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房地产业在我国属于一个蓬勃发展中的新兴产业,房地产业发展的很多问题需要深入进行研究。正确分析判断房地产业发展形势,不仅有助于更快更好地发展房地产业,同样有助于我们在新形势下做好房地产信贷业务,在支持房地产业发展的同时促进金融业自身的发展。
一、房地产业发展中的金融需求
作为现代经济的核心,金融在社会经济生活中发挥着越来越重要的作用,房地产业因其资金密集型的特点,更是离不开金融的支持。房地产业发展中的金融需求,除了正常的金融结算需求外,主要来自两个方面:
一是房地产供给过程中的金融需求。这方面的需求主要是房地产开发企业的金融需求。房地产开发企业必须具有一定的资金实力和规模,才能保证建设项目顺利进行,但就我国房地产开发企业来看,缺乏抵御风险和自我发展的能力,金融支持的功效是巨大的,甚至可以说,没有金融的支持,房地产业不可能持续发展。由此,房地产开发企业的金融需求呈现持续的旺盛之势。
二是房地产消费过程中的金融需求。这方面的需求主要是住宅消费者也就是购房人的需求。随着住房制度改革进程的加快,越来越多的居民将加入到购房者队伍之中,但面对居高不下的房价,收入水平无疑是制约住宅市场需求的硬约束因素。信贷消费范围的拓展与延伸,消费观念的转变,将会有越来越多的消费者通过贷款来提高购买能力、满足消费欲望。因此,住宅消费过程中的金融需求同样会呈现强劲之势。
分析这两种需求,有助于政府决策部门正确引导,进而创造更为有利于房地产业发展的环境。从商业银行角度出发,把握两种金融需求,就可以在满足金融需求过程中有效控制其中可能存在的风险,积极稳妥推进房地产信贷业务。
二、房地产业发展中的金融支持及存在的问题
中国的金融业和房地产开发的关系是非常密切的,已经从过去的偏重支持房地产供给逐步转向房地产供给与消费并重。近两三年,中央银行的一个工作重点就是支持消费信贷,各商业银行纷纷将个人住房贷款作为信贷支持的重点,增强了消费者的购买力,从而促进了房地产市场的稳定发展。
房地产业发展的金融支持状况可以归纳为这样几点:
一是金融支持的政策环境大为改善,中央银行把促进消费信贷、扩大住房贷款规模作为扩大内需,促进国民经济发展的重要内容,房地产业发展的金融环境因此得到了明显改善。
二是房地产信贷业务随着经济发展而迅速发展,目前已成为商业银行零售业务的重要组成部分。
三是与住房信贷业务密切相关的个人信用体系建设受到广泛的重视,有关部门已着手此项工作。
当然,从金融支持的角度来分析,房地产业发展过程中仍存在不少需要解决的问题,主要有两个方面:
一是房地产供给过程中的金融需求未能得到有效解决。从房地产开发企业看,自有资金比重过低、筹资成本高,开发成本高,影响到效益和最终还款能力,因此无法达到商业银行的贷款条件;从房地产市场秩序看,由于存在相当大的供给缺口和集团交易中的道德风险,房地产市场管理仍然存在一定的无序现象,交易中的纠纷不断,这是影响消费者购房和商业银行放贷的一个不可忽视的原因。
二是个人住房贷款规模扩张迅速,但贷款总量仍然不大。从个人住房贷款情况来分析,虽然有了非常快速的发展,但在整个贷款的比重中所占比例还很低,大概为1-2%,而在发达国家,消费信贷特别是房地产信贷,所占的比重是很高的。但从这一点来讲,发展的余地还很大。
三、在推进房地产信贷业务过程中防范信贷风险
加快发展个人住房贷款业务,对社会经济生活的影响是多方面的,特别是有助于形成房地产业从生产到消费的良性互动。从消费者角度看,有助于提高消费者的生活标准,实现即期消费;从开发企业角度看,有助于增强供给能力,加快住宅商品的流通速度;从商业银行角度看,有助于增加优良资产,降低经营风险,同时能够带来潜在的其他业务和新客户;从对国民经济的积极作用来分析,以住房贷款为核心的消费信贷有助于拉动消费需求,从而实现消费需求、资源利用、经济增长的良性循环。
大力发展个人住房贷款业务,同时在发展中有效控制信贷风险,需要政府和商业银行共同为此付出努力。
从政府角度出发,借鉴美国等国家的经验,促进包括个人住房贷款在内的消费信贷业务发展主要是做好这样几方面的工作:一是创造有序的市场竞争环境,要通过立法和监管来保护消费信贷当事人的合法权益,既保护消费者利用消费信贷的积极性,又规范消费信贷提供者的市场行为,建立起有序的市场秩序;二是引导不同收入阶层的居民利用消费信贷,美国政府向低收入居民提供担保,采取抵税政策,从而使更多的低收入居民利用消费信贷,信用消费在更广泛的范围内被接受;三是构筑多元化的信贷供应体系,国外消费信贷提供者不止商业银行这样的单一主体,而是既有商业银行,又有金融公司、信用社和其他机构,主体的多元化、品种的多样化,使消费信贷业务得以在更广泛的范围内更快地发展;四是建立个人信用信息机构,借款人资信对贷款人决定是否放款至关重要,因此,政府有关部门要加快建立个人信用信息系统,这是促进消费信贷业务发展的关键所在。
房地产信贷业务乃至消费信贷业务发展,以及发展的信贷风险控制,归根到底取决于商业银行自身。从商业银行角度出发,一是要深入研究市场,不断创造新的金融产品、提供新的特色服务,个人住房贷款及消费信贷业务的发展,需要商业银行深入研究市场需求,根据市场变化趋势提供适应市场需求的新业务品种和新的服务方式;二是要注重贷款营销,在开发新的业务品种的同时,要发挥客户经理的作用,面向市场,介入新建住房交易市场,也要介入二级市场,加强贷款营销,使贷款业务让更多的居民了解、最终接受;三是在开展住房贷款业务过程中提供组合业务,在发放住房抵押贷款过程中,要注意挖掘重点消费者的其他信贷潜力,从而提供多种组合的信贷业务,既拓展了业务领域,也能够有效降低住房贷款业务的风险。 (严晓燕)