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7月申奥成功,可谓全北京人的喜事,也有不少人有些担心,因为奥运村的大规模建设会导致北京城市重心北移。进而有人认为,申奥成功应该是北城房价继续上涨、南城房价长期滑落的开始。然而一个半月以来的实际情况表明这种顾虑纯属多余南城的许多楼盘销势良好。
奥运利好 北城楼盘沾光
7月13日前,北京南北两区的房地产项目销售走势像从前一样是平稳的。北城发展较快,但楼盘售价普遍偏高,尤其是同质产品可选性大,彼此间竞争激烈,所以,北城各盘销售力度平平,不温不火。而南城尽管刚刚起步,但售价偏低,产品区别较大,同质产品竞争度相对小,销售状况也不算差。应该说,南北两城区,无论是发展商对投资回报的预期,还是消费者对购房增值的希望,都各有千秋,不相上下。但7月13日后,媒体都报道:北城项目被购房者“疯抢”,以至于北城的房地产项目纷纷在申奥当天或事后“涨价”,个别楼盘甚至已经“售罄”。但经过两三周的消化后,再来统计7月份的销售套数,却发现了一个新的现象。
在北城项目中,销售套数最多的是风林绿洲,三天之内销售了100套,当月销售约180套;其次是华远的深蓝华亭,约160余套(因E座开盘,实际套数可能要多一些);其它诸如星园、嘉铭园、千鹤家园、欧陆经典等北部大型项目的代表楼盘,尽管成交量有相当明显的或成倍的放大,但都没有超过100套。总之,销量并不像个别人传言的那样火爆。
南城楼盘 销量喜人
相比北城这些项目的表现而言,南三环周边楼盘的业绩令人吃惊。据了解,珠江骏景继6月份持续热销后,又出人意料地创下单月销售纪录,7月份销售量超过200套。在不经意中,这个号称“南骏”的项目跑到热销队伍的前面去了。此外,南三环周边的其他项目也是一派利好,世纪星比上月的销量明显增长,早安·方庄7月销量也在上月的基础上明显上升,靠近刘家窑桥的城市印象7月的销售量比六月份更加喜人。
通过客户调研发现,南城楼盘热销似与奥运不直接相关。
我们知道,北城项目的客户中,冲奥运这个题材去购房的人为数不少。但是只有很少的南城客户认为,申奥成功后将带动全北京城的发展,南城同样会因奥运而更好,不会因奥运变差。但这里的大多数认购客户却是被楼盘优越的性能价格比所吸引。
客户看好南城楼盘品质
尽管南城楼盘热销,但依然没有改变北京城“重北轻南”的发展现状。
实际上,这种现象已经让一些有识之士敏感地意识到了,这样持续下去会对北京城的整体发展不利。有学者已经公开致信北京市市长刘淇,信中称,奥运应该带动全北京的发展,奥运村建在北城很好,但比赛场馆既然可以设在顺义和外埠,为什么不可以在南城设一两个场馆?并借机发展南中轴概念?若果如此,南城楼盘定会成为北京热销项目的排头兵。
经过分析和走访,我们发现客户有很多喜欢南城楼盘的理由,按对成交影响大小的顺序来排,依次是性价比、优势产品、社区规模、园林效果、交通方便、全面配套等因素。
以珠江骏景为例,珠江公司是广州最大的发展商,而且有十多年专业开发经验和多个明星楼盘作为强大后盾,所以,在北京建造的第一个项目“珠江骏景”不仅没有问题,而且是“质优价低”的超值产品。这样的产品,随着工期进展和销售速度,肯定会持续涨价。所以,客户一旦看好珠江骏景,一般的选择都是早买早好。这种对发展商的信任感最直接、最集中的表现就是看房成交率加大、签约时间缩短。越来越多的客户在销售大厅看完珠江公司在广州开发的楼盘实景录像和现场样板间后,根本不去珠江骏景的工地现场就直接签约了。
奥运利好 加大南城楼盘增值空间
在珠江骏景的7月成交客户中,南城本区的客户比例持续下降,并首次下降到半数以下。北京东部、北部和西部的购房人已经占据了珠江骏景的半数以上的比例,成为主流消费群。事实证明,正是因这客户群体的实质改变,才有了7月珠江骏景突破性的热销纪录。
业内人士分析,在申奥后突然放量的成交中,有相当部分的购房人是投资型买家。正是因为投资型的人对价格性能比更为敏感,所以在他们大举买进北城奥运板块时,也有人突然意识到南城的投资价值也是相当大的,其投资回报不仅可能更大,而且肯定会更快不用在一片工地和交通管制中等到2008年。所以,算来算去,顺便也把一部分资金投向了南城,或者干脆把资金直接转投了南城楼盘。这也是珠江骏景小户型被一抢而空的原因。
如此说来,南城楼盘的放量热销还是与奥运相关的。但这种相关与奥运板块有本质不同,不是简单地停留在地缘上,而是完全建立在优质产品的增值空间上。(新明)