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在二十一世纪,将由消费者来主导市场,会对整个房地产的需求有更高的期望值,希望能够得到房地产经纪人和中介公司更优质的服务。
在WTO之后,随着中国中产阶级层次和高级管理人员越来越多的出现,中国房地产消费者迁移的频率将会增加。在国内的一些大城市之间迁移,也会在国家与国家之间进行迁移,不断产生全国性和全球性房地产的需求,让中介公司为他们提供一套完整服务,包括帮助寻找合适的住址,帮助协商房价,协助儿童入学登记等一些相关的服务,包括房地产金融方面。在美国,消费者买房获得的服务就不止是中介商提供的买卖房产的服务了,还能获得其他一系列相关的服务,比如获得打折,利用折扣买车或者家电,打折的机票或者酒店相关的折扣。中国的消费者加入WTO以后,也越来越多会希望开发商或者中介公司能够提供这些一整套的服务,他们希望能够得到一站式的服务,希望能够让自己房产的买卖变得更容易一些。
二十一世纪将是这样一个技术主导的世纪,越来越多的消费者会希望能在中国或者世界任何一个地方,通过互联网查询到所需要的房产,因此对于中介公司来讲,以后必然要加强多级上市房源系统,一个公司可能在两个中介公司之前会形成这样一种合作,一个中介公司代理买方,另外一个代理卖方,两个公司合作进行分佣。目前在大多数成熟的市场,中介公司将他们独家委托房源上传到多级房源系统上来。还有一点,也是技术的一部分的方面,消费者能够通过在线获得买房的抵押贷款,现在在美国平均大概是20分钟消费者只要回答几个基本的问题,然后输入一些银行的基本信息,在20分钟之内可以立即获得抵押贷款这种许可,他们在这儿之后提供相应的文件,由我们检查一下。除了贷款还有在线进行整个房产销售过程的监督,也就是说不管是买卖,还是产权的转让等等。技术对于二十一世纪来讲是非常关键的一点。
我认为在WTO之后,新楼盘的市场将会有非常深远的变化,现在北京市场上,二手房的市场还是非常非常小,可能大部分还是出租,主要是新楼盘市场占主导,但是这种状况很快就会改变的,因为我们可以看一下上海市场,目前上海市场二手房占整个房地产销售量的40%,而且在明年的时候,存量房和新增楼盘的销售量会持平,甚至会超过它。
我给大家一些统计数字,我觉得对中国未来四五年内房地产业发展具有一定的参考价值。美国去年二手房销售量达到500万套,中国的人口是美国的四倍,如果按照这样比例计算下来,在未来五到十年内,中国每一年年均的二手房销售量将是两千万套。我们再从更大一方面来看,跟房地产买卖相关的所有其他的服务,比如包括家装、金融、保险等等,在美国去年的统计是由于房地产买卖所产生相关服务总额占到GDP的30%,也就是说,这一部分的市场潜力是非常大的,随着中国市场不断成熟,大家也可以看到。因此说,这是一个非常令人激动和充满巨大变化的时代,中国的房地产业也正在经历巨大的发展和变革。根据我所见到的和我所经历的,其他国家用许多年才发展成这样的结果,在中国时间将会缩短,这个进程将会加速。