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外销物业起始于中国经济改革开放中期的九十年代初,是国家为吸引外资,创造良好的投资环境,并给来华投资、工作的海外人士提供高品质生活的居家场所而采取的特殊优惠政策。如同当年外汇券作为中国独特现象的货币政策,经历了兴起、盛行、衰落,最终退出流通领域一样,外销住宅最初主要在境外销售,即使在国内销售,购房者也需持有外籍护照,并以外币支付房款。普通百姓即便有钱、有外币,也无法购买。最初的涉外住宅的住户则全部为海外人士,所聘的物业管理公司大多为境外的专业公司,物业管理服务费的收取标准以外币进行计价,采取的管理模式与服务方式也是借鉴境外较成功的模式与方式。因此,在当时无论是对于涉外住宅购房者还是租用者,他们所享受的服务方式,均为少数人的特权。随着国民经济的迅速发展,市场经济逐步替代计划经济,国家和个人的财富有了极大的积累,早年涉外住宅的特权与象征已慢慢逝去,房屋销售已基本不分内外,内销房的品质极大提升,大量国内成功人士购买或入住涉外住宅,迅速崛起的国内优秀的物业管理公司不断进入外销住宅的物业管理领域。尽管有了这些巨大的变化,但涉外住宅已引进的境外先进的物业管理模式和服务方式,与国情紧密结合,已深深植根于中国物业管理这片土壤中,并不断地发展与完善,而且涉外住宅物业管理所培养的人才和积累的经验,已成为目前各优秀物业管理公司的生力军和宝贵财富。
一、涉外住宅的特点
(一)房屋环境品质好、售价高
涉外住宅的发展商通常为国内外具有经济实力的大型地产公司。他们不仅重视对房屋的格局、户型、使用功能及个性化的设计,亦对选择和使用高档次的建材、设备以及施工质量有严格的控制与要求。尤其对小区整体环境的设计,如保安监控、园林小品、人车分流以及水、电、气供给设施及附属会所,更不惜重金投入。在满足业主内部居住需求的基础上努力营造享受外部环境的高档次的感受与氛围。这也是涉外住宅不同于普通住宅的重要区别之一。加之诸如土地使用及营销推广等费用,无疑将房屋售价定位在高水准之上。
(二)物业管理费标准高
由于涉外住宅的上述特点,形成了其管理费必然高出普通住宅的几倍甚至十几倍,这其中的理由有以下几个主要方面:
1、高档次的硬件设施、设备的维护、保养决定了日后管理运行成本的高支出,以此才能保证居住空间的安全、可靠、方便与舒适。如涉外住宅的多层住宅通常配有多部高档电梯,这在普通住宅中则难以做到,亦是无法承受的。此外,公安部门对涉外住宅配备安全消防监控系统也是有明确要求的,而对这些系统日后的维护保养费用亦非普通用户所能够负担。
2、发展商在规划设计、建造涉外住宅时,考虑到销售对象对环境品味的需求,也会以相对较低容积率的代价换取小区整体环境的优美,即修建大片的绿地与园林小品,建造宽阔的社区马路,提供充足的泊车位与豪华、宽敞、明亮的大厦大堂,这些高成本的投入,无疑会赢得那些非常讲究生活质量的购买者的青睐。当然,也会很自然地增加日后管理费的支出。
3、对于一个成熟的购买涉外住宅的用户来说,当他下决心投资或购买一栋房屋时,应该或必然有良好的心理承受与经济负担能力,即充分考虑除购房支出外,日后高额的物业管理费支出也是必不可少的。据有些统计资料显示:高档房屋使用期间(50-70年)所需花费的管理费用通常为房屋售价的50%左右,这尚不包括房屋的中、大修及更新改造费用。而普通住宅在这方面的支出则明显低于高档住宅。
4、目前北京涉外住宅的物业管理费通常为5-13元/月/平方米,这也是不同类型的住宅根据自身的规模、档次而制定的。根据“保值增值”--物业管理者所追求的主要管理目标之一和基于市场经济规律和物业管理社会化,政府不再进行贴补的前提,那些盲目向客户承诺提供所谓“物超所值”的管理与服务的做法既不切实行,又容易误导媒体和消费者。而采用科学专业化的管理体系,以较低的成本,获取良好的经济效益和社会效益,使用户享受到真正的“物有所值”的服务,才是一个专业物业管理公司应该并能够做到的。在发展商对物业不进行暗补或确保提供符合市场标准的物业管理服务,不减扣应有内容的条件下,很难想像,一个涉外住宅的物业管理费会等同或低于普通住宅的物业管理费。
