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经过一年的反复修改、论证,北京商务中心区(CBD)的总体规划方案,近日终于在北京朝阳国际商务节上向社会公布。北京市政府对CBD规划与发展的倾力投入、北京商务中心区4平方公里土地上大量的待开发用地以及众多资金项目的进入,无不吸引着大量的投资商和购房人。随着北京财富中心的破土动工,“寸土寸金”的CBD将陆续崛起大量的公寓、写字楼、酒店及娱乐配套物业。根据北京市的规划方案,CBD首批重点工程项目将在2008年前全部竣工并投入使用,其后期的大量项目也将先后进入市场。伴随着2008年奥运会及入世的利好,CBD内的公寓、写字楼两大主要的投资类物业供需市场的变化及投资前景已成为房地产投资者近期最为关注的热点问题。
近日,在北京朝阳国际商务节期间举办的“北京CBD总体规划及四大物业类型设计开发研讨会”上,北京仲量联行及北京中原物业两大专业房地产顾问公司,对CBD公寓、写字楼的供求市场做出了理性、客观的分析。
服务式公寓市场较稳定一般型公寓租金将下滑
北京仲量联行副董事张艺艺女士针对CBD目前的公寓市场现状及未来的发展趋势进行了分析预测。
张艺艺认为,由于CBD独特的区域性决定了CBD里建设的住宅中最高档次的是服务式公寓,而其它的则为一般型公寓。目前,CBD高档服务式公寓的供量为900余套,档次及租金价格最高的有三处,即国贸、嘉里中心和新推出的雅诗阁。
目前,国贸中心的服务式公寓套数是448套,租金为36美金/月/m 2,入住率是65%;在国贸之后以较新的配套服务设施进入市场的嘉里中心有195套服务式公寓,租金为34美元/月/m 2,现在入住率达85%;雅诗阁公寓,借鉴了国贸、嘉里中心服务式公寓的优势,并采用了降低租价的市场策略,目前入住率已达30%,共272套公寓,租金为28美金/月/m 2;另外,在1995年推出的丽晶苑也是CBD里一个较早上市的服务式公寓,共112套,租金水平为18美金/月/m 2。
服务式公寓的目标客户群非常明确,主要是国外驻京机构中具有住房租金预算的高层人士。一般多为单身或仅夫妇两人,他们所选择的户型面积大多与其租金预算相对应。
据仲量联行的调查,由于欧美公司对在北京工作的派出人员给予的住房租金较高,因此CBD的服务式公寓中有65%的租客为欧美住户,其次,港台租户为17%,再次为日本客户、华裔客户,再就是回国创业人员及其他国家地区的客户。
从目前的分析看,2001年至2003年,虽然CBD内将有大量物业推出,但服务式公寓的市场将保持相对稳定。这主要是因为市场对服务式公寓的要求越来越高,而且以租务形式存在的服务式公寓要求发展商要进行长线投资管理,而目前发展商从资金回笼角度考虑,大多推出的是针对销售市场的一般型公寓,包括商住两用公寓,真正的服务式公寓供量并不是很大。
对大多数打算购房投资的人来说,实际上对今后公寓的销售市场最为关心。那么谁在买CBD的公寓,又有谁在租用这些公寓,今后,这一市场走势如何呢?
