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随着北京房地产市场开发热度持续升高,以及看好申奥和入世的良好发展前景,境外企业、外埠企业大举涌入北京市场,其他行业的一些企业,也转向涉足房地产行业,想分得一杯羹。
与找项目、拿地、期房预售等火爆场面相比,也有一些问题值得注意。现在,一些项目入住交付时,出现不少纷争:延期交房、面积缩水、施工质量差等;还有一些项目由于市场定位不准、经营不善,也使销售出现半死不活的难堪局面;还有一些企业跑马占地,根本无力开发……
问题的症结在哪儿?下面的北京房地产市场经营规模调查可以说明一些问题——
开发企业数量多、规模小
根据北京市工商局统计,2000年底全市共有房地产开发企业3929家,其中2000年新注册1167家,而北京市场上在售的项目,据搜房数据库统计总共约950个,仅掌握在510个开发商手中,也就是说,绝大多数开发企业没有项目做。对北京市场上在售项目进行统计,有项目的企业平均开发规模为21万平方米;如果以全部开发企业计算,平均规模不足3万平方米。
通过对企业开发规模进行统计,开发规模最大的前100家企业,其项目占到市场全部在售项目总规模的62%,平均开发规模66.3万平方米;剩余400余家企业所占市场份额不足40%,平均开发规模9.9万平方米。企业数量多、规模小,仍是市场一大特点。
新项目规模仍偏小
据搜房数据库统计,今年上半年新开盘项目有145个,平均项目规模12.1万平方米。在新开盘项目中开发规模在10万平方米以下的仍占多数,为55.77%。随着开发规模增加,项目数量有逐渐减少的趋势。在搜房交易数据库中,规模小于或等于5万平方米的项目个数占总在售项目个数的40.03%,远大于上半年新开盘项目中同规模项目比重(28.85%),开发规模较小的项目比重降低。新开盘项目大于或等于100万平方米的项目个数占3.85%,也超过全部在售项目同等规模的比重。新开盘项目规模有逐渐变大的趋势,但增长趋势并不显著。
从上面的调查分析可以看出,开发企业太多,企业规模偏小,结构不合理,市场分散,资金分散,项目不成规模,过度的无序竞争,特别是一些小企业无相应的技术人才、管理人才和稳定的经营队伍,这是造成房地产市场秩序混乱、商品房质量不高的一个重要原因。
亟待抬高准入门槛
北京房地产市场要健康有序发展,政府有关部门必须加强调控和管理。上海、广州等地都已经取消“期房”,制定出多层建筑必须封顶、高层建筑必须完成三分之二的结构工程后才能预售等规定,使那些实力不强、靠预售款收入维持运作的开发商难以为继,也有效控制了发展过快的开发队伍。上海、广州等地还从源头上,从土地市场上实行调控,建立土地一级市场和土地强制收购储备机制,有计划地通过拍卖、招投标等形式出让土地,调控开发规模,控制开发企业规模。
现在,传出一些好消息。北京市已经成立了土地整理储备中心,准备由政府统一供地,调控土地市场的供需,现在土地整理储备中心已经开始回收土地。而且政府有关部门将开展对闲置建设用地、开发项目和开发企业的清查工作,将优化重组现有的大量散、乱、差小型企业,实行大公司战略。但是,有关部门还应该尽快将取消“期房”预售提到议事日程上来。
大企业集团重拳出击
当然,房地产企业的整合、重组,主要还应通过市场竞争优胜劣汰。目前,一些大的企业集团开始重拳出击,势头很猛,并将改变北京房地产市场的格局。比如:华远集团现在正在全面热销4个项目,即华亭嘉园、华清嘉园、凤凰城和阳光华苑,2000年销售额达20亿元,在北京市场占有率达到5%。今年下半年,华远将推出4个新项目:峻峰华亭、新青年公寓、丽华中心、翡翠城,总体市场价值达44亿元,今明两年在北京市场的占有率将扩大到15%。当代集团也同时推出当代城市家园、当代青云科技大厦、当代万国城,开发规模达100万平方米。万通、万科、太合等也同时在城里和郊区推出不同档次、不同规模的项目,气势逼人。新世界等大公司也将有大动作,新世界集团目前也将崇外大街两侧到广安大街以北的地皮统统囊括。可以预期,北京房地产市场经营格局将会发生很大变化,一些无资金、无人才、无项目的小企业将会被无情逐出北京市场,二三十家大型开发集团将主导北京市场。 (刘正非 公衍奎)