(三)投资型业主比例高
据统计,购买普通住宅的业主,绝大多数为自用,少数为投资目的;而涉外住宅的购买者,大多数(约占60-80%)为投资目的,少数为自用(约占20-40%)。尽管当今百姓的投资渠道并不十分畅通且多样化,但一般工薪阶层仍无力也不敢冒险投资房地产,而有实力的涉外住宅购房者则不同,这主要有以下几点因素:
1、对于投资地产的业主来讲,他们最关心的首先是客源,如没有相对稳定的客源,投资回报则无从谈起。普通住宅的承租客源相对少,但房源多,这种供求关系不平衡的市场情况导致投资普通住宅的业主风险较高。而涉外住宅的客源多为在京外资、合资企业的外籍雇员,也包括少数中方高层白领,他们除考虑安全、服务因素愿意住在涉外住宅外,公安部门的一些现行规定亦限制了他们必须住在这类的社区内。另外,涉外住宅的房源较普通住宅也相对有限,因此,供与需的关系是相对平衡的。
2、由于涉外住宅的主要客源来自境外企业的雇员,他们对房屋的品质要求高,但租房预算也较高。尽管自九十年代中后期以来因房源的大量增加,以及受全球经济的影响,外资企业裁减外方雇员,实行人才本土化,削减预算成本支出,对租金价格形成较大冲击,导致租金水平大幅度下降,对投资业主的回报造成一定影响。但即便出现这种情况,只要能有相对稳定的客源,这些业主的年投资回报仍能有10-20%的水平。而普通住宅的投资业主,以目前租赁市场的发展状况分析,则很难达到上述年投资回报,且风险更大。
3、一旦投资购房后却又无法出租,不仅投资回报无法获得,且对空房的成本支出也是高额的,这里包含的不仅有土地使用费、房产税、物业管理费等各种费用,同时,若想保证随时可供出租而使房态处于良好状态,还需花上一笔可观的费用对房屋及设施设备进行经常性保养。一套涉外住宅的上述费用每年少则数千元,多则数万元。假定租赁市场降至谷底,导致某些物业连续几年租不出去,将对投资业主形成极大的压力,无奈中只得将房屋平价或低价售出,致使投资失败。通常来讲,投资涉外住宅的业主应该具有这种风险意识,并有足够的经济实力和心理承受能力来抗御这些风险。而在房地产市场发育尚不成熟的普通住宅领域,对于欲投资住宅的工薪阶层而言,应该是尚不具备足够的经济实力,更缺乏成熟的心理准备。
二、涉外住宅物业管理的特点
(一)物业管理费的核定与收取
1、政府实行市场调节价
二十世纪九十年代初,房地产市场刚刚在北京兴起,由于市场供需方面的关系,此时修建的住宅(如华侨村、亚运村汇园公寓、丽京花园等)主要面向境外人士发售,同时也向国内先富起来的少数人士提供。由于那时京城的物业管理行业尚未起步,为满足投资业主、居住业主、租客的使用和需求,涉外住宅的物业管理大多采用境外物业的管理模式(如香港、日本等)以保证该物业能按国际惯例正常运作,而物业管理费的收取标准,亦按该物业的管理、服务水平而制定。到九十年代中期,随着国民经济的迅速发展,个人收入的极大增加,加之国家房改制度的大力推行,房地产行业,特别是普通住宅市场也伴随着上述形势有了日新月异的变化。但由于物业管理行业发展的相对滞后,一些发展商与物业管理公司极不规范的操作,提供质价不符,或有价无质的物业管理服务,加之购房者对物业管理没有基本了解以及政府有关部门对物业管理行业缺乏宏观的控制与管理,致使因物业管理费而引发的矛盾在发展商、物业管理公司、产权所有人之间日益加深,并迅速上升为老百姓投诉的热点之一。为此,政府为规范物业管理行业,保证社会稳定和住房商品化顺利实施,国家计委、建设部和北京市物价局、北京市房屋土地管理局分别于一九九六年和一九九七年出台了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》和《门市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》。