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发达而完善的房地产市场中介服务体系,是房地产业走向成熟必不可少的条件。中国即将入世,从长远看,入世将促进我国房地产中介行业向国际惯例靠扰;从近期影响看,中介行业将受到强烈冲击,面临严峻挑战。在这种情况下,有必要针对大连市乃至我国房地产中介存在的问题进行全面反思。
从职业道德来看,信用意识缺乏,中介行业不规范,透明度不高。
从市场发展的要求来看,规模较小,整体业务能力较强,信息化程度不高。在信息的来源、采集、流动和处理等各个环节都处在低层次水平。服务项目单一,受空间限制较大。目前市场存在的不良竞争现象和众多中小中介机构的短期经营,成为房地产中介服务业大力发展登记处业的最大障碍。从行业规范来看,中介行业不规范,中介活动透明度不高。难免滋生违规操作、腐败等现象,也就无从谈起让公众来监督中介服务人员的活动。面对“入世”,中介行业应采取以下对策:
一是加强行政管理,强化行业自律,提高信用意识,改善整体形象
在目前中介机构还没有行业组织的情况下,政府管理部门应对房地产中介行业实行全面的整顿,严格资质审查,促进市场机制的建立、完善。
市场经济说到底是信用经济。树立信用意识是中介机构的根本,“阳光操作”是房地产中介生存的核心。“阳光操作”的前提是三公平,即公开成交价格、公开客户双方、公开交易政策。规范中介服务行为、增强中介活动透明度。而规范中介服务行为,就是要将中介服务内容、服务程序、收费标准界定完善,使员工有章可循。同时推行业务公开,实行社会承诺,让群众知情,实行公众举报制度,让公众来监督中介服务人员的活动,自觉接受群众监督。
另外,在每一个成熟的行业中都存在自律性组织。房地产管理部门应积极促成房地产中介行业协会早日建立。借鉴发达国家的经验,我国的房地产中介协会可按如下模式组建:房地产中介行业协会可分为三级,即全国房地产中介行业协会、省级房地产中介行业协会、地市级房地产行业协会、各级协会之间相互关联、相互依存。行业协会会员可以是房地产中介服务机构,也可以是取得房地产中介资格的个人。每个持有房地产中介服务资格的服务人员都可以申请成为协会会员,并有选择一个依法设立的房地产中介机构作为自己从业机构的自由,但其行业必须受中介协会的章程的约束。房地产中介服务行业协会的主要职能是:1、同政府主管部门联系。中介行业协会在其监督、指导下对房地产中介服务业进行行业管理。2、收集相关信息并发布。包括法律、法规、政策及房地产市场信息等。3、处理国际事务和公共事务。就是以民间组织身份进行国际交流,以行业代表身份协调与新闻媒介的关系。4、提供职业培训和再教育,以保证中介服务人员的从业纱质和职业道德。
二是健全相关法律法规,依法规范管理我国房地产中介行业兴起时间不长,由于立法滞后,妨碍了其实行有效的管理。西方国家之所以有较为发达的中介行业,就是因为法律比较健全。如美国自1917年就相继颁发了《州执照法》、《一般代理法规》、《契约法规》、《专业理论法则》。这些法规是美国房地产中介企业长期健康发展的基础,是规范中介行业,保险各方权益的保证。制定一套完整的具有中国特色的中介法规,不是一朝一夕的事,需要长期努力,应在《中华人民共和国城市房地产管理法》及《城市房地产中介服务管理规定》的基础上,制定配套的关于中介服务的法规、规章,使中介服务业管理的基本环节、中介收费等纳入法律轨道。大连市应因地制宜地制定地方性法规,以完善房地产中介的法律体系。通过增强中介的法律意识,提高消费者依法维护自身权益的意识,来增加房地产业的法治底蕴。
三是加快中介行业专门人才培养,提高服务水平
中介机构是房地产市场的重要参与者,要求其能够掌握市场的脉博。要建立自己的市场调查和研究部门,开展深入、细致的市场分析工作,向房地产中介深层次服务领域拓展,向社会供应经过深度加工的“中介产品”。中介服务工作的开展,需要大批精通房地产经济、房地产法律,熟悉房地产市场运作的专门人才,如咨询人员、经纪人、估价师、房地产律师等。我市这方面人才无论在数量上,还是在质量上都远远不能适应房地产中介工作开展的客观要求,必须大力培养。
四是加强中介联合,实行“阳光操作”,提高科技含量,实现规模化、网络化
在目前房地产中介普遍规模小、服务单一的条件下,要迅速赢得市场竞争中的优势,必须走资产重组合并、企业联合之路。联合不是简单的叠加,是资源的优化组合过程,是现代企业机制的建立、完善过程,是改进服务赢得消费者的过程,并建立规范的中介体系。
名牌中介机构应具有现代化管理手段,随着网络时代的到来,实现房地产中介信息的网络化和共享化势在必行。房地产中介信息的网络化和共享化可分为以下几种类型:(1)房地产中介公司内部的信息网络化和共享化。(2)房地产中介公司之间的信息化和共享化。现代市场经济的发展,要求各中介公司之间必须拆除“篱笆”,团结合作,摒弃目前信息封闭、行为排斥、自立门户的小农意识。联合经营,互惠互利,实现双嬴。(3)房地产中介公司与顾客之间的信息化和共享化。这样,一方面顾客也可以足不出户,通过互联网随时获得自己所需的物业信息,再通过中介达成交易;另一方面,顾客也可以把自己需要委托的物业信息以电子邮件的方式传递给中介公司,双方可大大提高效率和速度。
总之,房地产中介行业的发展潜力巨大,将越来越显示出它对市场推动的特有功能。随着全球经济一体化的发展,以及我国依法治国方略的推进,市场交易将日趋规范,中介行业面临着前所未有的大好机遇。政府部门和中介应积极更新观念,不断调整市场战略,适应时代的发展,向国际惯例靠扰,抓住机遇,在激烈的市场竞争中站稳脚跟,发展壮大。