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今年以来我国房地产业增势强劲,特别是住宅消费看好,已成为拉动经济增长的重要力量。对于住宅与房地产业的走势及发展,业内人士众说纷纭,但都认为已经或即将进入一个新的发展周期。
进入新的换代期
建设部住宅产业化促进中心孙克放认为,随着新世纪的到来,中国的商品住宅已进入一个新的换代期,这是中国住宅建设快速发展进程中的必然阶段。
所谓换代住宅,其性能主要应包括物理性能:保温、隔热、隔声、防水;装饰性能:一次性装修到位;安全性能:电气和煤气安全、人员活动的安全、防滑、防坠、居住安全、安防、报警。其次是更大幅度地改善储备、卫生间装备、空调采暖装备、智能化技术装备几个方面。第三是更合理地增加住宅功能,主要包括功能配置合理,面积分配有效,使用率的提高、功能房面积的增加。第四是更明显地改变住宅环境,包括环境绿化、环保部品材料、防止污染、生态型新能源利用等系统。五是更有效地延长住宅寿命,换代住宅应在结构寿命(抗震、耐火、抗风)、填充可变结构(复合外墙的优化、材料的防火,防腐、防潮及可再利用)、配套材料等的施工和使用上有明显提高。
进入新的景气周期
有的专家提出我国房地产业已经进入一个新的景气周期。
他们认为,房地产业发展的景气周期一般为6至7年。我国房地产业从1993年高速发展,到1997年跌入低谷,再进入1998、1999年低水平波动,已有6年的时间。随着市场机制的逐步建立,竞争环境的日益改善,我国房地产业发展运行质量不断提高。目前应该是进入新一轮发展周期的上升期,如2000年“国房景气指数”的总体景气水平明显高于1999年,今年上半年“国房景气指数”的总体景气水平也高于去年同期。
将进入“后小康”时代
“小康之前重面积,小康之时重装修,小康之后重环境”。有关专家近日预测,我国经济水平较高的城市和地区的住宅设计及居住区规划将进入“后小康”时代。
专家认为,住宅郊区化、“5+2”双住宅、山水住区、绿色和生态环保住宅等都是“后小康”住宅的发展趋势。“后小康”时期住宅的特征可概括为绿色、舒适、便捷、安全、多样和信息六个主要方面。
据资料显示,国际上通常衡量一个社会或家庭的富裕程度的量化指标是恩格尔系数,即德国经济学家恩格尔提出的家庭用于食品支出占收入的比例(附表)。据此,“小康”标准只是一个很小的范围,由于我国地区经济发展不平衡,不少发达城市和地区已经进入“后小康”阶段,其标志为人均GDP3000美元左右。恩格尔系数低于40%,在人均寿命、家庭结构、环保投入、人均居住面积等方面也都达到较高的指标。后小康住宅对建筑、设计、规划、材料运用都提出了新的要求,这对于开发商把握市场、创新产品的能力也提出了挑战。 (梁志超)