(第196号)这两个暂行办法的出台在一定程度上规范了住宅小区物业管理服务的收费行为,维护了物业产权人、使用人及物业公司的合法权益,减少了物业公司与业主、租客间的收费纠纷,稳定了社会的安定团结,促进了物业管理行业的健康发展。但从另一方面来看,对于已进入市场化的物业管理行业,收费标准主要由政府定价,而不按具体社区的硬软件水平来制定,盈亏的后果都只能由物业管理公司一方承担,这对涉外住宅的物业管理来说,可能仍存在较大问题。因此,北京市物价局、北京市房屋土地管理局又于一九九八年出台了《北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法》(第394号)其中明确规定“高档住宅的物业管理服务收费实行市场调节价,收费项目及标准由物业管理企业与管委会协商确定”。这一规定的出台,确实是政府部门的明智之举,保证了涉外住宅物业管理公司应有的生存空间和操作范围。
2、以支定收,实报实销,收支平衡,略有盈余的原则。
一般来说,物业管理费的核算方式是以支定收,即在核算一个社区或大厦的管理费时,应按该物业的硬件条件及服务方式、内容,做一个完整的年度支出预算,然后再以统一预算总额除以该物业总建筑面积或管理份数(公共区域及附属配套设施除外)。然后再除以12个月,即得出该物业的管理费应为元/月/平方米/管理份数。此外,按物业管理通行做法,通常将物业管理企业的收入--酬金,亦或称利润,按收入或支出的某个固定比例,列为管理费的正常成本之一。这样,如果年终决算时产生盈余,则转下一年度使用,继续用于广大业主和使用人;一旦年终决算时出现亏损,则应在适当的时候适度予以调整。这样,就能避免像酒店业一样所面临的风险:经营好时出现巨大利润,而经营差时则产生巨大亏损。也就能基本保证物业公司与业主双方的利益,即避免了物业管理公司降低服务质量而获取的暴利,也保证业主/使用人的基本利益不被侵害。目前,在市场经济尚未达到一定水平,政府从社会安定的大局出发,对制定经济适用房和普通住宅的物业管理费收费标准分别采用政府定价与政府指导价,即以收定支,管理费不足部分通过其它途径解决,做为过渡时期的政策,也是符合目前现状的。
3、所含项目多,且支出高:
由于涉外住宅物业管理服务的对象均为境外人士与国内事业有成人士,根据他们以往的生活习惯和经济实力,对物业管理与服务的需求明显高于普通住宅的客户群,因此,涉外住宅物业管理费所含的内容及支出亦明显高于普通住宅,其具体分析如下:
(1)工资福利:高档次的专业人士需高薪支付;国内社会化服务暂时无法满足涉外住宅住户的高标准需求,只能自己组建专业队伍服务于这些住户;外方管理人士薪金高。
(2)工程维护保养:设施设备档次高,公共面积大。
(3)能源消耗:电梯、照明、供暖、绿地用水耗用量大,有些涉外住宅的物业管理费甚至含住户的空调冷暖费用。
(4)园林养护:涉外住宅更重视低容积率和环境优美,其园林面积大多高于普通住宅的数倍或十几倍。
(5)电视节目:不仅包括国内有线电视,更包括数十个境外卫星电视频道。
(6)保险:主要有以下两个险种:
*财产保险:通常对社区公共地方及设施进行投保,以使社区该部位在遭受火灾、水浸、雷击或其它受保的风险所造成毁坏时业主的利益有所保证。
*公共责任险(亦称第三者险):
此类保险通常没有固定额,保险公司通常会以每次索偿的最高额为依据,再视乎社区的大小及类型制定保费。购买此类保险后,投保人对第三者在该物业公共地方所发生及意外造成的赔偿责任,便由保险公司承担。比如:大厦外墙脱落砸伤行人或砸坏车辆、电梯困人、业访客人滑倒跌伤等造成第三者伤亡、私家车被盗等职责疏忽时,保险公司须对受害者依法作出赔偿。
*其它险种:
雇主责任险、人身意外伤害和医疗险。
