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从统计数字看,一段时间以来,全国房地产市场可谓“形势一片大好”。房地产开发投资增势强劲,到位资金快速增长,土地供应量增加,商品房全面热销,商品房空置面积的增长幅度进一步得到控制,空置商品住宅持续出现负增长。与此同时,商品房销售价格也呈现较大幅度的增长。
多项指标呈两位数增长
据国家统计局统计数字,今年以来,有关房地产开发投资的多项指标几乎均呈两位数以上的增长势头。房地产开发投资持续保持25%以上的增长,明显快于同期基本建设和更新改造的增长幅度。今年1-6月,全国房地产开发投资达到2123亿元,同比增长28.2%,增幅达到上半年的最高点。
全国房地产新开工面积增势迅猛。一季度,全国房地产新开工面积6142万平方米,同比增长29.4%;完成土地开发面积1237万平方米,同比增长了64.7%。上半年,房地产新开工面积达到1.55亿平方米,同比增长33.2%;完成土地开发面积3334万平方米,同比增长27.7%。上半年,全国房屋竣工面积达4841万平方米,比上年同期增长21%。
今年以来,引人注目的商品房平均销售价格持续上涨,增速突破两位数大关。一季度,商品房平均销售价格为2410元/平方米,同比增长13.3%。1-6月,商品房平均销售价格为2304元/平方米,同比增长11.1%。其中,商品住宅的平均销售价格是2137元/平方米,比去年同期上涨了205元,增幅为10.6%;商业营业用房平均销售价格为3508元/平方米;办公楼的销售价格达到5526元/平方米。从全国30个地区看,北京商品住宅的价格最高,每平方米平均售价突破4000元大关,为4771元;其次为上海,每平方米平均售价为3297元;广东、辽宁、天津、福建4个地区每平方米平均售价在2001元至3000元之间;有22个地区每平方米平均售价在1001元至2000元之间;房价最低的是江西,每平方米平均售价仅为767元。北京房价是江西的6.2倍(各地区商品住宅平均售价附后)。
在商品房销售普遍看涨的情况下,商品房空置面积的增幅持续降低。一季度,商品房空置面积同比增长2.0%;上半年,商品房空置面积的增速降至0.9%,为近几年来的最小增幅。其中,空置商品住宅连续3个月保持负增长。但从总体上看,全国商品房空置面积的总量仍在增加,虽然增长速度持续放缓。以上有两个数字最值得注意,一是新开工面积的大幅增长,它将对房地产市场构成兴在而可观的供应量增长;二是房价持续上涨,明显大于居民平均收入的增长幅度(上半年城镇居民人均可支配收入仅增长了5.5%)。
房价不可能持续大幅上涨
上半年,我国经济增长了7.9%。从拉动经济增长三大要素之一的投资因素来看,固定资产投资起了重要作用,而房地产投资在全社会固定资产投资中也占了相当的地位,譬如,北京市今年上半年房地产投资占了固定资产投资的一半。从这个角度看,房地产投资对经济增长起了一定的拉动作用。但对房地产投资的增长势头必须持全面客观的态度,如何促进房地产投资对经济增长的积极因素,减少乃至防止它对经济增长的负面影响,应该引起更多的关注。
全国房地产新开工面积及开发投资呈较大幅度的增长,很重要的一点是,开发商对房地产市场普遍十分看好。在这种种有利因素的促进下,深圳万科、北京首创、北辰置业、北京城建集团、北京天鸿集团、中海发展、大连万达等著名的房地产开发集团,纷纷加大了土地储备数量。万科集团目前的土地储备量已达900万平方米,年底可达1100万平方米。中海发展和首创集团等企业的土地储备量也达数百万平方米之巨。土地储备的增加和新项目的源源推出,直接推动了房地产开发投资和新开工面积的持续增长。
新开工面积的迅速增长,未必会带来商品房销售价格的上涨。但为什么今年以来商品房价格呈现两位数的增长呢?
