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2001年7月,上海重新修订了土地使用权出让办法,一改前些年协议出让的方式,规定除非旧区改造地块可以采取协议出让方式外,商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房项目用地必须通过招标、拍卖的出让方式获得土地使用权。同时,实行出让地块的申报、公告制度,由境内外的企业、组织和个人同等竞标、竞买。
对上海土地出让方式的改革,一位房产商描述道:如果一家大型工厂要将厂房拆除,改建商品房,原有的土地使用权就丧失了,只能通过招标、拍卖的方式重新获得土地使用权。当然,由于是招标、拍卖,最后厂家能不能得到土地开发权就很难说了,有可能别人中标,厂家变成动迁对象。他的这番话,点出了上海土地出让方式变革的核心。
上海新的土地出让程序,先由出让地块的原土地使用人向政府管理部门申报,确定土地的用途、容积率,并在全市房地产交易中心进行公告,公告期满后,根据拟受让人的数量,实行公开招标或邀请招标。土地使用权招标拍卖的底价是这样确定的:土地使用权招标、拍卖前,由区(县)招标拍卖办公室委托有资格的土地估价机构,综合考虑土地开发程度、用途、年限、容积率、环境等因素,对出让地块招标、拍卖的底价进行评估,并由市招标拍卖办公室确认。
前面说到了土地招标拍卖办公室,是上海此次土地出让方式改革时,市、区(县)新成立的机构,具体组织、实施招标和拍卖工作。其中,区(县)招标拍卖办公室负责编制本行政区域内土地招标拍卖计划,确定招标拍卖地块,组织、协调土地招标、拍卖的有关事宜。区(县)房地局负责招标文件的制订,发布招标公告,接受投标,接受咨询等事务性工作。市土地使用权招标拍卖办公室对全市土地使用权招标拍卖的实施进行指导、协调和监督。
按照土地使用权出让招标拍卖程序,在招标拍卖前,区(县)招标拍卖办公室以书面形式向有审批权的市、区相关行政管理部门征询拟出让地块建设项目的立项条件、规划参数、市政配套等建设要求,并在招标文件和拍卖的有关资料中说明。招标拍卖完成后,受让人凭出让合同就可以向计划、建设、规划等管理部门领取有关批准文件。这样,自然是少了不少审批程序,节约了不少时间。
上海之所以要进行这样的变革,用上海房地局副局长万大宁的话说,前几年以协议出让为主的土地供应方式,对加快旧区改造和城市建设起到了积极的作用,但缺乏透明度,不利于市场竞争。随着房地产业的日趋成熟,进一步改进和完善土地供应方式已势在必行。实行新的土地供应政策的出发点,是强化市场对土地资源的配置力度,形成统一的公开、公平、公正的市场,进而确立政府通过土地供应调控房地产市场的机制。