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让我们想象这样一种场景:不久的将来,当我们想要租房或者买房的时候,我们没有必要再像现在这样东奔西走,耗费精力和时间,我们只需在房地产中介公司的计算机终端上输入所要租买房屋的特征,就可以查出所有符合条件的房产,并可以通过电子地图查看房屋的实际位置,通过网上播放的实地录相“考察”房产的外观、环境及房内格局是否符合自己的喜好。如果这家公司的房源还不符合我们的要求,没有关系,我们还可以在与其联网的所有公司的数据库中查找有关房源,直到我们满意为止。
这并非是不切实际的空想,因为一种叫做“MLS”的系统平台将会帮助我们实现这个梦想。
何谓MLS?
MLS英文的全称为Multiple Listing Service,意为多重上市服务,它是一种比较古老的房地产交易方式,诞生于上个世纪二、三十年代的美国。这种方式出现之初,主要是由许多房地产经纪人联合起来,共同建立信息系统,共享系统的信息资源,使客户委托的房地产出售、出租业务能在较短的时间内完成。参加系统的每一位成员均采用独家的销售的方式和客户签订委托合同,并将此信息输入系统,由参加系统全体成员共同推销,然后按一定的比例分享佣金。
20世纪八十年代至今,随着计算机及互联网技术发展,使MLS信息管理由原来陈旧的印刷信息汇编形式转变为计算机网络的形式,真正实现了电子商务与房地产业的完满结合。加入MLS系统的成员按规定将自己的独家销售的委托交网络中心输入,所有的成员在家或办公室随时都可查看到发生在全市乃至全国的房地产交易的委托情况,可谓图文并茂,方便快捷。在房地产领域,MLS系统如今已经风行于欧美国家,单在美国,几乎就有90%房地产经纪都加入了该系统,各大州都成立了MLS协会。到目前为止,已成功地实行了MLS 系统的有英国、加拿大、澳大利亚、日本、新西兰、新加坡等国家。
MLS登陆天津
10月25日,由MLS科技(中国)公司主办、天津多家媒体、开发企业、房地产中介公司共同参加的“房地产企业管理信息”专题研讨会在水晶宫饭店举行,这标志着MLS正式登陆天津的开始。
在此之前,也就是1999年,MLS进入中国。在不到二年半的时间里,MLS已在全国多个城市成功地拓展了自己的业务,为当地的房地产中介和开发企业提供了多种MLS信息管理服务。享有声誉的美国21世纪不动产北京公司目前使用的就是MLS信息管理系统。
MLS进军天津并非偶然。事实上,从今年开始,天津房地产界就感到了一阵阵来自外部的压力,天津市场由本地开发企业和中介公司一统天下的局面正在被动摇。年初,先是搜房举着典型住宅指数的大旗,云集了本市的一批优秀项目,同时也使我们对天津房地产市场的观察和研究多了一份依据;7月“我爱我家”又如期而至,开连锁店、做二手房,尽管规模尚小,但也使津房置换、顺驰置业等天津老牌中介公司感到了今后市场竞争的严峻形势。“我爱我家”立足未稳,现在MLS又接踵而来。据业内人士透露,一家北京知名的市场研究公司也在打天津的注意,估计明年也会在天津露面。在开发方面,一些外地的开发企业也在积极活动,有的已经在运作项目,有的还在寻找机会。除此而外,在不少房地产业内人士聚会的场合,时常可以看到很多国外的房地产公司的代表在热切地打探本市地产界的一些情况,其觊觎天津市场急不可待的心情,由此可见一斑。