据房地产业内权威人士分析,房价上涨最根本的原因还在于受供求关系的影响。去年下半年以来,全国经济适用住房的开发投资及竣工面积增势趋缓,经济适用房在整个房地产市场中的比重与前两年相比有所下降。相对低成本、低价位的经济适用房和商品房减少了,而近年来城镇居民的住房消费在房改、税费等政策的作用下得到了较大的释放,居民的住房需求仍然相当旺盛,这部分需求必然转向城区价格相对较高的商品房。这部分需求的实现,反映到成交价格上就是一种增长。在商品房构成方面,近年来,商品住宅所占的比例有所下降,而售价较高的商业营业用房、办公用房所占的比例有所上升,尤其是去年以来写字楼租售价格出现了较大幅度的上涨,反映到整个商品房价格上也必然表现为一种增长的势头。此外,在购房者中间,投资型购房的行为也呈增长之势。记者在北京一个知名的住宅小区里,就曾看到一位购房者一次性购买了10套均价达100多万的住房。有开发商告诉记者,以投资方式购买两套或两套住房以上的购房者越来越多。
有房地产业内专家在评析房地产投资迅速增长、房价持续上涨对房地产市场的影响时说,去年下半年以来,全国房地产投资有一种热的趋势,但尚未形成过热的局面。而且,这种房地产投资的“热”与90年代初的房地产过热不可同日而语。但我们必须密切跟踪房地产投资这种强劲增长对于经济和社会生活的潜在影响。同时,必须看到,房价上涨过快,会对购房者的积极性造成一定影响,尤其是可能会对中低收入家庭已经启动的住房消费热情产生一定的心理影响,所以,在整个房地产市场中,各地有必要保持合理的住房用地供应量,保持商品房、经济适用房、廉租住房供应的合理比例,落实国家对经济适用房减免税费的优惠政策,继续发展以经济适用房为主的普通商品房,抑制商品房价的过快上涨。
展望今后的房地产市场,北京申奥成功和中国即将加入世贸组织,必然会对房地产投资产生极大的刺激作用。实际上,北京不少楼盘在北京申奥成功后即宣布涨价,一些外地投资商竞相来京开发新项目,以至于有专家呼吁,在前一阶段开发量已相当庞大而需求量并未显著增加的情况下,要谨防北京房地产的“奥运虚热”。与此同时,中国人民银行6月26日发出的规范住房金融业务的通知,也会对房地产开发投资产生重要影响,一批资金缺乏的项目可能会遭遇开发和销售的挫折,一批实力不足的开发商可能会被市场逐渐淘汰,以上两个方面均会对未来一段时期房地产开发投资产生现实的影响。
前不久,国家计委、建设部宣布,将投资1700亿元,发展经济适用住房和廉租住房,这将对现有房地产市场的供应量、产品结构及价格产生重大影响。由于商品房销售价格在经过半年多的持续上涨后,增势已经放缓(二季度商品房售价每平方米要比一季度低106元),因此,业内专家认为,未来一段时间,全国商品房价格将会趋于稳定,进一步大幅上扬的空间已不大。
附:各地区今年上半年住宅销售平均价格
地区 房价(元/平方米)
北京 4771.41 辽宁 2634.18
广东 2973.87 福建 2073.68
天津 2295.55 浙江 1705.32
云南 1913.99 黑龙江 1561.74
江苏 1696.60 海南 1508.47
山东 1533.26 广西 1472.76
陕西 1501.34 湖北 1431.91
吉林 1439.23 上海 3297.37
河北 1419.39 宁夏 1313.47
河南 1310.08 青海 1291.03
四川 1281.05 重庆 1218.09
新疆 1208.36 甘肃 1172.71
内蒙古 1081.08 安徽 1051.24
贵州 1041.17 湖南 1005.66
山西 954.04 江西 767.07
全国总计 2137.07