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最近一个时期以来,商品住宅的价格走向又一次成为人们的热门 话题:统计部门发布信息,今年1至6月全省房地产价格比去年12 月平均每平方米上扬18%,其中南京上扬244元。不久后房地产管理 部门澄清说,只上扬了56元,并指出南京的房价并不高。紧接这一 消息,有人指出,南京房价仅上扬56元的说法是因为统计方式不同,不应该把包括江宁区很多小城镇在内的房价统计进去。最近南京市一 批土地公开拍卖,中标价大大超过底价的事实又使人惊呼,这么高的地价,楼价怎么不呼呼上扬,等等。
房价上扬牵动了多少人的心――无论是近期想购房的人或几年 内有购房意向的人。种种技术层面的分析使得人们对楼市走向莫衷一 是。那么,该如何判断未来一个时期内楼市的走向呢?记者为此采访了一些房地产专家,他们认为,市场经济时代,决定商品价格走向的 最重要因素是供求关系:当商品供过于求时,价格会不断下跌,直到到达供求平衡的临界点后,才会止跌;反之,则会上涨,而上涨也有 临界点,即在价格攀升、购者日少,因而在另一价格平台上达到供求 平衡的时候。商品住宅的价格走向也遵循了这一原则。 分析楼市的供求关系,首先必须分析土地的供求现状。众所周知,土地价格是商品住宅价格的最重要构成因素,土地价格的供求关系直接决定商品住宅的价格走向。目前,江苏省绝大部分城市土地使用权 已实施公开拍卖制度,这一制度本身就说明,作为不可再生的土地资 源,是稀缺商品。在城市,土地几乎永远是供不应求的。比如前不久 南京市二道埂子的地块公开招标出让时,有50多家开发企业竞标; 最近一次土地拍卖,也是多家开发企业竞买一块土地。在这样的竞争 前提下,土地价格上扬是不可避免的,拍卖结果也已证明了这一点。 再来分析一下房地产市场的供求关系。据省房地产协会统计,江 苏省房地产市场今年1至6月出现多年未见的现象:全省1至6月商 品住宅销售面积远远大于竣工面积,销售面积为485.54万平方米,竣 工面积只有383.21万平方米,比销售面积少了102.33万平方米。这 就是说,房地产市场出现了供小于求的现象。这是一个重要信号,它说明在目前如此旺盛的购买力支撑下,开发企业建的商品住宅基本不 愁卖。以南京市为例,河西某住宅小区还未竣工,所有商品住宅却已 销售一空;至于竣工一幢即销完一幢的现象则比比皆是。既然房子不 愁卖,房价只涨不降就不奇怪了。
可能有人会问,怎么一下子出现这么多购房人,致使房价不断抬 升?其实,只要到房地产市场转一下,即可找到答案:与人们对其他 商品有越来越高的要求一样,现在有很多人不满足于眼下的居住条 件,要求住得舒服的愿望使他们加入住房升级换代的队伍中;逐渐成 熟的住房二级市场为这批人出售现住房提供了有利条件,而出售现住 房又使他们拥有了购买新房的经济基础。另一股不可忽视的购房力量 是城市中的个私经营从业者,他们中,有的人没有享受过福利分房,有的人对现有住房条件不满意,在拥有比较雄厚的财力之后,他们自 然而然会把改善居住条件放在重要位置上。再加上旧城改造、城市人口增容等因素,又催生了一批购房者。他们共同构成了房地产市场旺 盛的购买力。正因为这种购买力还将持续存在一个时期,楼市价格上 扬也就还将持续一个时期。
那么,这个时期将持续多久呢?这又是由供求关系决定的。可以 预见的是,尽管目前全省楼市呈供小于求局面,但从省房地产协会了 解到,目前在建和计划建设的商品住宅数量极大,改变供小于求的局 面已指日可待,这样,楼市价格将在供需平衡的平台上再作一次整理。 房价相对稳定后,将对不计成本获得土地的行为形成制衡,到了那个 时候,房价想要上涨也将十分困难了。