在这里应该强调的是物业公司购买的社区、大厦保险通常是不包括业主单元内部。如业主单元内部水浸或火灾造成损失则由业主自行承担,又如业主忘记关闭水龙头,其水流入公共地方或电梯间等遭受巨大损失或他人受伤,就需由该业主负责赔偿。
(7)其它
有些涉外的物业管理费还包括穿梭巴士、灭虫灭鼠、节日庆祝、装饰、会所使用及因业务需要而发生的大量境外通讯费用。
(二)专业化管理服务水准要求高
优质服务是涉外住宅物业管理的试金石,没有高质量的服务就谈不上高质量的物业管理。涉外住宅的服务对象决定了水准要高,而北京社会化服务功能相对滞后,这就决定了北京涉外住宅的物业管理公司要比其它物业公司要想得更周到全面,付出更多的努力,才可获得业主、租客的认可。具体内容如下:
(1)双语服务:
针对涉外住宅的住户多为境外人士的特点,物业管理公司通常采用“一站式”服务,即指定一个窗口部门接受住户的各种要求与投诉然后再派送到相关部门予以落实完成。这首先要求窗口部门的管理人员不仅具有良好的物业管理知识和服务意识,以及较高的英文水平,甚至还需了解住户国家的风土人情。因为与国内住户有明显不同,外国住户不仅对物业管理服务水准要求更高,而且还更依赖于物业管理公司,以保持他们来中国后全家生活的安全、方便、舒适性及水准。同时,撰写大量的往来信函传真,各种社区通知、公告及管理文件,也需较高的英文写作水平。不仅如此,直接面客部门的员工通常也能掌握简单的日常英语口语谈话能力,这样,在对客户进行服务时,既可养活因语言不通所带来的工作麻烦,也可对双方产生亲和力。
(2)保安服务
涉外住宅的住户基本为国内成功人士或外国人,由于他们身份、地位及社会影响力的因素,不仅他们自身对社区的安全设施和管理极为重视,发展商基于这些理由也会在建设期中不惜重金安装先进的安保设施(公安部门对此亦有严格要求),物业管理公司更是把安全第一列为主要工作之一,不敢有丝毫松懈。一旦某个涉外住宅发生重大涉外社会治安条件,不仅该物业要蒙受巨大的租售损失,并造成恶劣的影响,甚至会产生外交麻烦。此外,一些国外大公司也定期从总部派其安全官员到国内住有其外籍雇员的物业,检查该物业管理公司的安全管理工作,并提出许多安全要求及建议。
(3)入室保洁、维修服务
北京地区社会化服务功能虽较十年前有较大改善,但对居住在涉外住宅的外国人来说,尚不能满足他们在这方面的特殊需求。因此,涉外住宅的物业公司通常会组建用于对住户提供入室保洁、维修服务的队伍,按行业的专业化、酒店的标准化、用户的个性化等几大服务标准,配备专门的设备器材,选聘专业人才,对从业人员进行高标准指导培训,对住户提供全天二十四小时、节假日不中断的服务。虽然这样做的成本高于采用社会化服务方式的成本,但可确保对住户的服务内容方式、质量和时间及个性化需求。同时,亦可保证社区的安全性,即避免过多的外来人员进入社区。
(4)租客利益
如前所述,涉外住宅的业主多为投资型业主。相比较于居住型业主,他们更关注所聘的物业公司是否具备管理该物业的能力,能否以按国际标准的专业化服务为自己带来不间断、高租金价位的租客,使自己的物业保值、增值,使投资带来高额回报。他们最担心的就是房屋的闲置或无租客。他们将租客视为自己的财源,视为自己的上帝。因此,一旦租客提出各种要求或对物业公司不满时,他们会不遗余力地满足租客要求,或动用自己的全部力量与管理公司交涉,促使管理公司不断提高和完善服务,针对这一特点,涉外住宅的物业管理公司不仅要组建业主管委会,协调好双方的权益。同时,亦非常重视租客的意见与利益,并通过各种沟通渠道,诸如组建类似香港互助会形式的松散型组织,定期与住户代表召开恳谈会,研讨管理服务存在的问题,并按住户提出的合理要求与建议提出改进方案,并以简报的形式下发物业公司各部门,保证执行力度。
(5)社区活动
