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合钢房地产公司专家张海日前表示,无论从短期还是长期看,加人WTO对中国房地产市场无疑提供了一个极好的发展机会,总体上为我国房地产市场带来重大机遇。
1.“入世 后我们能在家门口学到国外先进的房地产市场运作方式,加速国内中介市场的培育与成熟。我国房地产业处于市场化初期,没有较成熟的运作模式,特别是中介市场一直是影响我国房地产业迅速成长的一个原因。随着国外发达的中介服务组织来争夺市场,国内的中介机构将与国际接轨,拿房产评估来说,目前国内主观性很强的偏听偏信方式不符合科学的标准,必须根据国际通行的方法制定细致的标准与程序,客观地评估,美国21世纪不动产公司已经进入我国市场,无形中规范了国内中介交易市场。另外,还应学习国外先进的物业管理经验与方法。我国物业管理成本高,效益低,西方发达国家几十年甚至上百年的管理经验,我国物业管理无法与人家竞争,只能是不断学习西方的先进经验,在学习中壮大,在成长中竞争。
2.我国开放的进程将因加入WTO的影响而加快,从而使外商、外资与我国民族经济日趋融合;外商、外资大举进入我国市场,势必对我国房地产产生较大需求。
我国作为新兴市场经济国家对外商、外资极具吸引力,外商、外资进入我国市场,特别是服务贸易业的迅速发展,将对国内房地产产生多样化的市场需求。商务写字楼,酒店式公寓等高档居住用房、娱乐等生活配套设施、仓储设施及通用厂房的需求都会因此而增长。由于跨国公司雇员实行轮流外派制度,普遍采用住房租赁消费方式,房地产租赁市场前景更加广阔。
3. 开放金融业是加入WTO的基本条件,而金融业的开放,海外金融机构的进入将促进我国金融业的开放,海外金融机构的进入将促进我国金融业的服务水平迅速提高,这就使对金融业依赖性极强的房地产业因此而得到强大支柱。
房地产业与银行业、保险业、证券业的关系甚为紧密,房地产需要金融的支持,由于我国银行业、保险业、证券业发展水平较低,金融技术落后,服务质量差,使房地产业运用资金的利息成本和交易成本过高,消费者很少能用明天的钱圆今天的住房梦,因而制约了房地产的发展。我国加入WTO,必然使金融业开放的步伐加快,海外金融机构的进入固然会对国内金融机构产生强烈的冲击,但同时也将引进先进的金融技术,回忆国内金融业的改革和经营范围的拓展,推进金融产品创新,促进金融业的竞争,使金融业的服务质量迅速提高。这将有效地促进房地产证券化和刺激房地产市场的需求,促使更多的居民通过向银行按揭贷款实现住房的超前消费,并进行房地产投资及房地产金融投资。
加入WTO在对我国房地产市场带来重大发展机遇的同时,也对我国房地产业带来严峻的挑战,特别是对从事房地产业及相关产业的企业来说面临着强大的国际竞争。房地产业在我国是成长性产业,具有巨大的发展空间,国际上有实力的房地产公司早已垂涎欲滴。加入WTO对于我国企业来说,市场竞争环境将发生根本变化,企业由主动开放市场转变为被迫开放市场,跨国公司势必大举进军我国房地产业,使企业不得不面对日益强烈的竞争压力。专家张海表示,加入WTO我国房地产业将面临以下几个方面的严峻挑战:
1.投资。国内的大型国有开发企业大都是政府支持的,一般的开发企业资金相当弱,如一些具有一级开发资质的开发商或综合开发公司的注册资本要求只有1000万元人民币。当我国进入WTO的门槛,外资银行进来时,我国房地产开发商在外资银行面前是否有足够的资信呢?外资银行会将贷款给曾经与其有联系业务史的开发商,国内的大多数开发商还未真正具备这一条件。
2.差距。目前国内的开发商在建设普通用房方面已经有了一套自己的办法,而且在国内同行业的竞争中,这种模式也较为成熟。但在建筑上引用新技术、新材料方面,我国开发商并无优势可言。譬如在建设一些高档项目时,房地产开发商在选用什么样的设备、材料,并没有形成自己的一套行之有效的方式方法,总是被动依靠建筑设计单位或施工单位的技术力量。在高档项目的开发中(如写字楼、酒店、高档公寓等),国内开发商经验不足。在这种综合技术能力和实力走向国际化的过程中,国内的开发商仍有相当大的差距。
3.市场。在有形建筑业高度市场化的今天,我国建筑业的成本优势就在于低价劳动力可以盖出较为省钱的房子,但这种优势即使存在,当我国跨入WTO的门槛时,这种优势便成为所有房地产业开发商们所共享的,而不被国内开发商独享。国外开发商进入国内,在建筑工程承包市场上,与我国建筑业同行是在同一条起跑线上。假若考虑其他方面的因素,外商有可能还会享受到更低的建筑成本。房地产是一项大众化的产品,在市场竞争中,国外大的财团更会以经济实力和国内开发商们展开激烈的竞争。(王震杰 董时红)