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上半年成交3600套 交易量稳中略有升
2000年的二手房市场在清淡中结束,时至今日,2001年上半年的二手房市场是否展现出新气象呢?总体而言,北京住房二级市场发展平稳,交易量较去年同期稳中有升。根据北京市房地局最新数据表明,上半年全市共计成交二手房3600套,较去年成交趋于平稳,成交量稳步增长。
主要原因一方面是从政策上来说,预计开放的部委院校的房产还未放开,市场供应量并没有增加,成交量自然就很平稳;另一方面,各中介企业强修“内功”,在继精品家园房地产公司推出惟一连动一、二级市场的“押旧买新”业务之后,市场上至今也没有其他中介企业推出一项能引发市场震荡、真正促进交易量上升的业务,大多数中介公司均在强修“内功”,意欲在市场放量时抢占市场份额,整个市场转入自我完善的平稳发展阶段。
在精品家园上半年市场成交情况分析中,我们可以从侧面看出上半年北京市住房二级市场成交的具体情况。
朝阳、海淀仍做大户
上半年二手房成交大户依然是朝阳区和海淀区。其中,朝阳区由于供量较其他区域量大、成色新,是国贸、亚运村等热点区域的集中点,因而成为交易热点,是当之不让的交易大户。
由于区域范围较大,海淀区的二手房成交量相对较高,但与去年同期相比却出现下滑的迹象。这主要是由于海淀区的房子多为部委和院校房产,受政策制约较大,整体供应量非常有限,实际上是“卖一套就少一套”。加之,海淀区是京城租赁市场相对活跃的区域,从一定意义上说卖房不如租房,大多数有闲置房产的业主都不愿将房产出售,而愿意选择出租,以长期获益。
“城南旧市”成了后起之秀
从整体区域成交量上看,以丰台区为代表的南城二手房市场也在稳步抬升,大有与朝阳、海淀两个成交大户一争高低的迹象。后起的“城南旧市”成交热点区域集中,主要以方庄为中心,向南二、三环沿线辐射。“城南旧市”的活跃主要得益于:一是市政府加大了对南城的危改力度,由此带来的交通、配套等设施的改善,吸引了更多对南城情有独钟的购房人,尤其是故土难离的拆迁户,因此促进了这一区域二手房的成交;二是南城上市交易的二手房成色一般较新,多为90年代的产品,如成交量较大的方庄地区,又受历史原因的影响,房屋相对价格较低,形成竞争优势,交易量于是呈现上升态势。
小户型二手房成宠儿
这一现象是由二手房的购买群体特点决定的。在目前购买二手房的客户中,工薪阶层、年轻白领、拆迁户占60%,他们的收入水平决定了其购房承受能力和需求。如刚参加工作的单身白领、成家立业的年轻人为单立门户,急需改善住房条件,自然就选择过渡优势极强的小户型二手房。
据了解,一居室的市场需求也不少,仅次于对两居室的需求。主要是因为一居室的过渡和投资优势比其他户型要好,毕竟“船小好掉头”,风险较小。但由于市场整体上一居室的供应量较小,因此,成交量也远不如二居室。
房改房仍是交易大户
从实际交易情况看,已购公房上市交易依然是成交大户。商品房上市交易主要集中在朝阳、海淀、丰台、西城这几个区。其中,除了西城区外,其他三个区商品房上市成交量相对较高,主要由于三个区的新建商品房较多。此外,由于西城、海淀的房子多为部委院校,可上市公房较少,所以大产权的商品房成交比相对较高。据精品家园二手房交易部负责人介绍:从整体上看,商品房再上市交易率不高的主要原因在于百姓对“二手房”的概念理解不清。二手房不是单纯仅指取得产权证的已购公房,还包括已购商品房(内、外销)、已购经济适用房等住房品种。在概念模糊的情况下,即便是拥有符合上市交易条件的空置房产,一些房主也不知道是否可以出手,造成房产流通渠道的不顺畅。因而,为了促进住房二级市场的活跃,加大对百姓的政策方面的普及和引导是十分必要的。
买卖双方日趋成熟理性
买卖双方日趋成熟理性主要体现在房屋交易时的成交价格和交易成交速度上。
一方面,从成交价格上看日趋合理,主要指面积价格比趋于合理。去年由于市场刚开放,业主对出售房产的期望值较高,而买方对市场又缺乏了解,极易造成高价格成交。今年随着政策宣传力度的加大,交易双方对交易手续较为了解,对自有房产价值也有了正确的认识,加上中介市场不断完善,并在买卖双方交易谈判中起到了良好的沟通协调作用,既保障了房主的既得利益,又不让购房人花冤枉钱,使成交价格趋于合理,也促进了住房二级市场的良性发展。
另一方面从房屋成交速度上看,也走上稳步成交的轨道。去年由于市场刚刚打开,购房人群激增,而业主又持房观望,入市较少,于是,只要购房人发现自己需要的某一地段房就买,不论价钱合理与否,表现出一定的无选择盲目性,交易并不健康。如今交易双方却趋于理性。理性客户主要分为两类:一是充分咨询了解型。这类客户交易前对房屋的价格、户型、地段等方面因素进行充分的了解和咨询,甚至一套房子考察数次,持币待购周期较长,最终也能找到一套合适的房子;二是有选择快速成交型。在政策和交易手续透明的情况下,由于市场供应量相对增加,客户的选择余地加大,这类客户虽然对房屋也比较挑剔,但通常能把握住最佳成交时机进行交易,属于更为成熟的客户。
中介趋向一站式会员制服务
以精品家园为例,该公司是京城最早推出“购房者俱乐部”的中介企业。在为会员提供服务时,他们发现,会员除了购房时需要经纪人的帮助,在与房产消费相关的其他环节,比如购房前、购房中、购房后等诸如推荐项目、贷款、律师、监理、装修、购买装饰建材、出租、投资理财等方面均需要能得到最专业的服务。因此,精品家园就在原有“购房者俱乐部”的基础上推出了“一站式购房服务”,只要进了俱乐部的门,凡是与房产消费相关的服务,公司都尽可能地为会员提供,这样定位于综合居家服务商的企业还很多,这类服务举措的推出,将更有力地促进北京住房一、二、三级市场的发展。(赵萍)