对于到中国工作的外国人来讲,提供安全、方便、舒适的居家生活,并不是他们所要享受的全部,他们还需要高层次的精神文化生活的享受。世界上每个国家都有自己与众不同的文化与传统。每逢佳节倍思亲,为了服务好这些身在异地他乡的客人,使他们有在家的感觉,根据各国不同的风土人情涉外住宅的物业管理公司通常每年的复活节、万圣节、感恩节、圣诞节或某国国庆日以各种形式主办或协办庆祝活动,以解他们的思乡之情;举办春节、中秋庆祝活动,帮助他们了解中国的传统与文化;举办跑蚤市场、体育比赛、各类如茶道、插花、烹饪讲座,给大家提供相识、交流的机会和埸合;按当今世界环保发展趋势,为满足住户的环保需求,组织参加植树,进行垃圾分类处理,开展节能活动。
(6)提供以人为本,个性化的服务
由于传统文化与风俗习惯差异的因素,外国住户非常注重自己的隐私权和环保意识,加之高额的租金和管理服务费水平,他们更加要求个人合法权益不可侵害,而这些都是以所提供物有所值的高标准服务为基础的。因此,涉外住宅的物业管理公司不仅提供公共服务与特约服务,还要将服务细化和充满个性化。如在进行灭虫灭鼠和园林养护杀虫时,不但要提前发出通知,提醒住户关好门窗,以防儿童误中毒,还要同时将所施杀虫剂药名、化学分子式予以公布,第一要看杀虫剂是否在禁用范围,第二则以防在万一中毒的情况下,及时到医院进行有效的治疗。再如向住户提供班车服务时,不仅要求班车的每个座位都配有安全带,还要在每部班车配置一急救药箱,以防在发生意外事故时能最大限度地保证乘人的安全。
(三)涉外住宅物业管理存在的主要问题。
(1)政策法规不健全
由于涉外住宅自身的特殊性,而且在整个住宅生产仅占很小部分,属非主流群体,不会对国民经济发展及社会的安全团结有很大影响。因此,政府除对高档物业管理费收取标准有明确规定以外,对涉及其他管理问题尚缺乏具体的政策法规予以指导。在物业管理行业发展过程中,法规政策的制定呈明显滞后状态,制约和阻碍了物业管理的正常发展,而超前于普通住宅的涉外住宅物业管理人感到在这方面的力不从心,而只得凭经验、能力、公共关系从中进行斡旋。
(2)外方管理的高额成本
九十年代初期在京城涉足开发涉外住宅领域的发展商,不仅有雄厚的经济实力及丰富的房地产经验,而且具有境外公司的背景。他们通常会选择一家既有销售实力,又有管理能力的境外专业公司,作为该物业的前期销售代理和后期的物业管理。因为这里不仅有境外销售渠道畅通,海外购房者对海外物业管理公司认可与信任问题,而且当时以国内物业管理公司的人才、观念、管理模式、经验等综合实力确实难以担当此重任。境外专业公司的进入给京城物业管理行业带来全新的管理理念、模式,培养了一批专业人士,但外方人员需要工资和酬金的支出也是涉外住宅物业管理费居高不下的原因之一。经过十年的发展,物业管理行业也培养造就出一批活跃于涉外住宅物业管理的国内专业人士。他们成为部分涉外住宅的领军人物。但许多大型涉外住宅的物业管理因种种因素仍为外资公司或外方垄断。
(3)中西文化差异所增加的管理难度
随着国民经济的迅速发展,外国企业人才本土化加速预算开支的减少,愈来愈多的海外学成归国人士和国内成功人士入住涉外住宅,这虽然给涉外住宅注入了活力,使社区文化理念呈多元化发展,但中西文化的碰撞亦给物业管理与服务增加了难度。由于涉外住宅物业管理公司最初常常把管理服务主要对象锁定在外国住户,因此物业公司的主要服务工作及目标亦围绕着外国住户来进行。如提供境外外文卫星电视节目,组织具有浓厚西方传统文化色彩的社区活动和住户恳谈会,国内住户则要求提供更多的中文电视,他们对参加组织的社区活动也颇显冷淡。而且,因语言不通和传统观念、风俗习惯、公德意识等因素,中外住户之间的冲突也时有发生,令物业管理公司十分头痛。
(4)更易受市场环境(经济)影响,给业权管理及管理费收取造成一定冲击。
