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上海宣布实行内外销商品住房交易市场并轨,统一土地供应方式。国土资源部政策法规司司长甘藏春认为,这一政策体现了我国土地使用制度改革的方向,对促进全国内外销市场的并轨将发挥重大作用。不少境内外房地产企业表示,对上海的房地产市场更加充满信心。
上海自80年代末起,实行房地产内外销“双轨制”。这一制度实质上是计划经济体制向市场经济体制转换的一种阶段性的制度,在市场建立初期,对引入外资参与城市建设,保护内资企业等方面起到了积极的作用。但随着市场的发展,这种“双轨制”的不合理性逐步暴露,实行内外销商品房并轨,建立更为开放、规范、统一的房地产市场新机制,是上海房地产业发展的大势所趋。
经过十多年的发展,如今上海的房地产市场无论在市场需求、供求关系还是经营主体方面,都已日趋成熟。这势必要求在土地供应、市场交易以及相关税费征收等方面,实现统一管理。业内人士认为,目前,上海内外销商品住房先行并轨,以后可考虑办公楼等非商品住房并轨。其理由是:上海内销商品住房羽翼日渐丰满,不但在设计、质量、环境等方面有较大的提升,某些方面甚至超过了外销住房,一些优质楼盘的售价也已接近或超过外销住房。这表明上海内外销市场产品上的差别已基本填平。此外,上海自1997年起停止花园别墅、高档住宅项目供地,一些外销地块经批准改为内销地块,目前尚未开发的外销地块数量减少,实行内外销商品住房的并轨将有利于房屋土地资源的合理配置。
从城市整体发展来看,我国加入WTO日益临近,上海正致力于建设成为一个国内外人士“宜居”的城市。根据WTO的非歧视原则,即国民待遇原则、透明性原则和市场准入原则,上海的房地产市场也应该在有关政策制定方面,让内外资企业、国内外人士都享受同等的待遇,这将有利于改善上海投资环境、吸引国内外投资,提高上海的综合竞争力。
实行内外销商品住房并轨,还将适应政府职能转变,加强依法行政。有利于增加房地产市场管理的透明度,有利于减少审批环节、提高行政效率,加强政府宏观调控能力,抵制土地供应等方面的“暗箱操作”,从源头上根治腐败现象的滋生。
房价不会大涨
实行内外销商品住房并轨,以竞标形式获得土地使用权。上海的地价和房价会不会因此大幅上涨?
对于记者的提问,上海市房屋土地资源管理局局长蔡育天表示:由于房地产业发展前景看好,无论并轨与否,房价上升将是必然的。但如果房价上升过快,也不利于上海经济、市民消费和整个房地产业的发展。就目前市场状况而言,上海房价可能稳中有升,但也有一些地区的房价可能出现较大幅度增长或反而表现为稳中有降。
蔡育天说,目前上海房地产市场供求基本处于平衡,未来3至5年内仍将保持合理的开发规模,预计不会出现供不应求的局面。上海的商品住房主要以居民个人消费为主,开发商也将根据市场的需求调节商品住房价格。实行一个口子供地后,政府对土地一级市场的调控力度加强,可以通过适度控制土地供应总量来调控市场的供应量,地价、房价不会出现快速攀升的局面。另外,政府会通过禁止土地炒卖等行为,加大土地一级市场执法力度来打击违法违纪行为,保持市场的稳定。
蔡育天还指出,上海对商品房外销市场采用逐步放开的政策:1992年起,允许外资参与旧区改造;1994年,允许外商来沪开发经营外资内销商品住房;1999年起,允许改革开放后赴境外的中国公民购买内销商品住房。因此此次内外销商品住房的并轨,市场应该不会出现一哄而起的现象
政策要点解答
土地使用权出让的招标拍卖程序如何?
招标拍卖前,区(县)招标拍卖办公室以书面形式向有审批权限的市、区(县)相关行政管理部门,征询拟出让地块建设项目的立项条件、规划参数、市政配套等建设要求,并在招标文件和拍卖的有关资料中予以明确。招标拍卖完成后,视同批准项目立项,受让人凭出让合同向计划、建设、规划等管理部门办理项目开发建设的有关手续,以减少和简化审批环节。
土地使用权出让的招标拍卖必须遵循哪些制度?
建设用地供应总量控制制度。即对建设用地总供应量实行严格控制。
土地使用权公开交易制度。区(县)土地管理部门将区(县)招标拍卖办公室确定的招标拍卖地块信息,定期在所在地的区(县)房地产交易中心公示。市房地资源局汇总全市地块信息在市房地产交易中心公示。招标拍卖后,出让地块的成交价格等有关信息由市房地产交易中心和地块所在地地区(县)房地产交易中心公示。
土地登记的查阅制度。土地使用权出让招标拍卖后,受让人向市房地产登记处办理土地使用权初始登记,领取房地产权证。除涉及国家保密要求外,土地登记结果要接受社会公开查询。
内外销商品住房并轨后,房地产权证上是否注明土地使用年限?
目前购买外销商品住房,产权证均注明70年土地使用期限;购买内销商品住房,产权证未注土地使用年限。根据法律规定的国有土地有偿、有期限的原则,并轨后取得土地使用权所建造的商品住房,其房地产权证上应注明土地使用年限。但对原有的内销商品住房(包括已售公有住房、经济适用住房等),房地产权证上未注明土地使用年限的,暂时维持原状。