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日前,建设部部长俞正声指出,当前房价上升明显过快,特别是部分省市出现了不合理、不正常的上涨,应当引起重视。建设部于8月8日组织召开了全国房地产市场分析工作会,建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾为火热的房价泼了点“冷水”:要注意当前房地产市场中出现的商品住宅价格的非正常上涨,有部分地区房价上扬过快,挫伤了居民购房的积极性,这将直接影响个人买房的进一步启动。
■政府重拳平抑房价
有资料显示,今年上半年,商品房售价比去年同期每平方米涨了230元。而6月份商品房更是全面热销,每平方米平均销售价格为2304元,比去年同期增长了11.1%。出现近年少有的猛涨势头。其中商品住宅增长10.6%,办公用房价格增长38%,商业营业用房价格增长2.3%。相对于居民收入水平来看明显偏高。据国家统计局对全国4.4万城镇居民家庭的调查显示,今年上半年,城镇居民人均可支配收入3424元,比去年同期增长6.7%,扣除物价因素,实际增长5.5%。一系列数字显示,自去年至今全国房价节节攀升的局面在入世、申奥成功的背景下显得更为突出。其中北京的房价高居榜首,为每平方米4771元,比第二名上海平均高出1500多元。
为抑制房价的过猛涨势,俞正声部长指出,要通过免收土地出让金和减免配套费等,加大经济适用房建设,确保中低收入家庭有房可买,并以此在整体上起到平抑过高房价的作用。最近已下达的全国经济适用房计划为全年的施工面积2.25亿平方米,投资规模达1700亿元。同时要强化土地资源管理,通过土地资源供应量的调整,控制商品房价格的不合理上涨。制止高档住宅的盲目开发和大规模建设,防止出现新的积压。另外,今后要加强和完善宏观监测体系,全面研究住房税费政策,通过税收杠杆促进低价位住房的建设和消费。要继续清理住宅和建设环节的不合理收费,理顺商品住宅的价格构成,鼓励普通住宅消费。此外还要加强舆论宣传的引导,防止对房地产项目的非正常炒作。
■房价过高的消极影响
“申奥成功、入世在即使全国人民的信心大振。房价的过快上涨表明市场有所启动,交易日益活跃。市场的前景虽然看好,但需求空间到底有多大不好估量,这时的乐观较为盲目。”人民大学副教授郑华也认为,抑制房价的过快上涨是有必要的。因为房价的过快上涨极易引发泡沫,而泡沫的出现对经济良性发展是极为不利的。同时房地产业过快发展也会带来一些消极影响。
(1)高回报、高风险的行业特征容易诱发投机行为,形成“泡沫经济”。
由于土地资源的高度稀缺和城市住宅的总量短缺,导致了市场供给的刚性和需求的旺盛;使得正常情况下房地产投资的回报十分可观。以香港为例,1989年香港地产业的增加价值占其生产总额的83.6%,高于金融业64.7%和保险业69.8%,更比制造业要高出57个百分点。获利丰厚令投资者趋之若鹜,并吸引更多的投机者播云弄雨、兴风作浪,往往造成“泡沫经济”的虚假繁荣现象。
(2)过度的趋利行为导致公共领域的市场失灵,有悖社会公平。
效率与公平,是市场经济要着力解决的一对矛盾。市场机制尽管强大,却也存在它自身难以克服的局限,尤其是对于房地产开发这种有着广泛社会扩散性的经济活动,市场的局限性更加明显:它不能有效组织城市公共品的生产,无法消除开发者的个体趋利行为所导致的外部经济效应,这就是所谓的市场失灵,其后果是造成对某些人或群体的利益的损害,从而形成社会不公平。从房地产开发中屡见不鲜的侵占公共绿地现象即可窥一斑而知全豹。
(3)单一的市场导向冲击城市规划、干扰政府决策,使城市发展失衡。
城市规划的核心是土地及空间利用,本质上是对城市土地和空间资源的合理配置。由于这种技术层面上的调节不仅要考虑土地开发中的经济因素,还要考虑社会和环境因素,因此并不总是与市场导向相一致,有时甚至背道而驰。在这种情况下,市场力量往往占据着上风,开发商总能以退出投资相要挟,或以加大投资为利诱,要求突破城市规划的约束,甚至左右政府部门的决策。如果说在计划体制下城市规划作为国民经济计划的“二传手”,还能按图索骥、有的放矢,那么今天在房地产开发汹涌浪潮的冲击下,它却显得力有不逮、无所适从了。
■政府猛药能否平抑房价
北京大学经济学教授崔建华认为,统计显示,今年上半年全国房价确实上涨比较快。建设部有关领导的讲话,反映了政府主管部门对房价上涨过快的现象已经引起了足够的重视。有关抑制房价猛涨的措施思路是非常清晰的,对抑制涨势过猛应是一剂良药。但能否有效地平抑房价,还要看政策的执行能否及时到位、措施能否很具体地落实下来。由于我国的房地产市场还处于一个发展阶段,各方面的根基还不是很扎实,所以预期这些平抑房价的措施在执行的时候会打一些折扣。
另外,政府主管部门除了通过加大经济适用房建设、加强土地资源管理和启动税费杠杆来调节房价外,还应该对市场多一些调研、对企业多一些指导。因为企业的投资行为有时会比较盲目,主管部门如果能对其进行有效引导对平抑房价也会起到积极的作用。 (周宏)