趋于合理;住房补贴促使个人购房消费高潮的到来;在市场供应量大、买方市场日趋成熟的情况下,开发商的开发成本将会越来越大等。
与此相反,部分官员和学者认为,全国商品房价格出现了近年来少有的一路上扬是不正常的。建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾日前指出,全国商品住宅价格上涨幅度较高,部分地区房价趋升过快,挫伤了居民购房的积极性。要采取有效措施,控制商品住宅价格的非正常上涨,否则将直接影响个人买房的进一步启动。
资料显示,目前房地产市场供大于求的现象仍十分严重。一是商品住宅大量积压。全国商品房空置面积现已达到创纪录的9124万平方米,积压的总市值将超过2000亿元。二是高房价离老百姓还有较大的距离。根据居民收入统计资料,即使考虑到住房补贴、房改补助等,房价收入比仍超过国际上通行的3至6倍的水平。
此外,中国“入世”也会对房地产业产生影响。随着外商和外资大量进入国内房地产业,竞争势必加剧,其结果必然导致房价回落。
全国人大常委会副委员长成思危日前提出,到2010年,我国住宅建设将有80亿平方米的开发空间,种种迹象表明,住房大众消费时代已经到来。因此,采取降价等办法调动广大消费者买房的积极性是当务之急。
从事房地产咨询的北京远大阳光科技发展有限公司盛庆先生也认为,在目前买房的人群中,高收入者还是占大多数,要真正激活住房市场,需要更多的消费者参与。未来买房的人群将是一般工薪阶层占主体,房地产商必须考虑大众的经济承受力,所以住房的平均价格下移将应当成为趋势。
通过分析房价的构成,复旦大学房地产研究中心的华伟博士从另一个角度指出,房地产业本身并不存在诱发房价上涨的内在因素:随着市场的规范和政府重新恢复批准房地产企业上市,直接推动了房地产业的优胜劣汰,具有相当规模和较高质量的企业,能够有效地控制建筑成本、降低管理费用;政府也在致力于整顿商品房的不合理收费项目并强化政策支持力度等。因此从整体来说,房价不应该上涨。
还有些专家对合理房价的形成进行了客观分析。
北京市物价局地产价格处处长何绍杰指出,国际经验表明,住房价格与住房者年收入的比一般在3至6倍之间,住房市场方能正常运转,即大多数家庭能在金融机构的帮助下自行购房,一部分低收入家庭可居住在政府提供的廉租或廉价房内。若房价与收入比太高,而且租售比严重失调,买房不如租房,住房市场就难于形成。