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二手住宅租赁市场,是解决各大城市非户籍常住人口的主要渠道。从表达式的所示的各主要城市的人口状况可以看出,流动人口在各主要城市尤其是经济发达城市所占的比重已经接近或超过20%。虽然上海、深圳等城市由于推行"蓝印户口"政策,使流动人口中有相当多的比例是以家庭户形式在沪居住(上海占61.8%)。流动人口主要是通过租住当地居民的住宅来解决住房总是。仅从流动人口的住房特征来分析,我国主要城市住房二级市场中,租赁市场的规模非常巨大。
在计划经济时代,我国各主要城市房地产管理部门均设立有换房站,随着房地产市场的发展,这种比较落后的住宅交易形式逐渐萎缩,但换房业务始终没有退出市场。从北京和上海部分二手房代理机构的网站统计,可以看出,住宅置换仍然占有相当多的份额。从市场交易的效率来说,房屋置换模式因为交易条件严格,成功率较低,因此效率低下。但是,由于房屋置换模式可以为交易双方节约交易税费,因此仍然受城市中低收入者所欢迎。从一般概念上判断,二手住宅的价格应该低于新建商品住宅的价格。据国家统计局提供的信息,2001年第一季度,上海市共销售住宅面积193.56万平方米,销售收入64.68亿元,折合平均销售价格3342元/平方米;另据上海金丰易居网2001年5月8日成交的二手住宅统计,平均成交价格为2839元/平方米。虽然上述两个平均价格基本不可比,但反映出一个基本信息是二手住宅便宜。福州市对二手住宅价格的研究表明,不考虑折旧等因素的影响,仅心理因素,就导致二手住宅价格比新建住宅价格低15%。
然而,除位于城市危改区的存量住宅外,二手住宅由于其位置普遍优越,交通、商业等配套设施齐全,大多形成了良好的社区环境与氛围,因此人们通常感觉二手住宅的价格并不一定比新建商品住宅低。表3所列举的爱尔兰的新、旧住宅价格情况,也证实了这一感觉。因此可以推测,二手住宅成交量较少,与新旧住宅实际成交价格与供给者心理价格有较大差距相关。
据调查,在传统住宅分配模式下拥有多余住宅的普通市民家庭,他们在选择出租模式的思考中,往往希望用经常性的租金收入,来补贴家用,更为自己可能面的的下岗、待业提供多一层保障。如果卖掉多余住宅,而又不善理财,就有可能"赔了夫人又折兵"。人口迁移是导致二手住宅交易的重要因素。广义的人口迁移,是指"发生在国内不同省区或县(市、市辖区)之间的各类改变户口登记常住地的人口移动以及发生在各经济类型地区之间的和各自然类型地区之间的具有人口学意义的改变户口登记常住地的人口移动"包括环境移民、开发移民、水库移民、婚姻迁移、跨国迁移和流动等。人口迁移与人口流动有一定区别,通常认为,人口流动(各城市的流动人口)不向迁移那样伴随着户口登记常住地的变动。人口迁移,肯定伴随着住房需求,而迁移人口除购买新建商品住宅(如上海等地为吸引购房而设置"蓝印户口")外,对二手住宅也有巨大的需求,而且由于二手住宅通常位于就业地点附近,房型和价格选择余地较大,更受迁移人口的欢迎。
传统认为,计划经济体制下的住宅制度限制了劳动力和人口的合理流动。但从另外一个侧面来说,我国现行政策下,人口迁移比例尤其是城市内部和城市间人口迁移比例低、迁移成本过高,又制约了对新建尤其是二手住宅的需求。上海、深圳等城市住房二级市场较发达,其中一个重要的原因就是这些城市的人口迁移和流动比例较大,北京有严格的人口迁移限制,因此住房二级市场和发展就受到一定程度的制约。
表4所提供的信息表明,美国每年城市人口迁移的比例在11%以上,这也就是美国家庭约12年左右就要更换一次住宅,住宅市场中存量住宅交易数量是新建住宅的6倍左右的重要原因之一。
从前面的分析中可以得到如下结论:租赁市场和置换市场,是住房二级市场的重要组成部分,仅考察二手住宅买卖交易的状况,就不能完整把握住房二级市场的全貌;二手住宅买卖的实际成交价格和买卖双方尤其是卖方心理价格的差异、巨大的租赁市场需求和较理想的租金收益水平,使众多的二手住宅供给者选择了出租的模式,导致买卖交易数量低于人们的普遍预期;我国城市间人口迁移数量和比例过低,最制约住房二级市场发展的重要原因之一。