与北京、上海、深圳等城市的房地产市场相比,天津还有很大的差距,但为什么还有如此多的外地公司纷纷抢滩天津呢?“天津毕竟是一个直辖市,市场发展比较平稳,规模容量大,需求很旺盛。任何一家从事房地产行业的公司都不可能忽视这个市场的存在,开拓天津市场应是这些公司战略发展的一部分。”MLS科技(中国)公司副总裁张军一语道破天机,也说出了这些“外来客”共同的心声。
推广尚需时间
据张军介绍,结合中国房地产业的实际发展情况,MLS信息管理系统的应用主要针对房地产中介和开发企业。为开发企业提供的MLS系统涉及投资决策分析、项目工程管理、办公自动化、客户关系管理、楼盘销售业务管理、售场管理等诸多房地产项目运作过程中的关键环节。对于中介公司, MLS添加了强大的管理体系,包括客户管理,成交业绩,资金计算,店务管理,表格中心等,使企业管理者能够对市场拓展及企业发展了然于胸。除此之外,为减少消费者在查询房源时的烦琐,MLS特别设计了配对查询功能,以提高资源提供的针对性,促成交易实现。张军强调MLS的本质体现在市场环境、客户群体、企业内部管理等多种层次上的资源整合,即通过资源共享、信息交互,达到一种利益共享机制,共同促进整个行业的发展。借助合作来提升整个行业的竞争力,在成本、信息、服务和市场销售等方面共同发展,以求取得新的优势。由此可见,MLS系统的应用将会彻底改变目前本市房地产开发和中介企业的业务经营理念和企业管理模式。
来天津之前,MLS公司已对天津市场进行了调查。张军分析说,天津的房地产市场从规模和活跃程度上都逊于北京、上海、深圳等城市,属于二类市场,也是一个“待培育的市场”。天津的许多房地产开发和中介企业都带有相当浓厚的计划经济色彩,内部管理水平和对信息化的认识水平还有待提高。他表示在市场推广方面MLS遇到的困难可能更多会来自一些非技术因素的干扰,对此,MLS已经做好了稳扎稳打的准备。
信息管理是趋势
房地产信息是反映房地产企业内部经营状况、房地产市场现状以及发展变化规律的相关资料、情报的汇总,是关系到企业能否适应市场变化的主要标尺,及时地对信息进行收集、分类、分析、评价和归档是保证企业良性运转的必要条件。天津开发区建设集团总经理许立凡认为,目前本市的房地产企业无论从项目运作还是内部管理上采取的手段都很落后,管理体制不顺,导致问题层出不穷,企业管理者成为“救火队长”,疲于奔命。长此下去,企业最终将不可避免地承担管理失败所导致的负面效应。他表示,随着房地产市场的逐步成熟,企业间的竞争会日趋激烈,房地产开发也会从粗放型向精细型转化。在这个过程中,房地产企业必须要抓住时机,提高本身的竞争能力和抵抗风险能力,其核心还在于整合企业内部的资源和建立良好的管理机制,而企业内部管理的信息化能有效地解决现在企业存在的问题。他坚信管理信息化将是未来房地产企业发展的必然趋势。
对于靠信息吃饭的房地产中介企业来说,信息管理的重要性更是勿庸质疑。据天津津房置换公司负责人介绍,我市中介企业由于信息管理手段落后,传统的交易环境相对封闭等原因,当前的中介业务管理模式已经无法满足市场快速拓展对信息流、物流、资金流的需求,这种现状正在严重阻碍房地产中介企业业务规模的的扩张。引入先进的信息管理模式,加强对信息流、物流、资金流的管理,加快传递与流通的速度,对于中介企业已迫在眉睫。
我国年底即将加入WTO,对于国内的企业即是机遇又是挑战,房地产行业也概莫能外。一些新的房地产管理理念、新的科技手段的应用将不可避免地冲击原有的旧的思维模式和项目运作模式。毫无疑问,MLS理念的引入,对房地产行业必将带来长久的影响,尤其是对于企业的管理经营与市场营销手段,都将带来更大的启发。天津的开发和中介企业更应积极面对,大胆引进和吸取先进管理系统,尽快提高本市房地产企业的整体运作和管理水平。(孟建)