据张艺艺介绍,现在CBD里大多数公寓的买家是用于投资的。有相当比例的买房人是将买下的房子租给希望在这里工作和居住,而且租金预算比服务式公寓低的客户。从买家上看大致有四类:一类是购房投资的,这部分人将购买的房产用于租赁或商住投资;第二类是购房自住的,大多数为CBD办公族和国内的私营业主;第三类属于大型投资活动,通常是企业为员工购房或者是海外投资集团的投资;第四类是投资兼自住的,包括商住两用、CBD办公族或国内私营业主。
据仲量联行的调查,CBD的公寓大多数的居住者不是拥有房屋产权的购买者,其居住者主要是国外机构外派到中国工作的人员。这些人很少会在北京买房子,其原因是北京的房价在全球居于高水平,同时,北京的二手房市场不发达,买房后会难于脱手,另外,对外汇的管制等其他因素均使国外公司和个人在北京购房的可能性很小。在大型投资活动中,国内企业投资还不多,海外投资集团主要来自新加坡、香港等地,虽然北京的利润投资回报已越来越小,但与亚太地区相比还算是比较高的,所以部分海外集团将国内的物业买下作长期的投资回报。
张艺艺介绍,根据仲量联行对市场的调查,现在许多购房投资者看好CBD外派人员的租赁市场,购买了像现代城、数码01一类的商住公寓,租金大概为1000到1500美金/月/套,目前,在这个租金范围内的外派人员数量还是比较大的,但从今后看,CBD公寓的投资风险和机遇是并存的。
目前,在CBD进行个人投资的意识越来越强,另外,个人住房贷款被普遍接受,W TO对国内经济的发展带来的利好,CBD内大批旧厂房的迁出,黄金地段上出现的高品质的新型建筑;都为CBD住宅类物业的销售提供了比较好的条件。然而,根据CBD的总体规划,该区域内高档公寓的比例占25%,现在处于销售旺季尚未入住的已有世贸国际公寓,阳光100、中国第一商城等项目,今后还将有新城·国际等较大量高档住宅推向市场,同时CBD周边地区适于居住的公寓项目的供量也会激增;另一方面,W TO后,虽然会有更多的企业进驻中国,但根据仲量联行的市场调研显示,W TO后,国外派驻中国的中高层人士与前些年将有较大的不同,大量“海归”人员将会在今后占有相当大的比例。而这部分人中有很多会考虑在国内执业,他们将加入购买住宅的群体。另外,根据仲量联行对亚太地区主要城市做的投资风险评定,目前国际上认为,中国的投资风险是最大的,如在政策的透明度、法律环境及货币管制等方面还有待完善。W TO后,跨国公司进驻的趋势不会像开始那样强。总的估计,CBD内公寓的品质会提高,未来供应量的激增必然会加剧市场竞争,从而导致租金的下降。
写字楼租价两年内看涨新供量庞大出租难乐观
北京中原物业总经理李文杰认为,按照刚出台的CBD总体规划的规定,北京商务中心区4平方公里内将建设1000万平方米的各类物业,写字楼为50%的比例,应该有500万平方米,写字楼的建设将是一个累积的供应量。
从目前看,由于供量较小,CBD写字楼市场非常看好,回报率非常高。写字楼大多数以租赁为主,销售市场呈现出有价无市的情况。
目前CBD平均入住率达到86%,而且出租率仍在攀升,有的大厦已达到100%的入住率,以往没有出现过如此高的入住情况。从整体上讲,CBD的写字楼市场呈现出供不应求的局面,其直接结果使租金上涨。写字楼的租金回报率现在已从原有的7%-8%上升至10%以上。写字楼的供不应求也导致在新建写字楼的过渡期以住宅物业用于商业用途的商住两用物业出现了旺租旺销的局面。
CBD地区集中了70%以上的涉外资源,其中欧洲、亚洲、美国的公司加起来所占比例超过70%,像摩托罗拉等跨国公司租用面积大,而且均选择商务配套齐全的楼宇。目前国贸地区写字楼的租金为33.9美金/月/m 2(含物业费),比北京整体租金水平27.5美金/月/m 2要高很多。但从13.6%的平均租金回报率上看,比国际上写字楼的平均出租率高许多,而且保持着非常高的增长势头,这种资金高增长的势头必然要带来写字楼新一轮的建设高峰。
李文杰认为,未来CBD地区写字楼供应量上升的同时,其周边地区(泛CBD地区,包括建国门、朝阳门、燕莎、东二环),以及中关村、西二环、金融街、长安街沿线也会同时出现上百万平方米的办公类物业,而且将大大超过CBD地区销售的供应量。据了解,截止到今年7月份,北京新立项的项目超过1亿平方米,政府对土地供应并未作出有效控制,其后果必然是供大于求,这是投资者值得关注的问题。
李文杰分析,虽然北京拥有入世、2008奥运会,以及中国仍以超过7%的经济增长速度在快速发展等多项利好,但对写字楼需求的增长将是一个缓慢的过程,需求慢于供给增长的最直接结果是供大于求。虽然最近已有很多外资进入CBD,外资公司的比例在继续增加,但外资比例增高并不是购买力主要的支撑对象。面对持续攀升的租价,许多内资公司已开始选择换租于租价较低的非CBD地区,这一动态也应引起投资人的注意。
李文杰根据中原物业公司的分析认为,CBD近期租金仍会继续攀升,由于新增写字楼起码需要三年的建设周期,随着供应的增加,大概在2003年左右新供应量会逐渐释放出来,租金水平则会从顶峰逐渐下滑。(伊度)