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申奥成功,北京房地产界好一阵热炒。许多人认为北京房价会涨,房子会更好卖。就这个问题记者走访了北京“安地”的张宝全董事长、“观达行”的刘峰总经理及数家房地产公司的负责人。据他们分析,申奥成功对房价影响不会很大,房价不一定会涨。
供过于求,房价难涨
供求关系一直是影响房价的最关键性因素。要使房价快速或大幅上涨,必须使需求量增长超过供应量的增长。随着申奥成功,政府投入的增加,居民收入与支付力的增强,及客观上北京用房量提升(包括写字楼及商业用房),需求量将有一定的增加,但是更要看到北京现有供应量的情况。一方面,市场经过多年的发展,需求逐渐进入饱和期;另一方面,北京仍有大片楼盘在建或在售,从1999年三天一个楼盘,到2000年二天一个楼盘,再到今年上半年一天一个楼盘,新盘增长速度明显加快。另外,随着市政设施的完善,原来有些地段不好的楼盘,现在因条件改善将有更多机会上市参与竞争了。据统计,从1999年到2000年北京人均住房面积上涨的速度是下降的,因此说,供应量的增长大于需求量增长,这将从根本上遏制房价的上涨。
不改善房子品质,房价难涨
楼市发展到今天,人们对房子的需求更挑剔了,买房人变得更理性。他们要具体考察房子周边的环境、地理位置、房型设计、楼盘品质,力求精品化。随着奥运理念的深入,人们买房也会向“绿色、科技、人文”靠齐。只有房子的品质真正提高,才能吸引买房人,提升楼盘价格。但现在的客观情况是,市场上很多楼盘仍然处于“小作坊”操作,其品质粗糙,设计不到位,设施未能完全配套,楼型千篇一律,这样的楼盘又怎能符合顾客需求并使其价格上扬呢?
而且,随着港、深、沪等地资金的涉入,他们将带来更新的管理模式,更低的成本,更精的楼盘,更激烈的竞争,将对整体价格起一个下拉作用。
收入增加,房价依然难涨
虽然今后居民收入会相应增加,但要看到,北京房价与市民收入比仍然居高。如,北京是22:1,上海是9.5:1,深圳是10.5:1,广州是11:1,可以看出北京房价比不合理。申奥成功也许会使北京房价下落速度慢一点,但房价普遍上升可能性不大。
一个成熟的市场,房价不可能暴涨暴跌
北京的房地产市场,经过这么多年的发展,已经趋向于成熟。在土地价格走向平稳、市场规则逐渐完善,需求渐趋饱和的情况下,房地产市场进入持续发展期,暴涨暴跌已不大可能,市场进入微利时代,外部刺激对它可能会有一些推动或延缓作用,但不可能起决定作用。
准入门槛提高,促进两极分化
最近央行新的按揭政策的出台,意味着房地产商必须自备更多资金,才能去启动这项工程。房地产开发是资金密集型产业,从批建到准售再到成楼最快得两年时间,在这期间,如没有外部资金注入,若售房不顺,所注资金就难以在短期内收回,房产商承担的风险将会加大;实力不济的企业或楼盘不好的企业将会被套牢,甚至出局。有关人士指出,企业准入门槛提高对买房人并不完全是好事。它可能会使开发商在完成前期工程,拿到银行按揭后,用这笔钱去支付前期所欠款项,从而没有足够资金去进行最后1/3的建设,造成工程拖期,入住时间延长,甚至后期工程质量粗糙、不合格,为此应引起市场关注。
加入WTO后,外资也会涌入,到时他们会以更先进的技术,更成熟的手段来抢占市场,分享利润,竞争进一步加剧。 (陈杏兰)