购买涉外住宅的业主分为投资型与居住型,而在投资型业主占比例较大的涉外住宅,一旦发生国内或全球性金融危机,加之政策法规及国内司法机构与境外司法机构不能很好衔接等,其物业管理便可能受到程度不同的冲击。首先,是管理费欠费问题,对于一个较成熟的涉外住宅社区,只要该物业单元有人居住或出租,通常都会按时交纳管理费,但境外的业主如长期租不出去其物业,一般情况下就使交纳管理费变得非常困难。而一旦发生这种情况,物业管理公司就很难采用有效的方法来收取管理费,即使物业公司想通过法律途径解决,也会困难重重。因为第一,除非是万不得已,物业管理公司,不会让自己与业主卷入官司中,以免双方都消耗大量的时间和财力;第二,这样做亦会严重影响双方的日后合作;第三,打境外官司,公文诉讼送达就需半年以上,最后还未必有一个令人满意的结果。物业管理公司只有争取使该物业保持一个较好的出租率,才可避免上述事态的恶化。其次,是业权管理与新旧债务债权转移问题。当业主的物业单元长期空置,不能达到投资目的,或业主自身出现经济危机,或业主的物业单元已收回投资回报后,不想再保留这座房屋时,该业主则会将房屋转让出售。如业主在做出售交易时能按正常程序办理,即:a、交易前缴清所有欠费;b、交易后在有效时间内及时通知物业管理公司,并提供新业主的通讯方式,则不会发生任何问题;但假如未按这些程序办理,而政府负责房屋交易的部门又未能很好地进行控制,则会出现(1)物业管理公司对该物业单元业权已转移的事实和新业主的资讯情况一无所知,会给正常的管理运作带来一定困难。(2)原业主有欠费未结清但该物业产权已过户到新业主,新业主则不承担原业主的债权债务,使原业主的欠费形成坏帐。
三、结论
(一)“以支定收,实报实销”的原则应成为今后物业管理费核定与收取的趋势。
物业管理行业不同于其它服务行业,其特点是风险低、利润低,除管理酬金作为相对固定利润外,从住户收取的物业管理费,用于公共服务的各项支出,这些收支亦是相对固定的,即取之于民,用之于民,收支平衡,略有盈余。很难想像,某个由专业物业管理公司所管理该社区的财务状况或出现收入远高于支出产生很大盈余,或收入远低支出,造成巨大亏损。
“以支定收,实报实销”已成为物业管理业内普遍认可的财务原则。据笔者了解,京城大部分涉外住宅的物业管理费的收支均采用此原则,即以收取的单纯物业管理费来维持整个社区物业管理的正常运作,且收支基本平衡。少数涉外住宅的发展商出于增加该物业销售能力及吸引购买者或租客的考虑,有意将管理费压低,并用暗补形式来弥补管理费的不足。但对经济适用房和普通住宅的物业管理费收费标准,政府则分别用政府定价和政府指导价的限控收费标准,即使物业管理费的核算方式变成了以收定支,物业管理费支出的不足方面由发展商或物业公司用其它方式进行弥补,如开展多种经营服务,培育“造血”机能,以经营收入来补充管理费的不足,即以副业养主业。当然,根据目前的国情,政府对普通住宅物业管理费的过渡性政策也是唯一切实可行的政策。随着我国国民经济进一步发展,社会更加安定团结。“以支定收,实报实销”的原则将在今后物业管理费核定与收取时广泛采用。
(二)高水准的涉外住宅物业管理水平带动普通住宅物业管理水平共同发展。
曾有人戏言,如果想毁灭一座城市,采用两种方式就可办到:或发动一场战争,或关闭所有物业管理企业,可见物业管理对城市发展的重要。与世界上发达国家的物业管理水平相比,我们尚有不小的差距,但这种差距正在逐步缩小。中国作为发展中国家,其管理行为要有长足的发展,一方面需要政府根据物业管理行业特点加快进行立法(法律责任、税收、收费标准等)提供保障,建立良好的法律环境,另一方面亦需学习和引进境外先进物业管理模式与理念,同时将其与国情紧密相结合。涉外住宅的物业管理,正是走了这条发展之路。纵观二十年来酒店发展史,外资高档酒店的引入和推广,使中国的酒店业由最初的国营招待所式的模式,发展到今天与国际惯例接轨的管理模式,足以成功的证明这一点。当然,目前涉外物业与普通物业的管理模式和水平由于各种复杂因素仍有一定差异,但随着国内市场经济的发展和物业管理的专业化,无论是哪种管理模式,未来的发展趋势必将是殊途同归。